产品测评⑤ ▏长沙如院：地铁+优质教育+低密新中式，打造全龄生活景观社区

长沙如院容积率仅2.2，低密新中式园林显著提升居住舒适度。项目近地铁，拥15年优质教育，坐享高新区发展红利。同时注重产品品质与内核，从产品户型、园林设计、活动空间、物业服务等多维度，匠心打造产品。在周边地块限价破万下，项目性价比优势突出，是片区少有的摇号开盘楼盘。

一、项目介绍

长沙如院地处长沙高新区麓谷片区，总占地约13.2万方，总建面约36.6万方，共分三期开发，一期6栋高层，二期8栋纯板式洋房+5栋小高层，三期为品质商业区。住宅区整体容积率约为2.2，绿化率40%，毛坯交付，打造低密度舒适住区。

长沙如院 项目基础信息

备注：成交均价来源于CRIC2020；
口径： 202 1年； 商品住宅

坐享高新区发展红利，近地铁，享15年优质教育

长沙如院位处高新区重点发展片区麓谷新区板块，南临梅溪湖二期，北靠高铁西站片区，坐享周边成熟片区高能级资源配套。国家级战略规划驱动之下，随着西进步伐加快，千亿级产业园区强势发展，高新区未来潜力正在加速兑现。

长沙如院 区位图

项目距离地铁2号线西延二期金洲大道站约650米，周边3横3纵交通路网已经拉通。6月21日长沙市轨道交通集团公布该线路土建施工中标候选人，后续即将进入全面施工阶段，预计将于2025年11月实现“载客试运营”。项目还紧邻高铁西站（规划中），地铁+多维路网交通，将促进片区发展，带动沿线土地的价值。

除此之外，项目教育配套完善。南侧规划42班品牌小学，已经启动设计招标，预计将于2023年开学。东侧规划2个48班中学，一个是48班的民办湘郡高新实验中学（暂定名），由长郡中学托管的全寄宿制初中，预计2022年9月开学。另一个是公办长郡麓谷中学。

周边还有师大附中高新、雅礼麓谷、一中麓谷等优质教育资源。根据高新区小升初“相对就近、划片招生、免试入学”的招生原则，有一定的就近入读优势。同时项目自建幼儿园，享十五年优质教育。

二、产品力表现

01

超8万方新中式三重园林景观

长沙院子成功推出后，市场关注度高涨，“院系”产品的宜居属性被放大。长沙如院延续新中式风格，在传统江南园林的基础上，加入湖湘文化、岳麓意境，以地块属性分区，自然式组团种植，打造超8万方新中式三重园林景观。

新中式园林实拍图

社区内以新中式山、水、石为源，与建筑、植物交相辉映，贯穿园林各处。门头采用重檐大屋顶设计，门口石狮，整体庄严大气。进门约3.6米的高低落差山石叠瀑，迎接业主归家。在示范区高处打造重檐八柱亭，可休闲观赏园林风景。此外，园林多处细节，从材质、品种、打磨、筑造等多方面匠心筑造。

02

多维度休闲空间，构筑全龄生活景观社区

项目分东、西两地块打造功能八景。西地块采用“两口一核一轴一环”的景观结构，以枯山水景观、社交休闲、探索逗趣、林下轻吧等为主题，同时设有青年活动区、儿童活动等场所；东地块采用“一口一核一轴”的景观结构，以礼仪归家、礼宾大道、枯山水花园、社区会客厅等进行景观分区，主打休闲放松，亲子互动等生活空间，两边均配备运动健身、儿童游乐等器械设备。

项目展示区实景、营销中心内部实拍图

此外，不同于其他项目营销中心拆除或出售为商铺，如院售楼部未来将整体保留，打造为业主会所。构筑多维度休闲空间，打造功能齐全、满足所有业主的全龄活动景观社区。

03

2梯3户类板楼，最高楼间距约60米

长沙如院一期6栋高层住宅，行列式布局，坐北朝南。类板楼结构设计，2梯3户，边户实现南北通透，得房率大大提高。对比塔楼可以实现更低的居住密度、更好的私密安全性和更优的采光通风。

长沙如院 鸟瞰图

此外，相对于长沙市场常见的33楼超高层建筑，项目一期21-27层，楼栋住户少层数低，可很好的减少住户等电梯的时间。其中最高楼间距达到约60米，有利于整体的采光通风，还可以俯瞰小区园林，拥有宽阔景观视野，居住舒适度高。

