南山白石洲城市更新旧改回迁房项目详解（附签约合同）

一 .白石洲简介

白石洲，位于深圳市南山区东部的沙河街道，作为深圳最大的城中村之一，拥有几乎深圳市区最集中最大规模的农民房，它位于深南大道两侧，主干道深南大道交通四通八达，还有华侨城高档社区与之比邻而居，西边有名商高尔夫球会、沙河高尔夫球会，南邻深圳湾超级总部基地。

根据最新的中国地图版面来看，白石洲片区占地面积约为0.6平方公里，一共有2527栋出租屋，居住着超过15万人口，其中大多数为外来人口。白石洲从一个古老的小村落，到现在成了来自五湖四海打工族在深圳最初的家，再到未来成为深圳的又一“高档社区”，白石洲见证了深圳的发展，也承载了不少年轻人最初的梦想。预备拆迁的 1600 多栋出租屋为许多“闯深圳”的人们提供便宜方便的居所。

一. 旧改过程

白石洲旧改根据《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》显示：白石洲旧改项目正式名称为“沙河五村城市更新单元”，其申报主体为“深圳市白石洲投资发展股份有限公司”，拟拆除重建用地面积达到惊人的45.9万平方米。拟更新方向为居住、商业等功能。项目计容总建面约350万㎡，除各种配套和回迁外，绿景可开发面积约237万㎡，其中估计自持面积80万㎡，估计销售面积157万㎡。

根据发布的白石洲规划草稿显示，沙河五村城市更新项目（即白石洲旧改）更新单元用地面积约48.01万㎡，拆除用地面积约45.95万㎡，开发建面约30.38万㎡，改造后计容积率总建面高达347.96万㎡，其中住宅125万㎡，商业、办公及旅馆业104.5万㎡，商务公寓112万㎡，公共配套设施6.5万㎡，容积率11.5。项目共由31栋49-65层住宅，21栋公寓，3栋66-79层超高层写字楼，1栋59层办公楼组成。

项目周边环绕着深圳湾超级总部基地、后海总部基地、蛇口前海自贸区、福田CBD等核心区域以及深圳主要总部基地，是深圳城市和产业发展主轴交汇处。白石洲城市更新项目东临深圳传统豪华区华侨城片区，西接高新技术云集的南山高新技术园，紧邻深圳城市主轴线深南大道，横跨深南大道，毗邻科技园、世界之窗、深圳湾公园等深圳地标，处于深圳核心发展区域福田区与南山区的交接节点。

同时项目周边环绕着深圳湾超级总部基地、后海总部基地、蛇口前海自贸区、福田CBD等核心区域以及深圳主要总部基地，是深圳城市和产业发展主轴交汇处。不仅项目本身的体量大，物业价值也非常高。

1、2005年，深圳市和南山区政府开展白石洲旧村改造研究，白石洲旧改正式拉开序幕；

2、2012年8月由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组；

3、2013年10月，沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作；

4、2014年，白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单；

5、2016年6月，股份公司50万平米集体用地完成确权；

6、2016年12月，沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查；

7、2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示；

8、2017年年底，绿景白石洲城市更新办公室成立；

9、2018年12月，白石洲改造专项规划已于获得市规土委正式批复，按照政策规定，专项规划批复两年内必须要完成签约，清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作；

10、2019年3月 完成集体物业拆迁补偿协议签订；

11、2019 年 5 月，最新个人物业确权已经接近 90%

12、 2019 年 6 月，启动拆迁补偿协议签订;

住宅：125万㎡（含人才住房和保障性住房 5 万㎡）；

公寓：112 万㎡ ；商业+办公+酒店：104.5 万㎡ ；

公共配套：6.45 万㎡（学校 3 所、幼儿园 57 班 ）

交通规划：新增地铁 20 号线、29 号线，白石洲为枢纽站。

地下商业建筑面积100450㎡；地下市政交通设施25500㎡
开发周期约8-10年，共分三期开发。

三.补偿标准

绿景对白石洲旧改给出的初步补偿方案分为两个部分：

（1）2.8万元/平方米的货币补偿；

（2）物业补偿，物业补偿的拆赔比在1:1.03－1:1.2之间，单层砖瓦房的老祖屋是1:3.5；

外来人员购买房屋按1:1赔付住宅或公寓，整栋如能按时签约会一次性奖励8万元，并补偿搬迁费用，回迁前会按月补偿租金：首层每月100 元/㎡，二层及以上每月60元/㎡的搬迁费用（一次性发放 6 个月），回迁后补偿装修费用：住宅 2000元/㎡。

赔偿住宅户型（可按户型选择购买面积）

小区住宅户型，分别为55㎡（此户型仅限有一套住宅指标的非本地原村民选择）、80㎡、100㎡、120㎡、160㎡，180㎡、260㎡、260㎡（复式）户型图如下：

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公寓有四种面积，分别为35㎡、50㎡、70㎡、120㎡的公寓：

四.项目优势以及签约流程

购买人不用社保，不占用名额，可参考大冲片区旧改收益，目前签约率已达90%以上，深圳市重点工程，有旧改之王之称的绿景超2000亿投资白石洲项目注资上市公司，该项目是深圳最大城中村旧改项目，其区位优势非常明显，毗邻深南大道以及科技园，可谓寸土寸金。

在18年6月时白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元／平，到2020年5月份已经达到7.2万元/平，到2020年7月份已经达到8.3万元/平，到2020年12月份会达到X万元/平到2021年12月份会达到多少万呢？按合同开发商承诺6年内交房 (仅供参考) ，2026年7月份又会是多少呢？

绿景中国介绍

绿景中国地产行政总裁兼执行董事唐寿春等管理层曾表示，白石洲项目计划将进行三期滚动开发，可售面积预计为180万平方米，预计在2023-2030年进入销售、现金回笼阶段。

目前区域的周边基本没有新房，二手房价则多数集中在 10-16万/平之间。

如果是科技园片区，大概13~19万，如果是白石洲的西边的老房子，比较便宜，大概8~9万，如果是白石洲的右边的豪宅区，比较贵，大概14~18万，以白石洲的定位，旧改完成以后应该是超越大冲的片区，目前大冲均价14万/平米，就算大冲往后6年不涨价，6年后绿景第一期建成至少也要十四五万往上，现在购买的价位就相当于购买了原始股。