不论是刚需自住还是投资,都避免不了会考虑自己现在入手的房价到底贵不贵?未来还会不会上涨?但大部分人都在凭感觉买房子,甚至凭一些“砖家”看似有道理的一顿分析就“果断”下定并深信不疑。但结论背后的逻辑根本经不起推敲,甚至有些说不出个123。
那难道没有一种方法可以科学精确的计算出未来房价是多少,是涨是跌吗?
其实,就有一位北大教授就提出过一个公式。
这个公式就是房价增速=收入增速+物价增速+城市化速度
那么这个公式对不对?我们来通过一些数据来检验一下。
首先问你一个问题,什么样的情况下才算当地房价有泡沫了?
你肯定会说,当一个地方的房价高的普通人买不起的时候肯定就有泡沫了。
那这个房价高的衡量标准怎么判定?你又说不出个所以然。
判定一个城市房价高不高,是不是存在泡沫,其实不是跟自己国家十八线小城市比,而应该对标国外相应国家城市来对比。
我们就以北京为例,他要比就得跟纽约比,首先两个城市都是国际性大都市,分别代表了全世界第二大经济体和第一大经济体,随着近些年纽约的房价相对稳定下来,非常适合做参照物。
目前北京核心区域的普通房产均价在每平米7-8万左右,纽约每平米在14万左右,核心区域的高端公寓价格在每平米15万左右,而纽约每平米在30万左右。所以从实际房价来看,北京的房价只有纽约的一半。而从人口来看,北京的人口却是纽约的两倍多,北京住房的有效供给又比纽约少很多,从供求关系来说,属于供不应求。
北京的房价贵不贵?贵!但没有泡沫。
那什么样的情况下是“房产真的有泡沫”?
我们就拿日本1990年的房价来分析,当时日本东京的核心区住宅房价每平米3-4万美元,高端住宅每平米8万美元,而1990年纽约中心城区房价每平米4-5千美元,高端住宅每平米米1万美元。遥想当时日本楼市泡沫破了的时候,炒房客们挤满了楼顶天台。
所以不要看贵了,就说要崩盘,也不要坚持还会涨,但说不出背后逻辑。
房价增速=收入增速+物价增速+城市化速度
房价增速=GDP增速+通货膨胀率+外来人口流入(城市化率)
过去20年国内平均GDP增速9.5%,物价上涨2.5%,城市化率每年增长1.3%,房价增速应该是13.3%。就是指过去20年平均每过5年半房价就要翻一倍,每过20年房价就要涨12倍。一二线可能上涨快一些,三四线可能上涨慢一些,因为这是平均情况下的理想算法。
用过去20年的房价来印证一下吧。
先拿一线城市北京为例,2000年三环房价每平米4000元左右,2020年三环房价每平米7-8万左右,涨幅超12倍。
再拿二线城市杭州为例,2000年杭州报纸上某楼盘广告报价每平米2500元,2020年每平米3-4万左右,涨幅近12倍。
最后拿黑龙江鹤岗来说,2019年统计数据显示,当时GDP增速是5%,物价上涨率是2.5%,而黑龙江城市化增速是-10%,相加后的总合计是-2.5%。而怪不得鹤岗房价稳居倒数第一。
在国家“房住不炒”的大政策下,房价必然是稳定小幅变动的,而这个变动必然是分城市和区域的,有涨的有跌的。所以房价泡沫千万别乱喊。
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