下一个热盘和冷盘都集中在这个区域了！

二季度，位于川沙的陆家嘴锦绣观澜二期或将取证入市，与此同时，同在川沙板块的另一全新盘保利云上拾光或也将于今年入市，目前售楼处正在施工中。

陆家嘴锦绣观澜实景图

保利云上拾光工地实景

其实，这两个盘的位置基本决定了，哪个项目更受购房者追捧。

两盘地段差距较大

现在买房，并不是越便宜越好卖，反而是地段越好的房子越好卖。

陆家嘴锦绣观澜所在的位置可以说是“吊打”保利云上拾光，为何这样说？

两项目位置示意图

因为它在川沙是实打实的核心区域。川沙的能级很高不必多言，但它毕竟属于外环外，而上海外环外的典型特征是，地铁站和地铁站周边基本是它的核心区。

因此，陆家嘴锦绣观澜就具备了这些因素，在它的周边，距离2号线川沙站只有约800米，在站点旁还有百联、绿地东海岸等这样的核心商业。

川沙地铁站附近的商业配套

再看保利云上拾光，虽说该盘属于川沙板块，但却离川沙的核心相去甚远，它位于川沙南部，属于六灶镇，已经贴近浦东宣桥板块了。严格意义来说，这里并不属于川沙新市镇也不属于川沙城市副中心，显然在地段上就输给了陆家嘴锦绣观澜。

六灶镇商业一角

六灶镇新兴商业绿都绣云里商业

目前这里的出行依旧以公交为主，到往市区显然不方便，但是日后，六灶的交通还有很大改观，规划中的市域铁路曹奉线和东西联络线或都会在六灶汇聚，并成为一处交通枢纽，只是等待时间会很漫长，要做好长期准备。

当然，以目前的状况来看，这两盘目标客群并不相同，这样做对比也并不是十分严谨，但怎奈，今年的川沙，也只有这两个盘有供应量了。

核心区一二手倒挂，非核心区无倒挂

核心区域的房子确实好卖，就如陆家嘴锦绣观澜，虽然开放了售楼处，但没有预约并直接前往现场的客户，他们也一律不接待。

就按照项目一期开盘（2020年9月19日）情况来看，推盘340套，认筹702组，认筹率已经突破了200%，开盘当天就清盘了，足可见项目的热度。

项目最受购房者关注的还是价格因素，毕竟这是客观事实，项目附近的中介说道：“川沙的标杆二手房华府188，现在挂牌价已达到8万/平，而且这里的房子几乎卖空了，要去买新房，大概率也是陪跑，而其他二手次新房，价格也都比陆家嘴锦绣观澜要高。”

华府188次新二手房

去年该盘一期开盘单价约6.4万/平，在限价背景下，今年即将推出的二期，价格或也在这一范围，明显的一二手倒挂就成为了客户抢夺房子的关键所在。

保利云上拾光所在的川沙六灶镇，从目前行情来看，或许就没有了陆家嘴锦绣观澜这样的热度，六灶镇还是处在初级开发的阶段，都不用说区域商品房发展如何，就连二手房都少之又少。

金老板在当地中介了解到，这里的二手房，主要以爱家华城为主，能够交易的房子，价格大概维持在约2.8万/平，还不能立刻交易的多在2.5万/平以下，不曾想到，距离迪士尼也不是很远的川沙六灶镇，还有低于3万/平的房子吧。

六灶镇动迁房爱家华城实景图

其实这里还有一个前些年刚完成开发的项目绿都绣云里，该盘由于是商品房+综合体，如今二手单价约5万/平不到，但是由于地段闭塞等原因，来这里购房的人并不多。

保利云上拾光是这里的第二个商品房，该盘是去年8月，保利以19284元/㎡的楼板价竞得的，按照当前板块行情来看，项目售价或是要低于5万/平，周边中介称有可能会在4.5万/平左右。

保利云上拾光规划效果图

但根据当前板块行情来看，这里并没有所谓的有很大的一二手房价格倒挂趋势，而且地段又不在川沙核心区，如何能让广大购房者认可和接受，需要保利好好讲一下这里的故事了。

不过就在该盘的南侧，位于浦东宣桥板块的海玥瑄邸今天开盘了，共计推出321套房源，单价约3.5万/平，据了解，项目大筹认筹人数50多组，而小筹已达到了300多组，这样来看，本次总认筹人数也完全覆盖了推盘量，想必去化八九成应该不成问题。

其实宣桥与六灶很像，都是冷门区域，但今年的市场就是房少人多，即便冷门项目，也都能得到购房者的追捧，所以保利云上拾光借着保利的产品和品质，在开盘后，或许也会有意想不到的效果。

产品较为多样化，本土房企较为强势

的确，想要买到陆家嘴锦绣观澜的房子要凭运气，项目二期推出的产品一共192套房源，比一期少了将近一半。

户型有77-82平2房、82-85平2房、97平3房、131平3房，基本上把刚需和刚改产品全部涵盖进去了。

单看户型，2房77-82平相对可能会更符合居住所需，位于边套且南北通透，总建面也要比82-85平略小，总价或许能够更低一些。

77-82平2房

82-85平2房属于中间套全南房，并不是真正的南北通格局，但是采光面相比77-82平2房高。这就要看客户倾向于通风还是采光了，因人而异。

82-85平2房

97平3房基本与82-85平2房格局相似，只是多出一个卫浴和北房间，同样属于中间套户型，买该盘的3房别无选择，只能买这个面积段了。

97平3房

131平3房原则上属于3+1房，边套户型，采光面更强，没有过多缺点，属于刚改人群首选。

131平3房

虽然该盘各方面都不错，但缺点也很明显，买到房的概率不大。

保利云上拾光是个高层+叠加的混合型社区，面积段与陆家嘴锦绣观澜大体一致，为约75-125㎡户型，也几乎涵盖了不同客群。

具体来看，项目共规划1044套15-18层高层和192套叠加产品，共计1236套房源，体量比较大，其中高层面积段为75、85、95㎡，叠加为100-125㎡。

项目户型图尚未公布，但凭借着保利对户型的打磨，相信户型设计是非常不错的。

陆家嘴集团是浦东的“大地主”，该盘也只是浦东其中一个项目而已，而且陆家嘴集团旗下的各个项目都处在板块相对核心位置，比如今年或还将入市的前滩项目，还有自贸区临港新片区的项目，都是购房者关注的热点盘。

反观保利，作为央企，来到上海开发的项目多以公开的土地招拍挂来进行，所以各项目所在地段难免有些不同，比如今年年初，保利还在金山工业区板块拿到一幅土地，与本地房企相比，在拿到略好的土地方面保利显然没有太大优势。

不过今年，保利天汇二期、保利云上澄光二期以及位于世博板块的保利One56都有机会面世，这些都是关注度颇高的项目，值得期待。