04

3/4开间朝南，得房率高三-五房覆盖刚需改善客群

项目首开推出建面约109、127、147㎡三种户型，涵盖三-五房，在三胎政策放宽下，满足刚需改善群体需求。整体户型方正，空间利用率高。二期还将针对高端改善客群，打造建面约150-200㎡小高层和洋房户型。

147㎡全生命周期五房，

南北双阳台，可改造性强

建面约147㎡为4+1五居室，整体承重墙较少，可根据家庭不同成长时期进行改造拓展。同时在三胎政策放开的当下，满足生命周期住房需求，免去置换痛点。户型设计方正，最大限度压缩浪费面积，实用性高。

南北双阳台，南向景观阳台会客赏景，北向生活阳台实用性高，方便晾晒衣物储物收纳，居室更整洁舒适。全屋达到10个采光面，四开间朝南，整体通风采光效果佳，有助于保持室内干燥，有效避免南方天气带来的潮湿，减少霉菌滋生。客厅约4.5米开间，连接南向景观阳台，可直观小区园林。主卧套房设计，整体私密性较好。同时，入门玄关预留较大收纳空间，注重细节关怀。

109-127㎡三-四房，户型方正，

整体使用率较高

此外，还有建面约109-127㎡三-四房。127㎡为少见的四开间朝南设计，采用大横厅设计，开间大、进深短，提高整体使用率。横厅连接约6.9米超大阳台，通风采光条件非常不错。

（点击可查看大图）

109㎡三房两厅两卫，三开间朝南，整体方正，实用性高。进门右手边卫生间，方便外出归家后第一时间洗手消毒，满足后疫情时代居住需求。南向约6.1米宽景观阳台，主卧大飘窗赠送，有利于控制首付，降低置业门槛，对刚需客群友好。

05

携手万科物业，构筑智慧安全社区

项目引进万科物业，万科物业已连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，连续六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首等诸多荣誉，服务水平业界公认，品牌溢价受市场检验。

长沙如院联合万科物业，以客户需求为核心导向，对内提供住宅物业、生活等一系列高品质服务，每个楼栋都会有专门的物业管家，打造社区美好生活圈。对外，通过室外安防监控、汽车库管理、电梯五方对讲、可视对讲等安防系统，保障住户健康安全。

三、普适性和适销性

01

性价比优势突出，与周边新房价格倒挂

据克而瑞系统显示，长沙如院2021年6月26日首开，推出160套房源，累计认筹329组，房客比不足0.49，成为片区少有的摇号开盘楼盘，市场热度可见一斑。

当前项目周边在售多为精装，价格破万，长沙如院是片区内少有的毛坯住宅，首开均价约8951元/㎡，与周边市场形成倒挂。作为纯新盘，在园林、物业、及产品打造等助力下，性价比优势突出，市场热销表现印证了购房者对产品品质的高度认可。

02

周边限价破万，项目未来价值潜力突出

6月1日，长沙首批涉宅用地集中出让圆满落幕，土拍市场热度呈分化态势。其中，037号毛坯限价10000元/㎡，038号经过26家房企26笔出价后触发熔断，最终溢价率18.42%成交，毛坯限价10500元/㎡，为目前片区最高限价。

长沙如院 周边限价破万

长沙如院毛坯限价9200元/㎡，距离038号地块仅1KM左右，可共享周边资源配套，然而限价倒挂1300元/㎡，且当前项目毛坯销售，无精装溢价，处于片区价格洼地。

随着房企对周边地块的看好，2号线西延二期全面动工，片区配套设施和居住氛围将逐渐成熟。长沙如院在高性价比高品质下，价格实现度较高，未来价值潜力突出。

长沙如院坐落潜力正在加速兑现的高新区，近地铁，拥有15年优质教育。外部区位优势下，项目同样注重内修，匠造独特新中式园林，构筑全龄活动区域，户型空间利用率高，同时携手万科物业，打造高品质生活圈。

3号栋首开房客比不足0.49，当前仅剩余少量建面约147㎡五房户型，1号栋毛坯高层本周末加推在即，市场热销、产品品质见证下，实现业绩与口碑双赢。

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来源/克而瑞湖南

撰文/宋熙晨

审核/蔡嫣

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