集中拍地变抢地：重庆现130%溢价率与新单价地王

“22城集中供地”的大戏，在这周被推出了第一波热潮。

一线城市中首个执行，最高溢价率仅45%的广州；首日就刷出130%溢价率，供地变抢地的重庆；因为报价全触顶，地块都要转竞租赁住房面积，导致拍地时间从2天延长到3天的无锡；以及2个小时出头就出让完毕22宗地块的“爽快”沈阳。

每个城市，都极具自我风格。

疯狂的重庆：130%溢价率与新单价地王

4月28日-29日，重庆迎来了今年首次集中供地出让，共推出46宗主城区地块，总起拍价超444亿元。

其中，渝北区挂出14宗土地，为最大供地区。而老牌中心区——渝中区、江北区都无地可供。

首宗出让的地块，溢价率就飙到了54.4%，而后紧接着出让的四宗，溢价率也均超40%。当天更有招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团一商住地块，溢价率高达129.98%。

业内直呼重庆的拍地已变“抢地”，猜测或将引发约谈，平抑溢价率。

但29日的土拍，并未有所收敛，继续延续着前一天的疯狂——当天一开场出让的首宗地，就直接刷新了重庆的楼面单价。

这块地为渝北区两路组团F分区F27-1/04地块，最终被融创以11.9亿元摘得，成交楼面价14470元/平米，溢价率50.7%。

而在其此前，重庆的单价地王，为卓越在今年1月以12.1亿元总价，14236元/㎡楼面价拿下的南坪地块。

不过，新单价地王获冕没过多久，就又在同一天里，被海城、中海、保利分别盖过。最新的重庆单价地王，定格在了15711元/平方米，为保利25亿元拿下的中央公园地块。

最终，两天时间里，重庆中心城区46宗地全部出让成功，最终收金635亿元，占到去年重庆卖地金额的近六成。且有30宗地溢价率均超过40%，占比超过60%。

但在2020年全年，重庆土拍的最高溢价率，仅为49.06%。

从竞得房企看，融创及龙湖均为山城挥金百亿——其中，融创及其联合体斥99.09亿元共竞得重庆市8宗地块，龙湖和联合体则以96.64亿元夺得5宗地块。

疯狂的土拍，也传导到了一线市场。据媒体报道，有临近出让地块的楼盘甚至紧急“封盘”、劝退购房者、暂停认筹，皆因此次土拍许多地块的成交楼面价已经达到周边在售项目售价。

其实，在重庆发布首次集中土拍信息时，就已透露出核心区地块稀少的信号，且因为出让地块以低容积率为主，未来产品多为刚改，吸引了诸多巨头房企。

为了提高竞拍门槛，在土拍之前，重庆还出台了“部分热点地块若溢价率超50％以上，缴纳土地出让金的期限将缩短至一个半月”的新规，但都未能阻挡住企业的拼抢热情。

中指研究院分析认为，此次重庆土拍市场关注度较高，主要受两个方面影响，一方面此次推出地块多为优质地块，中央公园、西永、大学城等板块热度本就较高。另外大杨石组团和观音桥组团地块位于核心成熟区，区位优势显著。随着此批次高价地的逐渐入市，未来将对重庆房价带来一定影响。

但各项目集中入市后，市场竞争压力较大，对房企的产品力提出更高的要求。在“房住不炒”的基调下，重庆今年第二三批次的土地推出政策及策略或将调整。

焦灼的无锡：16宗地竞拍从2天延至3天

相比没有制定最高竞价，可以举牌到天荒地老的重庆，无锡首次集中供应，在“重点地块达最高限价后摇号，其余地块达最高限价后竞租赁住房”的规则下，竞拍成了拉锯战，平均一块地都要出让超过2小时。

28日的首拍日，整整9个小时，无锡共计只拍出4宗宅地，单日收金91亿元，分别由招商、仁恒、融创、祥瑞分食。4宗地块均达最高限价，进入竞租赁房面积阶段。

而第二天，抢地大战继续，首块土地开拍1分钟，就已经达到最高限价9600元/平方米，进入竞租赁环节，万科、招商、融创、金茂、佳兆业等均参与抢地，最终经过3小时的举牌，融创胜出。

