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下一个热盘和冷盘都集中在这个区域了!

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  二季度,位于川沙的陆家嘴锦绣观澜二期或将取证入市,与此同时,同在川沙板块的另一全新盘保利云上拾光或也将于今年入市,目前售楼处正在施工中。

  

  陆家嘴锦绣观澜实景图

  

  保利云上拾光工地实景

  其实,这两个盘的位置基本决定了,哪个项目更受购房者追捧。

  

  两盘地段差距较大

  现在买房,并不是越便宜越好卖,反而是地段越好的房子越好卖。

  陆家嘴锦绣观澜所在的位置可以说是“吊打”保利云上拾光,为何这样说?

  

  两项目位置示意图

  因为它在川沙是实打实的核心区域。川沙的能级很高不必多言,但它毕竟属于外环外,而上海外环外的典型特征是,地铁站和地铁站周边基本是它的核心区

  因此,陆家嘴锦绣观澜就具备了这些因素,在它的周边,距离2号线川沙站只有约800米,在站点旁还有百联、绿地东海岸等这样的核心商业。

  

  

  川沙地铁站附近的商业配套

  再看保利云上拾光,虽说该盘属于川沙板块,但却离川沙的核心相去甚远,它位于川沙南部属于六灶镇,已经贴近浦东宣桥板块了。严格意义来说,这里并不属于川沙新市镇也不属于川沙城市副中心,显然在地段上就输给了陆家嘴锦绣观澜。

  

  六灶镇商业一角

  

  六灶镇新兴商业绿都绣云里商业

  目前这里的出行依旧以公交为主,到往市区显然不方便,但是日后,六灶的交通还有很大改观,规划中的市域铁路曹奉线东西联络线或都会在六灶汇聚,并成为一处交通枢纽,只是等待时间会很漫长,要做好长期准备。

  当然,以目前的状况来看,这两盘目标客群并不相同,这样做对比也并不是十分严谨,但怎奈,今年的川沙,也只有这两个盘有供应量了。

  

  核心区一二手倒挂,非核心区无倒挂

  核心区域的房子确实好卖,就如陆家嘴锦绣观澜,虽然开放了售楼处,但没有预约并直接前往现场的客户,他们也一律不接待。

  就按照项目一期开盘(2020年9月19日)情况来看,推盘340套,认筹702组,认筹率已经突破了200%,开盘当天就清盘了,足可见项目的热度。

  项目最受购房者关注的还是价格因素,毕竟这是客观事实,项目附近的中介说道:“川沙的标杆二手房华府188,现在挂牌价已达到8万/平,而且这里的房子几乎卖空了,要去买新房,大概率也是陪跑,而其他二手次新房,价格也都比陆家嘴锦绣观澜要高。”

  

  华府188次新二手房

  去年该盘一期开盘单价约6.4万/平,在限价背景下,今年即将推出的二期,价格或也在这一范围,明显的一二手倒挂就成为了客户抢夺房子的关键所在。

  保利云上拾光所在的川沙六灶镇,从目前行情来看,或许就没有了陆家嘴锦绣观澜这样的热度,六灶镇还是处在初级开发的阶段,都不用说区域商品房发展如何,就连二手房都少之又少。

  金老板在当地中介了解到,这里的二手房,主要以爱家华城为主,能够交易的房子,价格大概维持在约2.8万/平,还不能立刻交易的多在2.5万/平以下,不曾想到,距离迪士尼也不是很远的川沙六灶镇,还有低于3万/平的房子吧。

  

  六灶镇动迁房爱家华城实景图

  其实这里还有一个前些年刚完成开发的项目绿都绣云里,该盘由于是商品房+综合体,如今二手单价约5万/平不到,但是由于地段闭塞等原因,来这里购房的人并不多

  保利云上拾光是这里的第二个商品房,该盘是去年8月,保利以19284元/㎡的楼板价竞得的,按照当前板块行情来看,项目售价或是要低于5万/平,周边中介称有可能会在4.5万/平左右

  

  保利云上拾光规划效果图

  但根据当前板块行情来看,这里并没有所谓的有很大的一二手房价格倒挂趋势,而且地段又不在川沙核心区,如何能让广大购房者认可和接受,需要保利好好讲一下这里的故事了。

  不过就在该盘的南侧,位于浦东宣桥板块的海玥瑄邸今天开盘了,共计推出321套房源,单价约3.5万/平,据了解,项目大筹认筹人数50多组,而小筹已达到了300多组,这样来看,本次总认筹人数也完全覆盖了推盘量,想必去化八九成应该不成问题。

  

  其实宣桥与六灶很像,都是冷门区域,但今年的市场就是房少人多,即便冷门项目,也都能得到购房者的追捧,所以保利云上拾光借着保利的产品和品质,在开盘后,或许也会有意想不到的效果。

  

  产品较为多样化,本土房企较为强势

  的确,想要买到陆家嘴锦绣观澜的房子要凭运气,项目二期推出的产品一共192套房源,比一期少了将近一半。

  户型有77-82平2房、82-85平2房、97平3房、131平3房,基本上把刚需和刚改产品全部涵盖进去了。

  单看户型,2房77-82平相对可能会更符合居住所需,位于边套且南北通透,总建面也要比82-85平略小,总价或许能够更低一些。

  

  77-82平2房

  82-85平2房属于中间套全南房,并不是真正的南北通格局,但是采光面相比77-82平2房高。这就要看客户倾向于通风还是采光了,因人而异。

  

  82-85平2房

  97平3房基本与82-85平2房格局相似,只是多出一个卫浴和北房间,同样属于中间套户型,买该盘的3房别无选择,只能买这个面积段了。

  

  97平3房

  131平3房原则上属于3+1房,边套户型,采光面更强,没有过多缺点,属于刚改人群首选。

  

  131平3房

  虽然该盘各方面都不错,但缺点也很明显,买到房的概率不大。

  保利云上拾光是个高层+叠加的混合型社区,面积段与陆家嘴锦绣观澜大体一致,为约75-125㎡户型,也几乎涵盖了不同客群。

  具体来看,项目共规划1044套15-18层高层和192套叠加产品,共计1236套房源,体量比较大,其中高层面积段为75、85、95㎡,叠加为100-125㎡

  项目户型图尚未公布,但凭借着保利对户型的打磨,相信户型设计是非常不错的。

  陆家嘴集团是浦东的“大地主”,该盘也只是浦东其中一个项目而已,而且陆家嘴集团旗下的各个项目都处在板块相对核心位置,比如今年或还将入市的前滩项目,还有自贸区临港新片区的项目,都是购房者关注的热点盘。

  反观保利,作为央企,来到上海开发的项目多以公开的土地招拍挂来进行,所以各项目所在地段难免有些不同,比如今年年初,保利还在金山工业区板块拿到一幅土地,与本地房企相比,在拿到略好的土地方面保利显然没有太大优势。

  不过今年,保利天汇二期、保利云上澄光二期以及位于世博板块的保利One56都有机会面世,这些都是关注度颇高的项目,值得期待。

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