未来房产还有哪些投资价值？

文 | 付一夫

近期的“七普”数据，吸引了亿万人的目光。

作为一切经济活动的基础，人口格局历来备受关注，只因其变化必然会引致新的经济运行逻辑，继而决定未来五到十年的产业大势，而各个细分领域潜在的投资机会也便随之浮现了出来。

作为占比最高的居民资产，房产未来的走势相信是很多人关心的。那么，未来房产还有投资价值吗？

长期来看，人口是决定一个城市房价走势最为核心的因素。不过按照“七普”数据反映的趋势，伴随着人口增长的放缓、老龄化程度的加深以及年轻人占比的下降，未来新增适龄购房人群的数量难免会不断下滑，而失去了人口这个长期支撑因素，再加上“房住不炒”政策主基调的深入人心，未来想要通过投资房产来实现一夜暴富的可能性恐怕将是微乎其微。

然而，这并不表示房产一点投资价值都没有了。事实上，如果深入考察“七普”数据中的人口格局变化，我们依然能够发现房产投资的三个结构性机会：

其一，经济发达地区房价相对更坚挺。

“七普”数据显示，我国东部地区人口占39.93%，中部地区占25.83%，西部地区占27.12%，东北地区占6.98%；与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区下降0.79个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区下降1.20个百分点。

数据反映出我国人口进一步向东部发达地区聚集的现实。其实，过去10年人口增长最多的五个省份分别为广东、浙江、江苏、山东、河南，都是经济大省；而东北三省可谓难兄难弟，黑龙江、吉林、辽宁是过去10年人口流失最严重的省份，“孔雀东南飞”的剧情仍未得到实质性的改善。

与此同时，过去10年里，北上广深等一线城市，以及南京、杭州、重庆、青岛、武汉、成都、西安等新一线城市的人口增长势头都非常不错，这些城市产业体系完备，发展前景广阔，自然更容易吸引外来人口的到来。

人口数量持续增长的地方，楼市自然更有前途。故而，那些人口持续流入的地区，未来房价存在上涨空间的几率更大；而人口负增长的地区，以及绝大多数低线城市与乡镇，房子可能更适用于自住而非投资。

其二，小户型将更受欢迎。

“七普”数据显示，2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。之所以会如此，原因主要有二：年轻人生育意愿的走低，单身贵族阵营的扩大。

如此一来，伴随着传统的“一家三口”结构被打破，人们的住房需求当然要发生变化，未来更适合单身或未婚人群居住的小户型将会越来越受到市场欢迎。且对于那些新进入大城市、收入水平相对有限的年轻人来说，小户型购买及租赁成本更低。接下来，可能将会有越来越多的房企投身于小户型的建设。

其三，养老地产或迎来机遇。

前文提到，我国老龄化程度进一步加深，如此势必会增加家庭和社会的养老负担。不过，这也为养老地产的发展提供了机遇。尤其是考虑到我国养老地产尚处于起步阶段，供给和需求无论在体量方面还是类型方面都存在着巨大的不匹配，未来具备极大的成长空间，因此极有可能成为房地产行业新的业务增长点。