5年4次买房经历，让我明白了买房的5个底层逻辑

这套房子目前保留，预估目前二手房单价是3.8万/㎡（目前有点阴跌），预估现值总价380万，预估可净赚资金约115万，其实赚的不算多。
这套房子目前保留，2020年底的时候，上海二手房涨价颇多，预估目前二手房单价是7万/㎡（未来应该还有空间），预估现值总价826万，预估可净赚资金约175万。这套房子目前保留，，预估目前二手房单价是2万/㎡（未来空间不大），预估现值总价250万，预估可净赚资金约50万。

这几年买房一直是街头巷尾热议的话题，不管你是哪个阶层，不管你所处哪个城市，都在买房的话题中迸发热情。最近好多朋友私信我咨询购房问题，今天我把2015-2020年5年间4次买房的亲身经历和大家分享，想告诉大家几个买房的基本逻辑；

2015年我工作几年后回到长三角，准备定居，具体过程不多说了。那时候对比了杭州、无锡等几个城市，整体感觉苏州城市配套量级、居住环境不错，同时房价也不是很高，最终选定了苏州作为定居城市。

苏州工业园区

第一套交易：买入后置换掉

在苏州买房第一套房是一手期房，那时2015年刚好是苏州房价快速上涨的时间段，15年7月入手苏州园区九龙仓四期一套108㎡住宅，当时成交价格是1.68万/㎡（因为工作耽误2个月，单价直接涨了2千），用我女朋友资格做了首套，首付30%，具体明细如下：

幸好当时使用了首套资格（卖去了外地一套，恢复首套资格），这套房子在2019年出售，出售的单价是3.2万/㎡（当时置换急售，价格没谈好），出售总价374万，抛去月供利息及税费等，净赚资金约160万，快速离场。

第二套交易：买入持有

因为第一套买的是期房，所以2016年再次在苏州园区购置了路径二手房一套，建筑面积约99㎡住宅，成交价格是2.1万/㎡（当时没有经验，20万的契税承担实打实付了现金，再次肉疼），成交总价是210万，用我资格做首付30%（也是处理了外地一套小房，获得首套资格）

第三套交易：置换买入持有

很幸运在2019年拥有了上海购房资格，思虑再三快速将苏州九龙仓住宅置换，以二套房资格入场上海大虹桥，在千人摇号选房的现场幸运地选择了一套118㎡的三房，地点江桥（具体楼盘不说了，知道的应该懂得），当时二套首付70%，单价是5.35万/㎡，成交总价是631万。

第四次交易：买入持有

在2019年末通过父母的购房资格，在苏州某个县级市（百强县第二）购买一套住宅，建筑面积约125㎡，单价约1.49万/㎡，楼层最后只买到了2楼（1楼是架空层，其实就是1楼），总价186万，因为是父母的购房资格，所以首付35%，6.2%房贷利息（利息高），贷款18年。

5年4次买房经历，让我明白了买房的5个底层逻辑

逻辑1：买大不买小，买房要购一购

在首付资金实力和未来收入预判的前提下，尽可能乐观—能买大就买大，比如买98㎡小三房可以尽量买115㎡三房，买125㎡三房可以尽量买140㎡四房，当然再说一句，具体要看个人的资金实力，普遍而言大家未来的收入预期是增长的，所以可以适当买更大一点的。不够的首付可以想办法，但是买大后的前两年会压力较大，但第三年会感谢自己的这个决定。

逻辑2：尽量多考虑家人的购房资格名额，降低首付比

现在很多人买房其实都不是首套了，而且很多城市购房资格即认房又认贷，比如通过父母、姐妹等亲朋解决购房资格，降低首付比，按照300万一套房计算，若首付70%则需资金210万，若首付50%则需资金150万，若首付30%则需资金90万，这不管对于投资还是刚需都能少一大笔钱，降低购房门槛，因为买房的时候要把钱花到刀刃上。

逻辑3：房贷尽可能多贷，能30年不要20年

房贷是目前国家对于个人公民最“善意”的贷款，你可以去问问小微企业贷款有多难，所以房贷能多贷就多贷，做最长年限的贷款计划。另外很多城市还会有子女接力贷等多种贷款方式，可以适当延长贷款期限或贷款金额，所以尽可能找银行问清楚，做足房贷。尽管目前看来房贷利息很高，但从未来通货膨胀的经济学角度而言，房贷始终是一笔优质的贷款。

逻辑4：刚需买配套及地段，投资买潜力和升值幅度

刚需买房和投资买房的逻辑是不一样的，刚需注重的是生活配套，比如医院、教育、商业等，所以会更看中地段和自身的首付能力；而投资则更注重潜力，投资可以是价格很低的洼地，也可以是价格很高的核心，都符合投资的逻辑，这两者都会在未来有大幅度的升值潜力，具体买房要有逻辑，不要跟风要想清楚。

逻辑5：尽可能通过成交价及指导价的关系，做足按揭贷款总额

刚才说了，在我的第二套住宅购房时直接付了22万的税费（承担上家），其实后来有经验后，部分税费及首付可按照当地政策合规地做入按揭贷款总额，具体不多说，可咨询当地二手房中介或专业人士，这对于你而言可以降低首付的资金，多做贷款。