多维度：贵阳观山湖公园周边vs观山湖西，房价上涨要素分析

一般来说，在未来的10年，我们判断一个地段的房价，还会不会涨，主要看房子的居住价值，因为投资和金融属性虽然也是房产的一个重要价值，但现在“房住不炒”和融资端“红档”“绿档”划分，还有严控信贷违规流入楼市，可以说，过去的年代，人们把楼市视为货币超发“蓄水池”的观念，可能多少还是会受到冲击的，涨价是有可能的，但与从前不同的是不会出现曾经那样的大幅度涨价，也是有可能的。因此，我们把目光瞄向房产作为消费品的核心价值：居住。

观山湖公园及周边：

一套房子的居住价值，其实可以分为3个层面：

第一个层面，就是解决基本的刚需，能住人、下雨不漏就成；

第二个层面，住得舒服，房子交通便利，上班通勤不用太高成本，这一类房源主要集中在市中心城区，距离白领上班写字楼比较近的，产城融合做得比较好的板块；

第三个层面，享受层面，房子要景观好、周边公园、健步、文体等配套齐全，或者直接上有独门院子的别墅情怀，有一定的稀缺性。

观山组团：

所以，可以看出来，其实拥有景观、湖景这一类的房子，虽然具有一定的稀缺性，而且价格较高，往往也是城市里面有钱人追逐的目标，但是，这部分的高价属于享受层面的“溢价”，而评价一个地段真正的房价可能上涨，第二个层面，也就是产住融合的板块，可能更具有代表性，毕竟，一个地段的产业、发达程度，和多数人（特别是中产阶层）有很大关系，第三个层面追求享受层面的房源，虽然购买力强，但是毕竟买得起的人数不多，所谓的别墅区属于低密度住区，也是这个道理，因为本来有钱人也没那么多，密不起来。

贵阳观山湖公园周边，不少楼盘是早些年开发的一些项目，比如金元、远大等，这些房企进入贵阳都比较早，当年的房价也很低，开发的时候，还没有这么多的top10房企布局贵阳，而这些项目的开发商，和如今云集在观山湖西侧奥体板块、金融城板块等区位的top10房企相比，还是有区别的，开发的项目大多属于刚需产品——高层住宅，地段倒是好地段，但是产品类型，可能谈改善都有一定的距离。

阅山湖公园板块：

所以，同处于观山湖板块西侧的阅山湖板块，也就能够卖得出高价，而环观山湖公园周边的项目，定位很多是属于刚需高层，地段虽然是好地段，但是可能就不如观山西板块这样“好马配好鞍”。所以，观山湖公园周边的房子，最重要的还是看未来在第二个层面上的价值，比如地铁通达，带来的交通便利，利好产住融合等方面，要谈真正的景观享受，对比而言，阅山湖公园才更加纯粹一点。

从另一个要素来看，判断一个地段未来房价上不上涨，其实看周边土地的拍卖价格也很重要，毕竟，影响房价的关键因素——地价也是不可忽视的一个要素，比如观山湖西侧，还有一些板块，比如金华组团待开发，前段时间龙湖拿下一个地块楼面价都是7000+，同时，也让市场重新再确认了一边周边房价的定位，可以说是一种“地价激励”，而回过头来看观山湖公园周边，可能可供填充和开发的地块已不多，这种再确认的“地价激励”机制并不明显，所以，有经验的人都看得出来，观山湖楼市未来值得关注的焦点方向，应该是在观山湖以西。