北京郊区楼市现状：人口内卷严重，郊区发展受限，投资勿碰

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐您好，我在北京以外有过贷款记录（全国二套，首付60%？），现在手里有150的现金。想在昌平县城买套小户型保值，跑赢通货膨胀。但看您之前的精华贴说远郊区会跌，想问下昌平的房以后会不保值吗？ 如果不保值的话哪了买比较合适？

　　回答：你好，北京二套首付6成。 昌平县城的核心问题在于，它不是北京。 每个城市的能量都是有限的，北京也不例外，由于北京的摊大饼式发展，边界更加模糊，小白更容易掉进陷阱。 昌平县城仅仅比密云这种好一点，还差一步就掉进河北县城的级别。 开通地铁并不是万能的，看看广州南沙，上海滴水湖，北京几条新开通地铁线路的终点也是类似的。 昌平县城想要站稳脚跟，必须要依靠西二旗。 而西二旗并不是一个真正的产住结合片区，产和住有一点点分离，产业过于单一，不要以为互联网就是高大上，大部分的互联网公司发展后期，都会把人发配到边疆。 子弹150，关注：中海御鑫阁、三环新城，朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园

　　提问：房姐好，家住西四环永定路附近，想给父母换个附近的房子，以舒适为主，不考虑学区，但希望保值，首付最好300w左右，可以推荐一下吗。另外古城有三个新盘，是否值得入手。

　　回答：1. 可以看下这附近郦城的小户型，位置不错，缺点就是小区东侧近四环线 有噪音影响，选房的时候注意回避，或者乐府江南的小两居 2. 古城保值能力一般，没有规划预期，但是自住还不错，古城那边开车的话到西二环都是一路高架， 低首付买新盘能拉高杠杆，价格合适可以入。

　　提问：美丽的房姐您好！ 我是北京首房首贷，首付140万，希望看350万以内的房子，买来给爸妈住，距离北苑恒大名都越近越好，方便互相照顾。 1，您看是选择北苑一居室还是天通苑东二东三的两居(目前公交直达，未来17号线两站地铁距离)，将来会有改善需求，也需要考虑这个房子相对容易出手的问题 2，或者还有什么其他区域值得推荐吗？ 3，看您精华贴里讲北苑有溢价不推荐，而且不推荐一居室，天通苑算少数值得买的城郊区域，假如北苑出了方正户型的360万两居（目前紫绶园405万），怎么选择呢？需求就是自住和将来好置换。 4，最后，一直不太理解为啥这两个区域价格差这么大，您能讲讲吗。 感谢房姐指点迷津

　　回答：350内以天通苑板块为主，未来出手也方便 如果\b北苑有360万两居可以选择 天通苑一直是卧城，价值很难体现，所以价格也一直处于低层。随着利好因素不断，价值会慢慢向上回归

　　提问：房姐：新人首问，外地有过贷款记录，北京二套首付六成买了台湖金茂悦。自住刚需，贷款4成利率5.7。怎么操作才能让利率降到最低？

　　回答：你好，感谢付费！ 外资银行比如的花旗、汇丰，可以做到最低1.05； 内资是江苏、邮储，主打一手新盘。 另外就是公积金贷款了。

　　提问：新人首问 家庭情况：本人京籍，老公非京籍，均为首房首贷，工作地点我在海淀定慧寺附近，老公在西南四环。父母有北四环亚运村95年老公房和天通苑2000年左右商品房（17年高点买入，现在亏损还不想卖），我们自己2020年底首付能有200，再等一年或许能有250-300，请问房姐：1.现在买还是等一年？2.想兼顾自住和保值，目前学区不是必要，建议买哪里？目前我们考虑的位置有定慧寺附近，丰台10号线沿线，石景山1号线沿线，或者朝阳区华严里，亚运村附近（离老人近）。房姐有无更适合的地段推荐？3.定慧桥，恩济里，五路居附近老破小值得入手么？请房姐指教，最好能具体到小区或地块，谢谢！

　　回答：上得了车就现在买，等一年还能在等 海淀 恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的，可以考虑 朝阳 看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里