截至到29日晚间，无锡还剩4块未出让，只能将竞买活动从原本的29日结束顺延至30日。

最终，经过3天竞拍，无锡本次挂出的16宗地全部成交，总成交价255.96亿元，最高溢价率20%。

其中，出让的16宗地块中，13宗地块有竞配建租赁住房面积，有2宗地块因达最高限价将于5月6日下午15点摇号产生结果。

与重庆一样，无锡也是本周竞买的热门城市。在竞价开始前，据不完全统计，有超过80家房企报名了无锡土拍。

在最终竞得企业中，融创及其联合体66.78亿元竞得4宗地块；龙湖10.4亿元竞得2宗；招商21.86亿元竞得2宗地块。此外，建发、万科、绿地香港等均有斩获。

“爽快”的沈阳：22块地2小时拍完

而和拖延症的无锡一参照，沈阳可谓速战速决。

本次沈阳市原计划是出让25宗地块，其中有3宗地停止交易。最终，共有22宗地块入市出让，涉及十个区域，总出让面积193万平方米，总起拍价超179亿元。

30日上午开拍后2小时多，沈阳这22宗地块全部出让成功，总成交价197.86亿元。其中有8宗地为底价成交。

竞得企业中，保利31.36亿元竞得3宗，万科34.09亿元竞得3宗，华润、招商和沈阳富禹地产各竞得2宗。远洋、佳兆业、旭辉、等也均有斩获。

谨慎广州：最高溢价率45% 越秀揽地8宗

作为一线城市中首个拍地城市，广州自是吸引了所有房企的眼球。

据悉，在竞价阶段，热门地块黄浦区黄陂地块，就收到了保证金1300多亿元（各个竞拍单位需交保证金比例为起拍价的20%），有32家房企竞拍，300多个马甲。

此次广州一共推出48宗住宅用地，总用地面积约393.6万㎡，总供应建筑面积达928.5万㎡，起拍总价超901亿元，占全年住宅用地供应计划的62.6%

其中，增城区是供地宗数和供地面积最多的区域，共推出18宗住宅用地。而中心区域天河、越秀、海珠均暂无供地，

从竞拍规则来看，本批次集中供应地块均采用“限地价+竞配建+摇号”的方式进行出让。

最终，经过两天竞拍，广州首轮集中供地共成功出让42宗地块，总成交建筑面积799.2万平方米，总成交金额达906.02亿元，占到2020年广州经营性用地成交金额2483亿元的36%。另外有6宗地块流拍，其中增城区占到4宗。

成功出让的宗地中，黄埔挂出的3宗地全部进入封顶摇号，另还有番禺新造镇地块，也达到最高限制地价进入摇号阶段。

从成交情况来看，20宗地块底价成交，22宗地块有溢价成交，其中溢价率超40%的地块有9宗，最高溢价率45%。整体而言，相比去年全年10.47%的溢价率，本批次出让地块溢价水平均有所提升。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本次集中供应的48宗地，达到最高限价后政府性房源面积217.53万平米。其中共有产权住房上限面积83.3万平方米、政府性住宅74.745万平方米、公租房59.49万平方米。

“竞配建的规模越大，那么可市场化销售的部分，开发商都会想向高端项目走。但新房限价已经启动，未来出来的房子，房价涨幅必然要被限制。这一轮拿地的开发商，利润是要被压缩了”

29日公布的最终摇号结果显示，越秀吞下番禺黄埔2宗、深振业抢到黄埔科学城热门宅地、德信摇中黄埔知识城宅地。

则在本次集中供应中，越秀及其联合体共计拿地8宗，成交总价达177.53亿元。融创及其联合体、金地系各拿地3宗，招商、正荣、深振业、中国旅游集团、珠江实业、珠江投资、建发系各入囊2宗。

其中，正荣为首入广州。据广州中原研究发展部统计，另外还有弘阳、正荣、上坤、联发、力高、厦门国贸等均为首入广州的“过江龙”。

港资房企新鸿基在本次竞拍中，以70.82亿元底价竞得广州南站核心区地块，成为本次竞拍的最高总价。若再加上需要付出34.6073亿元相关配套设施的建设成本，新鸿基实际上总投资金额高达105亿元。

这宗地块的出让条件要求：竞得人取得的用地须用于广州南站一体化综合交通枢纽项目建设，且自持物业比例不得低于项目商业商务计算容积率总建筑面积的50%，年限不少于20年。而相比内地房企，港资房企更擅长于运作此类项目，因此能底价成交。

而新鸿基也成为本次广州集中供地中唯一有所获的港资房企。

另一个有趣的事情是，TOP10房企中恒大、万科、保利发展、中海、绿地控股、世茂均未有地块入囊，其中有三家甚至都未报名竞拍。

上海5月17日发布首批集中供地公告

规定溢价率不得超过10%

今天下午，上海市土地交易市场召开线上信息交流会，预告了上海第一批住宅用地集中出让公告将在5月第三周（5月17日-5月20日）发布，届时将推出住宅用地约50幅，土地面积约250公顷。

据发言人介绍，上海土拍新规设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率不得超过10%。

此外，竞价方式方面，也将由原先的举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

交流会还预告，上海的第二批住宅用地将在8-9月集中出让，第三批将在10-11月集中出让。

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