北京楼市现状：股市暴跌之后，楼市的春天来了

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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　　提问：房姐好！ 新人+付费首问，希望尽快得到您的指点。 看了您的精华帖，非常认同您说的今年年底前是好的入手时机。但就是好纠结资产如何配置更好? 2018年底在上地东里入小两居，今年小儿子已入学，指标已用。当时没敢买三居，怕2019年新政砸手里。可卖700W。 在东三环百环家园有个两居，可卖500W。手里现金500W。 目前无月供，考虑资产保值的话，想问: 1、 大儿子京户，满18岁了，上学无工作，是不是也有了首套首贷资格？ 可以接力贷款吗？ 2、 是手里500W现金直接购买一套小的好？ 还是卖掉百环或者东里，现金凑到1000W，再购一套大的好？东里的房子有必要留着吗？ 百环与东里卖掉哪个好？ 3、东里之前全款买价格高，又无上学指标，各种费息算下来，估计会刚刚打平或者亏一点点，从资产配置的角度看现在卖掉合适吗? 另外，也不知卖掉会不会有影响孩子小升初的风险? 4、如果不卖房，直接手里现金500用大儿子资格买，投资用，可接受每月还贷1万的情况下，买标的多少的合理？ 买哪里的保值增值？辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京。 5、如果卖掉百环凑到现金1000W，卖掉东里现金1200W,每月还贷1万的情况下，买标的多少合理？ 从保值增值的角度看，买哪个区域好？ 辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京，朝阳海淀都可。 6、如果卖掉东里两居， 可凑现金1200,可在东西里置换三居四居吗? 三居四居虽可兼顾自住，但会保值增值吗? 自住不是主要诉求，保值增值是主要诉求,能住最好。 7、从保值增值看，上地一带、亚运村北沙滩大屯奥森一带、五道口一带，哪里增值快?哪里可买? 8、另外，您认为联排与普通楼房比，哪个更保值增值，适合入手吗? 新盘上城郡联排1000左右，买了只能出租 西二旗领秀老硅谷的联排1600左右，离孩子学校不远，买了可以兼顾住的功能，但住不是主要诉求，更关注保值增值。可以买吗? 9、五道口的文津公寓怎么样?目前500万可买个90平，租金1万，觉得租金高。

　　回答：1. 可以接力贷 2. 一套1000+的标的更好， 3. 现在海淀的政策卖掉没问题，但是以后会不会变就不清楚，卖掉东里有一点风险。 4. 可以看 700以内的标的，看看朝青的珠江罗马嘉园\\润枫水尚,四惠的东恒时代二期、爱这城 5. 1000+看看双井 奥森板块 6. 期望增值没必要在东里买 7. 板块是轮动的，现在入朝阳更合适 8. 联排升值不如平层 9. 文津公寓升值不行，跑输大盘。

　　提问：美丽房姐好！新人小白首问：非京籍，无工作居住证，现在北京长期定居，目前国贸工作。孩子在北边上小学，未来计划出国念大学。有北七家老破小联排别墅一套，估价900左右。现有银子1200个，纠结是卖掉别墅在昌平或顺义置换个大的新别墅，还是不卖别墅，以公司名义买房保值。现在看了许多联排、合院、叠拼别墅，感觉居住体验还不如现在的老破小联排，而且都更远，没有合适的入手。根据您的思路又看了亦庄、朝阳公园板块的楼房，现有3个方案。方案1、卖掉北七家别墅，为了孩子上学方便，继续在北边买别墅。这就要请教房姐哪个别墅盘推荐？方案2、继续住北七家的别墅，公司名义入手亦庄一个环境交通好的大平层，未来孩子出国后自己住，把北七家别墅租出去。问题：亦庄哪个盘您推荐？方案3、不卖北七家的别墅，入手亮马水晶的两居，再入手丽水嘉园大一居。把房租出去。其中一个两居房也可将来孩子出国后我们搬来住。问题：亮马水晶和丽水嘉园每平单价分别是多少值得入手？三种方案哪种适合家庭现在情况，又能资产保值，请美丽房姐给个方向。 另外：公司购房后承担税费高，但没有房票只得这么操作了。公司买房要注意的点和买入时、持有期间以及出手时税费的组成这方面也请房姐赐教。

　　回答：建议方案三，亮马水晶6.5以内，丽水嘉园7.5以内 公司购房是下策，简单说下公司购房的优劣 好处：不限购，不限贷，买多少套都可以 坏处：三年限售，出售的时候税费高，公司的房子都是公司包所有的税，一般人不喜欢买公司产权的房子造成售价偏低一点，每年要交一点房产税

