恒大一条红线是如何变绿的？

许家印再次成功兑现了自己的承诺。

6月30日，恒大集团对外透露，截至目前恒大净负债率已降至100%以下，顺利实现一条“红线”变绿。

另外，恒大目前的有息负债亦已降至约5700亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。

这意味着，恒大如约兑现许家印“6月30日，恒大有息负债总额将降至5字头，至少实现一条红线变绿”的承诺。

对于小型企业来说，船小好调头，但对于超大型房企来说，其实每下降一个点的负债都很困难。好比大象走钢丝，如何把握好平衡是最重要的。稍有不慎，则可能满盘皆输。

但不管怎样，恒大作为行业的头部房企，已然成功兑现了当初对外界的承诺，值得点赞。

前不久，市场还在纷纷传言恒大资金紧张的问题。但就在几天前的6月24日，恒大发布公告称，已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元，合计约17.5亿美元。

至此，到2022年3月前，恒大再无到期的境内外公开市场债券。

这已是恒大自去年3月实施“高增长、控规模、降负债”的新战略以来，累计归还的第7笔境外债券本息，合计约106亿美元（折合超823亿港币），全部以自有资金偿还，没有做任何一笔发新还旧。

也就是说，恒大此次不仅提前偿还了美元债，而且这些资金并非“拆东墙补西墙”的钱，全部是企业自有现金。这就很难得了。

有人说，恒大就是不死鸟，每次眼看遭遇危机时，恒大总是能化险为夷，平安过关。

去年4月1日的恒大的年报业绩发布会上，许家印对外回应了当时市场关于恒大现金流紧张的传言，许家印霸气回应说：

“今年有人说恒大现金流非常紧张，要断了？好了，你说要断了是吧，我（2020年1月）立即打了20亿美金到证券公司账上买债去，再没有人说我们现金流紧张。而且我是刚刚还完16亿美元债，就打了20亿美元去证券公司。”

近两年来，尤其是去年8月国家监管部门出台针对房地产行业的“三道红线”政策以来，整个房地产行业的发展逻辑得以彻底转向。

识时务者为俊杰，永远都不要跟趋势和监管对着干。这才是许家印和恒大发展到今天这个规模所能成功的最根本原因。

从去年以来，恒大就提出坚决降负债的目标。2020年3月31日，许家印宣布恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，并表示将“用最大的决心、最大的力度，把负债降下来”。

在这次的表态之前，中国刚刚经历了疫情的冲击，房地产行业的销售几乎进入冰封状态，但是，恒大一马当先，率先在行业内启动全面网上售房的行动，启动相关的促销活动并取得了良好的效果。

此后，恒大的打折促销活动一直延续至今，只不过是在不同的阶段相应的促销力度不一而已。

对于房企来说，面临大环境的变化，打折促销以尽快回笼资金是明智的自救之举，而并非是“不行了”的征兆。否则，2008年行业遭遇严重冲击的时候，万科带头打折降价促销甚至导致售楼处被砸，时至今日也并未见万科倒下。

不久前，银保监会主席郭树清在第十三届陆家嘴论坛上发表演讲时说：那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

勿谓言之不预也。监管层的表态给了炒房者一记重击，同时也给行业提了一个醒。

对于恒大来说，这一年多来做出一切努力的背后都指向一个原因：

顺应监管趋势，狠心大降负债。

而在今年3月的业绩发布会上，许家印更是给出了未来三年降负债目标计划：2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求，实现“三条红线”全部转绿——现在看来，这也将大几率顺利完成。

从恒大今年前5个月的销售业绩来看，其实打折促销策略已经取得了良好的成效，并为红线转绿提供了坚实的基础。

数据显示，恒大今年首5月累计销售2851.6亿元，回款2507.4亿元，回款率高达87.9%。另克而瑞机构的数据显示，恒大首5月权益销售2727.5亿元，稳居行业榜首。同时，众所周知，权益销售额越高，意味着归属于该公司的实际销售金额和利润越高，实际回笼的资金也将越多。

销售是房企核心造血能力，更是回笼资金的最重要来源。销售的持续增长，回款的不断增厚，为恒大降负债充实了“钱袋子”。

在快速销售回血的同时，恒大也在不断“节流”，减少大额现金支出。对于房企来说，最大的开支就是土地储备。

而对于恒大来说，截至2020年12月31日，其土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市，土储价值和性价比极高。这意味着，恒大全年严控土地储备，即便暂不“补货”，能充分利用现有超2亿平方米的优质土地储备“存货”，便能足以支撑恒大的未来发展。

通过销售的“高增长”以及土储的“控规模”，恒大新的发展战略已成为超额兑现市场承诺的顶层设计。此次一条“红线”变绿、有息负债大降3000亿只是起点，未来其降负债成效或将更加显著。

国内外多家投行也给恒大近期的表现给予了积极肯定。

法国巴黎银行分析称：恒大今年前5个月实现销售2850亿元，现金流足以覆盖短期债务，加上公司拥有2.31亿平方米土地储备，以及价值1660亿元的投资性物业与5190亿元的非房地产业务股份，远超净债务，全面降负债只是时间问题，给予恒大美元债“买入”评级。

建银国际认为，自2020年3月以来，恒大已累计偿还7笔境外债券合计106亿美元，证明公司去杠杆计划步入正轨，预计财务改善将成为股价催化剂，维持“买入”评级，目标价23.1港元。

摩根大通则对恒大物业给予“优于大市”评级。认为恒大物业强劲反弹动力充足。野村证券表示，恒大物业股价回调过度，强劲基本面支撑重估，维持“买入”评级和18.5港元的目标价。