碧桂园的底气：未来三年 每年增长10%

3月25日，碧桂园公布了2020年年度业绩。作为龙头房企，碧桂园的年报一如既往地受到了市场各方的高度关注。

年报数据显示，2020年全年，碧桂园集团连同其联营合营公司共同实现归属于集团股东权益的合同销售额约5706.6亿元，同比增长3.3%，权益销售面积6733万平方米，同比增长8%，销售业绩再创新高。

这里需要注意的是，碧桂园公布的是权益销售额，而非业内按惯例公布的全口径销售额。如果按照全口径销售额计算，据克而瑞数据显示，2020年全年碧桂园的销售额为7888亿元，稳居行业第一位置。

（数据来源：克而瑞地产研究）

年报显示，2020年碧桂园实现总收入4629亿元，毛利约1009亿元，净利润约541亿元，表现不俗。

这一成绩的取得，是建立在2020年疫情冲击、房地产调控政策持续加码、各类成本居高不下等因素影响的背景下，更显得难能可贵。

在年报发布会上，让人眼前一亮的除了自身的靓丽财报数据外，还有碧桂园集团总裁莫斌的表态。他说，公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。

这个被称作碧桂园“三年增长”的计划，一经公布就受到了市场的高度关注。碧桂园这个三年增长计划，究竟如何实现呢？

或许，答案可以从年报中找到。

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其实，众所周知的一件事是，同样的市场条件下，分母越大，绝对增长率就越低。从2020年碧桂园年报来看，在2019年实现权益销售额5522亿元的基础上，碧桂园2020年的绝对增长率看似并不高，但考虑到庞大的分母基数，碧桂园能取得5707亿元的业绩也属难能可贵。

如果将视线拉长远一些，我们可以看到，从2016年到2020年，碧桂园5年间的权益合同销售额复合增长率以25%的数字傲视群雄。如果从权益合同销售面积来看，5年间碧桂园的复合增长率也达到23%。在激烈竞争的市场环境下，碧桂园以强劲的韧性诠释了大象起舞的含义。

（数据来源：企业公告）

另外，作为衡量企业经营能力重要指标之一的销售回款率来看，由于碧桂园持续对回款目标强考核，强化标准化、精细化的管理机制，去年碧桂园权益物业销售现金回笼约5193亿元，权益回款率达到91%，并连续五年高于90%，这在行业内绝对属于领先水平。

对于资金密集型的房企来说，销售回款率的意义在于，这一数字越高，代表资金的周转速度越快，也意味着企业财务资金管控能力越强，进而为保障充足的现金流奠定基础，并会大大提高企业抵御风险的能力。换句话说，回款率某种意义上代表着企业的自身造血功能是否强劲。

如果说销售业绩和回款率代表着造血功能的话，负债和融资能力则代表着企业的风险情况和长足发展基石。甚至业内流行的观点认为：对于资金密集型的房企来说，最强最重要的不是产品竞争力，而是融资能力，融资甚至代表着房企的生命线。

反观碧桂园，截至去年末，其有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%。截至期末，碧桂园手中可动用现金余额达到1836亿元，弹药十分充足。

同时，碧桂园净借贷比率仅为55.6%。目前，碧桂园已连续多年保持净接待比率低于70%，这在国内地产企业中并不多见。据中指研究院统计，2020年这一指标的百强房企均值为94.6%，碧桂园远低于行业均值。

从融资方面来看，碧桂园去年期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点，融资成本进一步降低。

（数据来源：企业公告）

2020年，受疫情影响，市场不确定性增加，穆迪甚至在4月将中国房地产行业的展望下调为负面，直到数月后才重新调升回稳定。在此背景下，穆迪将碧桂园评级逆势调升至投资级Baa3，标普也于年内将公司评级展望由“稳定”调升至“正面”。目前，碧桂园已获穆迪和惠誉两家权威机构的投资级评级，在国内民营企业中屈指可数。

国际权威评级机构的信用背书的意义在于，这将大幅提升了碧桂园的信用水平，从而获得更多投资者的青睐，有助于拓宽企业融资渠道，降低融资成本。

这一点，从碧桂园去年的发债成本可见一斑。

据统计，2020年碧桂园共发行了7笔共计35.44亿美元海外债券，票面利率位于3.125%-5.625%区间。今年1月5日，碧桂园成功定价发行双年期共计12亿美元债券，其中5.5年期票据票面利率仅2.7%，再创公司债券融资成本的新低。Wind数据显示，2020年房地产行业海外债融资成本为8.32%，碧桂园的发债利率远低于行业水平。

（数据来源：企业公告）

靓丽的财务数据不仅凸显了碧桂园作为龙头房企的稳健性，也让碧桂园成为在新监管标准下的模范生，为行业做出榜样，更为其未来实现三年增长计划奠定良好基础。

此外，值得一提的是，截至2020年12月31日，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7851亿元，预计未来结算收入稳中有升。

