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5种房子,5个地产圈不愿让外人知道的小秘密

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这篇文章可能会得罪一些同行,好在已脱身地产江湖一年有余,做个有良知的自媒体人是这个号的出发点。

不同土地有不同产权性质,对应的商品房也有不同性质。例如,住宅来自住宅用地,产权70年,其中144平以下称为普通住宅,144平以上称为非普通住宅,包括别墅。商业、写字楼来自商业用地,产权40年,常见类型包含门面房、商场、写字楼、小公寓、LOFT、酒店等。还有一类土地没有产权的房子,即为小产权房。

常规的地产开发项目,几乎就是以上面这些种类为主,也是日常大家能够接触到的房子种类。这次讲讲地产界的“黑五类”,5个地产圈不愿让外人知道的小秘密。

空置率越来越高的写字楼

一座城市写字楼的数量,尤其是高规格写字楼的数量,一定程度代表着这座城市的繁华。过去,写字楼随着各地经济发展迎来需求井喷,一栋栋高楼拔地而起。那会,在写字楼办公是年轻人的向往,把公司安在写字楼是创业者的梦想。

此外,在住宅价格尚未飞涨时,写字楼的价格往往是高于同地段住宅的,一是商业产权只有40年,物以少为贵;二是写字楼供应量少,物以稀为贵;三是商业建造成本高,自然定价高;四是那会企业用户购买力相对住宅用户要高。

很自然地说说,写字楼在过去是一种很受欢迎的投资品类,价格高于房价也不足为奇。

但这种现象已经发生了根本性的转变。近年来,随着各地商业地块的出让面积不断增长,写字楼市场供应量激增,远远大于市场需求量。拿遍地创业者的深圳来说,目前写字楼空置率已经达到历史性的28%。深圳尚且如此,更何况其他城市。全国写字楼明显过剩已经成为现实。

那么,为何空置率会如此之高呢?原因如下:

1、 商业用地出让不是一锤子买卖,不像住宅用地卖了就没后续了。未来商户也好、企业也好,都是需要缴税的,这可是一笔长期买卖。

2、 住宅需求大幅上升,带动房价大幅跳涨,成为新的投资标的。反观写字楼,逐渐供大于求。

3、 住宅属于银行认可的优质抵押资产,最多可抵押出70%,而商业银行评估价往往只有50%及以下。

4、 即便写字楼依然存在市场需求,但市场大客户多采取整栋、整层的购买,普通人购买的一两间写字楼,大客户嫌少,小客户租金承受能力有限。

再讲个行内话。以往商铺、写字楼定价时,业内会采取租金反推法,即参考周边年租金水平,再乘以15的方法制定自身价格。意思即一间商铺或一间写字楼,业主15年时间就能实现资金回正,年回报率7%左右。但现在几乎没人用这种方法定价了,因为得出来的价格远远低于市场售价。这就说明,目前商业市场的售价与租金已经不成正比,投资写字楼并不是最划算的选择。

当然,若占据绝对核心的位置与配套资源,回报率能实现7%的除外。

写字楼还是公寓傻傻分不清楚

第一段讲了写字楼投资价值的缺失,很多开发商也知道写字楼不好卖。那怎么办呢?把写字楼设计成公寓对外销售,一间间三五十平的小公寓,然后对外包装SOHO商住两用、总价低、投资回报率高等卖点。

但这种做法有可能是违规的,未来会出现无法签约、拿不到房产证、甚至无法入住的后果。

写字楼、公寓虽然都属于商业用地,但这是统称。实际上,写字楼属于商务办公用地,公寓属于纯商业用地。商务办公用地不得建设带有居住功能的产品,不能设置室内卫生间,只能设置楼宇公用厕所。

但很多开发商很聪明,他们按照公寓的格局设计好之后,会在每间“公寓”里预埋上下水管道,并告知客户等验收过后,自己买个马桶、台盆、花洒就能住,与小公寓没有区别。

这种实际是写字楼的“小公寓”,有些规划局查的比较严,看到预留上下水,直接图纸就不给过审,责令按写字楼设计。有些规划局查的比较松,给过了,但到竣工验收时可不只有规划局来验收,消防、水电、人防、环保、建设、房管等部门会参与综合验收,到时候如果验收不合格,就意味着拿不到房产证。

怎么分辨究竟是写字楼还是公寓呢?很简单,看两点。1、公寓属于纯商业用地,过道距离要求为4米,而写字楼过道距离要求是2米。2、小公寓必然有室内卫生间,而写字楼大多数没有,只有每层公厕。

此外,再讲一点。现在大多数公寓项目也不好卖,于是催生了带租约销售这种方式。很多公寓项目为了增加公信度,还会引入名牌酒店,号称由酒店经营管理、收益给到业主。很多人看到有名牌酒店加持,加上可观的回报率数字,因而觉得小公寓并没有想象的那么不值得投资。

实际上,大多数酒店品牌是可以加盟的,且加盟分为两种:1、单纯使用酒店品牌,一般80-100万一年即可。2、真正引入酒店管理,酒店方输出管理团队,拿固定品牌使用费+固定比例管理费,扣除运营成本后的剩余收益分给业主。

这两种方式,目前来看前者居多,纯属骗局,最多给个一两年回报就没下文了。后者虽由酒店管理,但实际能给到的年回报率一般不超过3%(笔者测算过国内多个连锁酒店的RevPAR收益率),所谓的6-10%不等的年回报率,实际大部分羊毛出在羊身上。并且,委托经营管理协议是业主与管理方签订的协议,并非与开发商签订,实际未来能否给足回报也是未知数。

还有一种情况,即上面文字提到的,写字楼性质的小公寓,再叠加酒店管理,带租约销售。这种更扯淡,没有够硬的关系下,酒店根本开不起来,消防、工商登记两关都通不过。前者是过道距离不符合要求,后者是写字楼不能带“居住功能”。

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