由于资金短缺、房屋价格变化等原因，很多人在与开发商签订商品房预售合同等预约合同后，不想按照预约合同约定继续签订正式的商品房买卖合同，那么关于签订正式合同的约定是否具有强制性呢，法院是否会判决购房者与开发商强制履行签订正式合同的义务呢，从目前的司法实践看，强制签约的义务不宜强制履行，法院一般不会支持该主张。
具体案件及判决理由如下：
1、签订合同的义务不适合强制履行（3例）
江苏盐城中院裁判观点：一审法院认为不宜强制碧达公司、房某公司继续履行签订商品房合同的义务并无不当。但房某公司的行为实属不诚信之行为，顾晓芬可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。
云南昆明普宁法院裁判观点：原告诉请要求被告继续履行签订正式商品房买卖合同的义务，根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则”和《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，合同的签订是当事人意思自治的表示，不得强制被告履行签订合同的义务。
海南三亚中院裁判观点：依据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则，法院不能以判决强制要求当事人之间签订商品房买卖合同。故杨某的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
2. 客观上履行不能（1例）
江苏镇江润州法院裁判观点：原告要求被告继续履行签订《商品房买卖合同》并办理登记过户手续的主张，客观履行不能。经释明，原告仍然坚持诉请，本院不予支持。
3. 合同目的无法实现，合同解除（2例）
江苏省常熟市人民法院裁判观点：被告华夏置业公司在诉讼中明确表示不履行合同义务,不同意再与原告陈帅杰签订《商品房买卖合同》,该预约合同的目的无法得到实现，应按合同约定或法律规定承担违约责任。原告陈帅杰提出的双方继续履行签订商品房买卖合同，被告将案涉房屋交付给原告并协助原告办理该房屋的不动产确权登记手续的诉讼请求及其理由,存在法律上和事实上不能履行的情况,本院实难支持。
山东济南历城法院裁判观点：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从上述规定可以看出，预约合同目的在于签订本约合同，本约合同未签订导致预约合同目的不能实现，当事人有权要求解除预约合同。本案中，《产权车位地上回款单》系预约合同，其载明的签订日期为2017年4月14日，截至孙荣刚向人民法院提交相关诉讼材料时（2020年11月15日），双方仍未签订商品房买卖合同，已经超出合理期限。
律师提示：虽然缔约的义务不会强制履行，但是根据商品房预售合同或其他预约合同，违约方解除合同要承担违约责任，违约方要衡量解约和继续履行的责任，作出利益最大化的决定。
作者 李冠松律师 15600458988
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