这意味着什么呢？要知道，由于房地产行业预售制的特殊性，尽管房屋在出售时已经产生销售额，但必须要等到完成竣工验收、向购房者交付物业之后，已售未结转收入才能在财务报表中成为确认收入，较大规模的已售未结收入在很大程度上锁定了公司今年乃至未来两三年内业绩提升空间。

从最新的销售表现来看，碧桂园在今年一开年就实现了开门红。

今年1-2月，碧桂园累计实现权益合同销售金额868.6亿元，同比增长61.33%。2月单月，碧桂园实现权益合同销售金额约465.5亿元，同比增长122.52%；实现权益合同销售建筑面积约526万平方米，同比增长108.42%。十强房企中，碧桂园是唯一实现2月环比增长的企业，增幅为15.45%。

所以说，莫斌喊出三年增长计划的底气之一也正是来源于碧桂园远超行业平均水平的销售情况。

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如果说过往良好的销售和强劲的经营状况、稳健的财务是碧桂园制定三年增长计划表象的话，那么，其充足且优质的土地储备、超前战略布局和强大的公司管治则是碧桂园实现高质量增长计划的必备内功。

早年间，碧桂园广泛布局中国广大中小城镇的战略曾令人不解，然而从实际情况来看，也恰恰是这一超前的战略布局，成就了今天碧桂园的行业地位。

截至去年底，碧桂园项目已经全覆盖了中国内地所有省份，已签约或已摘牌的项目总数达2958个，覆盖了中国289个地级市、1350个县级市/区/县。要知道，按照2019年8月民政部公布的统计公报，中国的地级市也总共才有293个，县级数量为2851个。

这一完善的覆盖网络所具备的广度和深度，除碧桂园外，中国没有任何一家房企可以做到。而土地储备的广泛布局可以分散风险，深度聚焦也有利于提升竞争优势。

截至去年末，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.75万亿元，潜在的权益可售货值约5000亿元，权益可售资源合计约2.25万亿元，以此前权益销售额为基数，可强力支撑公司未来3.5年以上的发展。

当然，尽管自身已经拥有庞大优质的土地储备，不放弃新的市场机会的同时，碧桂园也在进一步优化补充自身的土储布局和提升经营效率。

2020年全年，碧桂园共获取511幅土地，权益总代价约2100亿元。其中，65%位于三四线城市，当期获取已开盘项目中，年化自有资金回报率大于30%的超过9成，新获取的项目经营效率明显提升。

（数据来源：企业公告）

在新获取土地中，75%的土储聚焦五大都市圈。而碧桂园前瞻性地深度布局五大都市圈，完美地契合了国家重大区域发展战略。2020年底可售货值中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大都市圈，大多数货量的分布符合人口流动趋势。

碧桂园通过多元化拿地策略，获取高质量土地，权益比也逐年提升，2020年新获取权益比已达到88%。碧桂园预计，2021年新推权益货量约7000亿元以上，加上12月底带入的约2600亿货量，全年权益可售货量约9600亿元以上。全年可售资源充足，预计全年去化率不低于65%。

在碧桂园已布局的245个三四线城市中，84%的城市处于库存短缺或合理状态。同时，广泛的布局在分散风险的同时，也将为未来业绩持续稳健增长提供不竭动力。

碧桂园以行业前所未有的广度和深度布局中国房地产市场的背后，是其董事会主席杨国强对中国新型城镇化前景的持续看好。

“所有追求美好生活的中国人每天都在奋斗之中，在有适当经济条件的时候，他们首先考虑的是希望居住得更好。”杨国强认为，随着农民工工资提升，他们会产生居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏交通、商业、医疗和教育配套的农村住。因此，他们最大可能会在有基本配套、生活便利的城镇居住。

广东-佛山顺德碧桂园等总部周边项目

当几乎所有房企都把目光瞄准大城市的时候，杨国强却看到了别人最容易忽视的的机会。换句话说，杨国强其实也给碧桂园未来的发展指明了一个方向，那就是紧跟国家政策方向，洞察市场机会，让碧桂园从规模发展转向高质量发展。只有这样，才有实现未来持续稳健增长的最大可能性。

当然，有了超前的谋略，也要修炼内功，提升公司管治水平，才能真正实现高质量发展。

年报显示，去年，碧桂园着眼于全周期竞争力提升，加强对各项成本的管控，全年销管费占收入6%，同比降低1个百分点，费用总额为277亿元，同比降低18.4个百分点，这也显示了碧桂园的管理精度在不断提升，经营质效在进一步展现。

此外，凭借敏锐的前瞻预判，碧桂园自2018年下半年以来就以“行稳致远”战略统筹发展的方方面面。2021年，碧桂园连续第三年将“全竞提升”作为年度主题，并从“一率五力”等六个方面定义如何全面提升竞争力，进一步通过自我检视全面提升全周期综合竞争力，迈向高质量发展阶段。

自古以来，成大事者，天时地利人和缺一不可。借助中国新型城镇化的春风，依靠广泛而深入的市场布局，超前的战略眼光，强大而精细的公司管治，才真正是碧桂园三年增长计划最大的信心和底气。