　　提问：房姐好： 我家女儿还有一个北京指标，不是刚需买房，计划600万内购一套房子，家中一直在奥森附近住……目前看了奥森ONe89平的550万（限竟房），筑华年的85平也要600万左右！……还有看了一个展览路的65平92年的580万！……烦请房姐，给个建议！……除去这三个地外，600万内，你有️好的建议吗？（可以不看区域） 谢谢

　　回答：你好，限竞房9年左右才能变现，如果你买来投资，时间太久了，很难保证9年内没有卖房打算。项目整体马马虎虎，其实还是有新房溢价的。 筑华年这个盘在北苑那些次新房里面算很一般的，但绝对品质也说的过去。 如果是自住，这几个盘都不赖，但是考虑投资，其实有更好的选择。 总价600万以内，比较推荐朝青板块

　　提问：房姐你好，新人首问！情况如下：在望京华彩国际有套160多平的大三居，装修很好，由于计划搬到上海，现在考虑出售然后在上海买房。按目前市场情况，华彩的售房周期挺长的，价格也提不上去，大概8万一平，置换上海的话选择有限。问题如下：接下来1-2年内，华彩国际的价格趋势预期如何？综合北京和上海房价的短期趋势，是否应考虑推迟一段时间再置换上海的房呢？谢谢

　　回答：华彩小区不错，不过房源本是酒店式公寓，有点政策隐患，另外物业费高也是个劣势，环境和位置都还行，这个盘涨幅基本跟随大势。如果还有1-2年的缓冲，建议继续持有，累积子弹。

　　提问：新人首问，麻烦房姐，夫妻二人，女方北京户口，现有古城三居一套，估价800，无贷款，男方天津户口，名下一套天津房，估价200，因工作需要，暂时自住不能卖，购买有贷款，现已还清，现在女方工作在军事博物馆附近，孩子一岁，考虑到学区和女方上班方便，现在手里现金400，家庭月收入3万+，1.用自有现金购买海淀或者东西城的学区房落户同时自住，如果二者不可兼顾，注重学区，请问房姐有哪些好的推荐。2.将现有资金购买朝阳区，东三环至东四环附近住宅，可以找家人垫付3-400，后抵押，房屋用于出租，租金用于抵部分贷款，后期孩子上小学再考虑出手置换学区，请问有哪些好的推荐。3.考虑到西城海淀有溢价，将古城房子出售，在东城购买价格1000左右的标的兼顾自住和学区，麻烦问一下有哪些推荐。或者房姐是否有其他的方案。希望得到回复。

　　回答：你好，石景山古城产业匮乏是一个问题，加上周边生态保护 ，和其他城区相比没什么竞争力。规划也是以宜居为主，偏睡城的定位。房价不会大的涨幅，跟随城区为主。 考虑自住+学区房，可以重点关注东城学区房。 官书院、和平新城、豆瓣胡同关注下。

　　提问：房姐您好，想问下，您对于soho现代城南区和北区房子的看法？自住加投资需求，谢谢

　　回答：soho现代城北区是办公写字楼为主，南区是住宅都是140 180平以上大户型 为主，离大望路地铁站非常近，单价5-7万都有，内部差异也很大。 这种混合办公，而且租户居多，投资是不推荐的

　　提问：房姐好，特别感谢您的平台！朋友推荐刚注册。北京集体户籍一直在外地，阴差阳错又回北京工作，考虑明年小孩初中，需要买房落户、小孩转户并入学，年后刚回北京，困惑中： 1、现状：外地强二线省会城市三套房，其中一套贷款，现金1100万，年收入200+，应属于二套。 2 、落户上学买房区域选择：本人户籍朝阳，朋友都推荐海淀买房落户上学，是否海淀无任何投资价值？或者就在朝阳买？ 3、大小：既然买了，总想着保值增值，或者先搞定落户，再考虑投资？若只为了落户上学，考虑海淀最小的房子，全款后再买第二套？ 4、如果买两套，该如何付款？是不是第一套小房子全款，第二套大点贷款？ 有点乱，不知该如何买？请指教，非常感谢！

　　回答：你的情况在北京属于二套 首先推荐朝阳因为性价比高，海淀学区溢价投资不太合适 只为功能付费，买总价低的老破小 以二套资格买首付太高，建议全款抵押一套投资盘，再全款学区老破小

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