　　提问：您好，姐，没有做功课问的很业余，您多担待。我2012年在酒仙桥丽都一号买了一套两室110平，07年梵谷水郡买一套三室115平，孩子名义2016年买了通州华业东方玫瑰一套一室一厅68平米，三套房子只有华业东方这套有贷款，现在住在梵谷水郡，其余两套出租，为现在觉得这三套都没有学区，想请教房姐 1.在保值增值方面这三套房子应该出售哪套， 2通州的发展值得留下华业的房子作为投资吗？ 3孩子还没有结婚，现在需要考虑学区不？ 4，如果为了增值保值，再换一套三居在望京区域哪个小区合适？ 5.我老家是河北沧州的，您觉得这个城市的房子现在值得买不？ 谢谢您。

　　回答：你好，丽都壹号最大优势是新，这一点就比那边早期的一些标杆楼盘譬如丽都水岸、滨河一号、卡布奇诺、乃至阳光上东强。新小区在板块内有稀缺性。 电子城区域未来发展并不是特别看好，酒仙桥是个独立板块，道路歪斜、城中村太多，改造难度太大，虽然有企业入驻，但是板块比较割裂，自己和自己玩的。 未来酒仙桥也会不温不火，因为有企业，所以一直有固定需求，但也很难吸引板块外的人来这里看房。可以考虑出售置换望京的改善盘。东湖湾、保利中央公园、橄榄城 其次 上京新航线 大西洋新城 季景沁园 北纬40度 臻园都可以关注。 华业东方玫瑰可以暂时保留，环球影城是比较大的利好。 沧州房子目前价格不低，未来很长一段时间会出现横盘或者阴跌。不建议买。

　　提问：亲爱哒房姐～新人首问～灵通关有一套老破小公房出租，康家园两套房子自住，面积户型都不大理想，有老人，身体一般不能离医院太远～想换两套户型朝向好些升值空间理想的房子。习惯东边了，还是考虑东边，现在房子留不留，怎么换好些，另外有通州购房资格，向通州购置空间如何？

　　回答：不知道你的预算情况。康家园两套可以出掉。 朝阳可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区，或者常营次新盘 通州也可以考虑，推荐看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾

　　提问：房姐你好，我是第一次做房屋买卖，有几个问题想请教您：1、我北京房山区有一套大产权、一套小产权，大产权面积小点，小产权面积大但卖不了多少钱（您懂的），我想把这两套都卖了以后做首付，然后还在北京房山区买一套大户型房，请问这种一卖一买，如何衔接比较好？需要注意什么？2、如果买的话，我想买一套复式结构的房，但听说平层比复式升值快，请问有这么回事吗？3、请问中介选择哪家比较好，周围人都说链家好，但房山的链家门店较少，大多都为我爱我家（华熙）中介，这个中介靠谱吗？（小中介我是肯定不考虑）4、我是一个小白，网上的买卖房知识看了点，但感觉很杂乱，第一次还就遇到又卖又买的情况，自己工作又很忙，所以希望房姐能给我划个重点，我最应该关注的应该是什么方面，才不至于被坑？5、买房时如何砍价？卖房时又如何能多卖点价钱？是否有技巧。谢谢！

　　回答：1. 熟练的话买卖可以同时进行的，但你第一次操作也可以保守点，先走卖房流程有下家接盘后，再开始置换走买房流程。 2. 复式大部分利用率不高。住起来舒适度会差一点。历史经验来看平层涨幅会好点。 3. 链家、我爱我就都是大中介都可以选择 4. 流程上先卖后买。买的时候多比较，其它就看价了。 5. 砍价的技巧可以看下精华主题，有详细介绍

　　提问：房姐好，新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高收益楼盘，纯投资非自住用，想请教以下问题： 1. 旧房是2个富润家园开间，租售比1.75%，请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适？ 2. 为了最大化收益，您更推荐置换两套小房？还是二合一？ 3. 基于我们的选盘要求，能否推荐几个租售比高且保值升值能力强的楼盘？希望能最大化房产增值+租金的综合回报，最好有具体的小区名称 4. 听中介说现在综合回报最高的是五十年产权房，因为未来政策可能放开，这类房子价值会提升，且租售比高，不知道您是否同意这个观点？如果同意，您推荐哪些商住房？ 以下是选盘要求： 范围：全北京 房型：新房二手商住均可 资金：总价不高于1100万（800万卖房现金+300万贷款） 感谢！

　　回答：1. 富润家园基本都是塔楼，小区环境略局促，这个租售比也比较低，可以置换 掉 2. 小房不是最优投资标的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建议二换一 3. 建议看望京和双井板块 4. 拉黑这个中介吧，现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手，要去做这个接盘侠么？ 另外买房投资最忌讳太看重租金，租金高的标的往往涨幅都很低

　　提问：房姐你好:我的基本情况是北京二套，现在想购买800万左右的房子。目前就两人住，未来一两年会要小孩，看了百环家园、星河苑、瑞丽江畔丽水园的三室两厅两卫，另外看了上海建筑海上海花园的两室两厅两卫、恋日花都的两室两厅两卫！ 我想问下，这几个小区里面，哪个更适合买，能保值增值？

