上海学区房还能不能买？

　　前言

　　上海在3月16日推出了新的中考改革新规，让风风火火一整年的上海学区房突然哑火。上涨势头是有所暂缓，但是仍有人坚信学区房仍是稀缺资源还能涨，更多的人在观望等待。我直接给出我的答案，不追热门学区适中即可，也就是说不追牛中也不选择菜中。下面我来跟大家详细分析一波。

　　最“猛”学制改革到底讲了什么

　　此时上海推出的中考学制改革说是最“猛”毫不夸张，真正做到了“削峰填谷”。其实公民同招指标到校这并不是什么新鲜事，之前北京深圳早已试点，但他们离教育资源均衡还有相当大的距离。

　　北京的指标是不跨区的区域资源集聚依然明显，去年北京西城731政策之后，对口中关村第三小学的蜂鸟家园均价上涨至20万m²,涨幅约30%，对口人大附小晨月园最低售价从500万涨至700万，涨幅约13%。

　　深圳大学区制是住房加积分，本质上也只是把一个萝卜一个坑变成了多个坑，并没有改变学区房的本质，目前只有福田、罗湖、南山、坪山等有大学区和共享学区，拿出来的指标比例不高竞争依然激烈，尤其深圳中学指标缺口在四大一线中最大。

　　图片来自21世纪经济报道

　　但是这次真的不一样了，上海偏要改这块硬骨头，面向全市统一公平分配的，强调均衡随机。以往十八线的菜中考上名校主要靠学生自己概率渺茫，现在不一样了上海优质高中超过一半的名额分配到各区和普通中学，一房定终身在未来可能会越来越少见。

　　图片来自上海发布

　　它的猛体现在首先拿四校八大等传统名校开刀，现在这些名校都要拿出65%的名额投入到学区外，而这65%中的80%是分配到各区，在区内排名录取，又拿出其中的20%分配给不能选择生源的菜中。

　　这样说可能不是很明白，我再用大白话来说说这意味着啥，就是说以往你需要参与全市的排名或者参与千军万马过独木桥的自主招生，如果你初中是普通学校那么考上名校的概率应该不比中彩票高多少。

　　现在不同了，一是你可以参与本区的排名，二是还有专门照顾普通学校分配到校的名额。以往你全市排名不行心里可能就感觉凉凉了，现在不一样资源强调均衡随机人人都有机会。

　　如果你说我知道我孩子水平不行不争名校，那么是不是就享受不到改革红利了呢？

　　并非如此这部分群体政策也有考虑到，比如你想孩子上区属示范性高中，例如浦东区的南汇中学，川沙中学，现在的改革办法是区级示范性高中要拿出名额的50—60%来参与分配，其中分配到区的名额是30%，这30%中的90%—95%分配到区外参与分配，分配到校的名额是70%。

　　简单来说就是本校考的不错区重点就有机会，这名额直接放到你们学校了，学校菜不怕只要你学校排名说的过去。

　　学制改革对上海学区房到底影响几何

　　如今的学区房被打上了贩卖焦虑，煽动内卷，房产最大泡沫等标签，是不是这里不做讨论但争议大这是事实。

　　最猛学制改革正在逐步减弱他的确定性，拿去年一年涨了50%还是多少，来说明未来一定可以再现辉煌，只能说明你连投资的门槛还没摸到。投资一定是先有赚钱逻辑后有赚钱事实，学区房争议性就像是风险性，虽然风险越高收益越高，但是投资的逻辑投资的确定性正在逐步消失，投入摩托变单车的事情就会成为现实。

　　1.学区房并不会突然崩塌

　　无论是买还是卖学区房的人都应该明白这个道理。

　　中原地产

　　原因如下，第一，学制改革新政成效几何需要时间验证，罗马不是一天建成的。

　　第二，大家对于学区房的理解和执念需要时间去化解需要市场来验证。

　　第三，理论与现实永远是有距离的，理论上普通学校倾斜资源更多大家都应该去抢，但实际上普通学校也意味着教学资源差，鸡头是成不了凤尾的，如果孩子不拔尖环境又不好岂不是耽误了，这也是一种不确定性敢冒这种风险的家长不会太多。

　　2.学区房该怎么买

　　第一条，不追牛中也不选择菜中。

　　牛中的学区房基本上普遍处在历史高位，链家的数据显示，2020年上海二手房的成交量上涨了31%，学区房上涨了37%，双学区房则涨了44%。现在名额划出较多就意味着收益性较低，而未来的投资成本和退出成本都将是昂贵的。

　　不选择菜中的理由就是我上面说的，菜中教学资源差风险性并不低，我看到很多人建议选择牛小和菜中的组合，我不认为这样是好的选择。牛小的附近普遍不会是菜中，就算是有菜中分配名额还是有一定随机性，不如选择第二梯队的学校。教育资源是确定的，你总不能卖房的时候说我们这啥都不行，只有一定上名校机会吧？

　　第二条，除了学位一无是处的学区房不要碰。

　　根据链家的挂牌数据，上海知名老破小梅园学区房在新政后，对口双学区的一居室，此前的售价都在700多万元，现在有一套已经降到660万元。3月份挂牌为920万元、910万的52平方六街坊两居室现下调报价为808万元。

　　因为改了学区，房子腰斩的故事并不鲜见，房子的价值最终还是体现在地段，户型、配套、品质上面，学位资源在上海大力推行教育公平和均衡化这个大背景下，一定是逐渐脱离学区房被弱化的。

　　第三条，量力而行不要把宝全压在学区房上。

　　我做房产行业这些年听到最多的就是想要一步到位，不管什么我都要，只看房子好不好不管自身实力如何。

　　比如最近华二前滩学校要求入学儿童本人房产证加名的相关要求，如果房产证没有其名很有可能被统筹安排到其他学校，如此前面所做一切努力都可能踏空了。有人可能会说不就是加个名字的事嘛，那你想简单了甭管你商业贷款还是纯公积金贷，想要加名字是需要银行同意的，儿童又没有偿还贷款的能力怎么会给你加呢？

　　就算是你无贷款买房加上子女名字，也要补交几十万税费。可见就算是优质学区房，也不能保证教育万无一失。

　　教育固然要靠资金投入，择名校选良师，但家长的教育引导也很重要，学区房并不是拯救一切的法宝。

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