哈喽朋友们，我是K姐。
买房路上总有形形色色的问题，我们给你提供专业的情报和咨询。
这是我们的第21篇【问答】，都是比较有代表性的问题，供大家参考，也欢迎你留言提问。
问新政策不允许外地投资客买房，没人接盘，黄埔现在是不是高位了？
答：黄埔人才政策放开后，确实大大推动了房价上涨，去年黄埔新房均价涨了17%，全市第二。
眼看着黄埔不少网红盘均价冲上5万/平，廣府壹號吹风价甚至去到6万/平。
就在这时，一线城市开始各出狠招给楼市降温。
广州严查涉房违规信贷资金流入楼市，而楼市越火的区域也越先被拿来“降温”。
黄埔就是其中一个。
近期黄埔有不少封堵投机漏洞的政策传出，比如网传备案价不能超过5万/平，取消双外客户准入等等。
但，政策封堵了外地投资客的路，就等于没人接盘了吗？
答案显然是NO，两者并不能直接画等号。
不否认，黄埔楼市存在一定比例的水分，但我认为，即便将水分挤掉，黄埔仍可以将大盘撑住。
一个良性的市场，由合理的供需支撑。而合理的购房需求，离不开区域价值。
黄埔的GDP实力、产业实力、人口增量摆在那，这些都是短期内不会轻易改写的。
黄埔被省市赋予了非常重要的发展角色，当一片区域的价值基础足够强劲，就不必惧怕没有居住需求。
关注黄埔的，很多也是刚改客。
还有一个问题，新盘限价，那双合同会不会重出江湖？
所以，黄埔在政策调控下，涨幅可能趋缓，但现在买入，不至于踏空。
建议是，刚需看准就赶紧上车。
问西边还有机会吗？一路再往西，千灯湖怎么样？还是说一路向东？
答：针对这位朋友的提问，我特意去问了我的同事——大湾区地段专家江文华以及千灯湖业主老吴。
两位同事一致认为，在政策对资金的围追堵截下，目前一线城市投资买房的空间不大了。
老江说最新的消息是，深圳的热钱已经开始外溢到佛山、珠海等地。
“上周日佛山有个考察团，在某楼盘成交了8套房，其中有4套是深圳人买下的。”
深圳客的行动力，真是了不得。
而老吴说，千灯湖的保利花园一套二手房竟然出现8万+/平的挂牌价！
“虽然这是套复式单位，并且是个例，但能feel到市场情绪开始燥起来了。”
一线城市忙着给楼市降温，热钱开始涌入热点二线城市和环一线城市。
在调控之风尚未刮来之前，这些城市的房价会迎来一波上涨行情。
但不论买哪，前提是，找准核心板块。
问广州位置和楼龄都不错的单体楼可以买吗？主要是担心物业管理问题，以后好不好出手？
答：单体楼有没有价值，首要取决于地段价值，其次是楼龄、物业等等。
如果前两者都占据了，那我们再说说物业的影响。
在珠江新城、天河路这些板块，有不少开放式管理的单体楼。
这些单体楼，由于地段价值高，租金又比同地段的写字楼便宜，出入人员会比较复杂，拉低了楼盘的整体形象跟居住安全感，因此房价通常要比同地段的小区盘低一截。
我的观点很明确，比起小区盘，单体楼不是买房首选。
但像在琶洲，也有部分花园式小区演变成以办公或出租为主的住宅楼。
不论是单体楼还是小区，但凡物业管理出问题，都会影响房价。
我的建议是，相同预算下，选市中心核心板块、楼龄又不错的单体楼，未尝不可。
不是所有的单体楼都是开放式管理，记得挑地段好、居住感强、户型质量不错的来买。
当然，如果预算宽裕，优先选核心板块的小区盘。
问预算只够买小户型，要马上上车还是再攒点？都说珍惜首套房资格，但是钱不够，不是市区超级老破小，就是郊区远大新，又怕几年后房价涨得买不起......
答：相信这是困扰很多大城市“打工人”的人生难题。
这位读者朋友抵御通胀的迫切感是对的。现在买不起一线城市的房子，几年后只会更加高攀不起。
但切记，预算再少，也千万别去碰超级老破小！
年轻人，你要相信自己以后还有机会换房改善，超级老破小=超级难转手，尤其是散盘，别碰。
买错比不买更麻烦。
其实，小户型的地段选得好的话，不仅自住方便，卖出去还蛮抢手。
广州流入人口量大，有买房需求的年轻人越来越多，市区小户型胜在四个字：性价比高。
比如海珠的恒大金碧花园、天河公园的易丰大厦，一两百万到手，出行方便，配套齐全，还是电梯楼，交投挺活跃的。
当然，前提是你能接受40、50平的房子。
如果想居住舒适度加分一点，可以考虑番禺白云的新房、次新房，不一定要跑去买郊区远大新。
总之，多在广州走走看看房，市场不会只让你在0跟1之间做选择。
问万博板块是要补涨了吗？万科欧泊已经稳站5w+了。
答：去年，东部黄埔科学城的二手房价涨了一轮，而南部番禺万博的万科欧泊成了二手房种子选手，率先涨了一波。
如果是改善型买家，万博是个不错的选择。
今年万博板块今年有几个利好兑现节点来临：
1. 地铁18号线开通；
2. 南大干线开通；
3. 地下商业空间建成开业；
4. 万博CBD写字楼交付；
5. 里仁洞村旧改……
不过万科欧泊当前还没到站稳5万+的地步，今年以来有好几套单价4万附近的房源成交。
只能说，万科欧泊是万博具有代表性的二手盘，但整个万博是否会迎来普遍性的补涨，还要关注周边其他几个二手大盘，不要追涨。
问科学城的90平大两房是不是应该置换掉？感觉涨不上去了。
虽说科学城二手房普遍在涨，但也分涨得快跟慢。
如果过去一年，你发现，旁边楼盘都在涨，自己的却只是在慢慢爬，那可能就是在好的板块买到了差的产品。
一个是楼盘竞争力。另一个是房子本身的竞争力。
90平两房放在科学城，户型一般啊。实用性比不上小三房，总价又吃亏，不太值得长持。
目前科学城的二手房市场，成交的两房户型基本都是70、80平的，而且三房的成交量明显高于两房。
所以，如果感觉涨幅已经到达心理预期了，可以卖掉，换成小三房或者大三房。
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