　　回答：百环家园环境不好，而且部分楼临街很吵。 星河苑 品质和环境都还行，没有明显弱点，唯一要注意小区最东边一排靠马嘉堡西路，车流高峰期有噪音。 上海建筑口碑还不错 ，缺点是人车不分流 瑞丽江畔 双地铁，出行方便，密度低、楼龄新 居住舒适度不错 缺点就是 人车不分流，绿化低 恋日花都整体不错， 缺点就是公摊大。 建议 星河苑>恋日花都>上海建筑口\/瑞丽江畔

　　提问：房姐，您好！ 拜读您的贴子很久了，感觉您很有经验和专业知识的储备。最近我也有置换的打算。 我的问题是：1，打算卖掉海淀万柳的学区房大三居，换朝青的润枫三居和华纺两居，这样操作对不对？将来会不会后悔？ 2，润枫和华纺以后还有上升空间吗？现在出手可行吗？ 谢谢！

　　回答：1. 学区房不要就出掉，操作么问题 2. 润枫水尚不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以，华纺易城是个不错的小区，仅次于润枫水尚。还有首城国际也可以看，位置相对更好。这几个小区也是推荐的盘，可以入手 3. 东坝现在偏贵，现在入实际不是很好。 4. 学区不用的情况，都可出掉，没必要拿在手里

　　提问：房姐怎么看五道口附近的水清木华园和华清嘉园？这两个小区大概二十年房龄了，因为有学区一直价格坚挺，这样的算次新还是算老破大？ 另外您觉得海淀区这边的学区优势会马太效应越来越强还是会被均衡？

　　回答：华清嘉园这类标的可以称作老破大。 最主要的价值支撑在于3点： 1.五道口宇宙中心地段，房子本身流动属性再差，也有最top的地段加成，并且租售比也比较高 2.中关村学区作为支撑 3.五道口虽然有很多互联网新老公司，但是周边的商品房实在少的可怜，王庄清华东路西口再到各个大学周边的全部是老破小，南边龙湖唐宁one唯一次新并且还不是全部学区，只有华清嘉园，矮子里拔高个了。 整个北京是以学区划片作为大趋势，加上互联网产业兴衰太快，学区的价值本身需要经受考验，未来更大的概率是被均摊。

　　提问：房姐好！新人首问～ 毕业一年多了，目前租住在花园桥附近的核二院小区，和女朋友即将都拿到购房资格(我是工居，女朋友是户口)，年收入税前大概60，都是sfsd。从8月份开始看房，首付大概能有200～250个左右。因为我俩工作地相隔较远(西二旗和亦庄)所以目前看的都是班车沿线的(北四环从健翔桥到惠新西街北口，西三环花园桥航天桥附近，望京地铁站附近)，还有几个新盘(中铁诺德春风合院，诺德逸府，臻御府，奥森one，奥海明月) 目前纠结的点: 1。北四环这边目前相中了安慧北里秀园，优点是幼儿园到初中都在附近，离班车点和到西二旗都不算太远，交通好，配套好，离奥森近;缺点是房子和小区都比较老旧，并且目前还没孩子，估计一两年之内会有，不知道现在考虑学区到初中是否有点早 2。个人还是非常喜欢新盘的，注重居住环境和品质。新房目前重点比较的是丰台三兄弟，个人觉得臻御府户型最好，但是缺点是交房晚，装修简单，开放社区并且剩下的好户型的楼栋都不太好了;春风合院目前最看重的是交房时间早，一期精装修，品质和口碑都还不错(搜索了星球里的回答，看您也比较推荐);丰台这边最大的顾虑就是离西二旗有点远，不知道16号线南延线什么时候能开，还有不知道这三个盘周边的教育环境会不会特别差(说是旁边有一个丰台区实验小学，区内排名靠前，不知是真是假，如果不好的话到时候限竞房不能交易抵押都没办法给孩子换学区)，这点的话到时候想换学区有什么别的办法吗？ 3。这两天还看了花园桥附近的房子，也都是老公房，学校都是八里庄小学(需要提前3～4年落户，前40%直升首师大附中)，和秀园那边的环境什么的都差不多，不知道这样的海淀学区有没有必要考虑呢？ 4。一开始还有个想法，就是在结婚之前把我们两个的sfsd资格都用上，买一套新盘(上述提到的新盘中的89户型的)，一套小户型的学区(总价300左右)，无奈首付可能比较难凑，不知道这样买的话，有什么好的操作方法吗？ 非常感谢房姐能回答我的问题，或者还有什么其他推荐的方案也请不吝赐教，感谢感谢～

　　回答：你好，西二旗和亦庄一个在西北，一个在东南，能选择的范围比较大，惠新西街，花园桥都还不错。 关注安苑北里，安慧东里，安慧北里X园的小学是嘉铭西校区，跟东校区还是有差距的。你们还没有结婚，不用这么早就考虑学区。 花园桥关注西三环北路76号院。 丰台几个新盘中，臻御府略好，距离地铁更近。但是整体环境 学区配套和居住体验一般，只适合在附近工作的人。 考虑到你俩未来工作地点可能会发生变化，北边的就业机会更多，更倾向入手北边。

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