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老破小买爆了!

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  市场的走向总是出乎人的意料!

  就在所有人都认为老破小这种资产没人要的前提下,有一波资金却在默默抄底老破小。

  果然大家都是口嫌体,嘴巴骂得有多毒,内心就多渴望。

  经历房价断崖式下跌,泡沫被挤干净后,最近北上广深老破小都被买爆了!

  上海在过去一年的二手房成交中,老破小是最受欢迎的,抢手程度甚至不亚于黄浦江边豪宅。

太平洋房屋数据显示,今年1月份,上海230万以下的房源成交6489套,3月份成交8760套,增长率近35%。 面积段在50㎡以下的房源,也从2107套增至2880套,增速达36%。

  过去几年,上海300万以下的房子成交占比都超过了60%。

  在上海,300万以下的房源,不是郊区就是市区老破小,但郊区新房多,二手房成交不容易,这里大部分都是靠市中心老破小在撑着。

  位于内环的龚家宅,4月份成交了一套总价173万的房子,成交周期只有9天!!!

  

  当然这套房子相比两年前,单价已经下跌了2万多一平。

  广州的情况也很相似,据贝壳买房3至4月成交数据,成交周期在1个月内的,基本都是楼龄超20年的房源。

  30年楼龄的荔湾的珠岛花园,成交总价175万,挂牌25天成交。

  

  海珠区江南西板块一个小户型,挂牌价160万,业主降价41万后,12天就成交。

  

  二手房市场基本上是靠老破小在撑着了,成交速度贼快。

  还有杭州,前一阵子据说有深圳买家去杭州狂扫12套老破小,这事当时还上热搜了。

  

  现在在杭州,次新房才是烫手山芋,根本卖不出去,老破小不要太吃香,朝晖小区一月成交了72套,平均一天成交2套的速度,创下近三年的记录。

  从成交速度来看,老破小碾压次新房。

  北京和深圳倒还没发现这种情况,但据北京那边的中介说,三大新政后,现在北京楼市最热的不是新房售楼处,而是二手房老破小。

  深圳老破小也跌的相当惨烈,但目前回暖好像还不是很明显。

  有可能是这一两年深圳推出了大量的保障房项目,包括人才房,安居房等等,交通便利,性价比高,很多刚需客都投入保障房的怀抱了。

  

  老破小爆火,其实并不能说明老破小是优质资产,最怕就是看到有的人一看到一种资产火了,就跟风买入投资,这种行为最容易被割韭菜。

  首先我们要知道老破小为什么热度率先回归。

  第一,价格的确是跌到位了,租售比不断提高。

  这一轮房地产下行周期中,无论北上广深,老破小价格都是跌得最狠的。

  尤其是一些带学区的老破小,随随便便就是五折腰斩,深圳八卦岭宿舍房就是典型。

易居研究院近期报告指出,从2019年开始,二手房价格泡沫不断扩大,从20%增长到2021年一季度的历史高点,达到58%,至此价格开始回调,目前已经把之前上涨的泡沫都挤掉,目前价格泡沫指数为5%,市场基本回归健康状态。

  

  从一线老破小成交价来看,有的价格已经跌回到了2016年左右。

  甚至有点超跌了, 广州中原数据显示,今年4月份二手房业主报价指数继续下跌16.8%,大部分都是降价才能成交。

  当然咯,在一线没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

  只要老破小价格跌到位,相应的租售比就会提高。

  像我上面举例的江南西小两房,位于广州繁华地段,大单间都可以租到3000一个月。

  

  上面那套总价119万的小两房,稍微装修收拾一下,租金接近4000问题不大。

  但这套房子的月供多少呢?如果3成首付,贷款7成,首付仅需38万,月供是3843元。

  

  租金和月供是一样的,等于省了租房的支出,自己还得到了一套房子。

  这笔帐怎么算都是划算的, 现在一线大把老破小的租售比都还挺高的。

  所以也开始有一些投资客重新入市买老破小,就当做一种理财产品,只要超过银行存款利率,他们认为就划算,毕竟长期来说,市中心的租金还是会涨的。

  第二,大部分刚需购买力有限,只能买老破小先上车。

  刚需第一次买房,购买力都是有限的,次新房刚需也买不起,目前市中心大部分新盘都是改善大户型为主,小户型是越来越少见了。

  要么就买市中心老破小,先上车再说,以后有条件了再换房,市区老破小流动性还是比较好的。

  要么只能买郊区房子,但有的人不愿意跑太远去郊区住,上班行程太远,路上很浪费时间。

  第三,年轻且独居的买家占比提高。

  中指院的数据也说明了,近半年来,23-27岁买房的人数占比从15%从提升至19%,并且从家庭结构上来说,独居买房的占比也提升了4个点。

  95后、00后很快也要进入房地产市场了,这个群体和以前80后有很大的区别。

  独身主义盛行,对婚姻需求不强烈,他们买房更多是为了自己居住,另外可以亲自装修自己的房子,展现个人态度、审美、风格。

  现在网络上有大量单身青年改造老破小的帖子,老破小总价低,只需要一点资金即可上车,大家都能承受。

  买来之后年轻人还充分展示了自己的创意。

  

  第四,老破小的总量太大了,尤其是挂牌量。

  贝壳挂牌数据显示,广州核心四区(天河、越秀、海珠、荔湾)总价200万以内的房子超过1.5万套。

  在广州,每挂出10套房,就有3套的房龄在20年以上。

  之前我就拿过北京举例,大家别看北京二手房挂牌17.3万套。

  我在后台筛选了一下,次新房,十年内,有电梯的人车分流的这些好房子只有八千来套,要是还要求地段和户型,估计更少。

  

  现在挂出来着急卖的接近9成都是超过10年房龄的房子,大家都着急出货置换。

  这么庞大的出货体量,价格能不卷到死吗,成交量能不大吗?

  

  关于最后这一点我看网上提到的人并不多,大家都一个劲儿的说老破小多香多香。

  从目前的成交价来说,老破小的确已经跌到底部了,作为收入能力有限的刚需群体买入是完全没问题的。

  但同时,我也要很严肃的告诫各位,老破小是仅仅具备居住属性,很难会出现大涨。

  说到底,在一线城市,老破小承担的就是保障房的角色,你涨多了,底层的刚需群体也买不起,那他们还不如去等着排队住保障房。

  年轻人买老破小上车是没问题,但自己一定要算好这笔账,主要看租售比。

  最后,老破小的回暖也说明了两件事情。

  1、房价真的跌到位了!一线的各位,可以开始出门看房了。

  2、一线城市住房需求强烈,虽然我们国家住房过剩,都到了要去库存的阶段。

  但从结构性来说,一线房子核心区房子依旧是稀缺的,所以老破小也不愁没人买。

  而目前库存过剩的主要是在郊区新房,市区其实没什么新楼盘。北京80%的库存都在五环外,所以才针对五环外放开限购。深圳也只放开了关外的限购,福田南山福田不愁去库存的关内都没放松。

  其他一二线都差不多情况,新房库存都是在近郊远郊,市中心其实根本不用担心去库存的问题。

  但老破小单纯就是只有自住的功能,买了老破小的群体,攒到钱就会选择置换到次新房。

  所以哪怕现在的次新房这一轮也跌的多,或者说成交没有老破小火爆,但我还是坚持认为,次新房因为供给量有限,所以他的价值是要远远高于老破小的。

  只要楼市全面复苏,未来次新房的涨幅一定会要大于老破小。

  所以趁着这波调整,做资产升级置换依然是非常有必要的,而且现在也是置换成本最低的时期。

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