核心提示 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
近年来，租房已成为一种新趋势，一方面它给离家较远的上班族提供了地理便利；另一方面也给了暂时承担不起房价的“奋斗者”一个安居之处。但是，租房市场火爆的背后，是五花八门的经济关系和利益纠纷，而其中转租更是常常引发租客与房东之间断不清的官司。
【典型案例】
钱某将自己的一套房子租给了王某，签订了租赁合同。后来王某因为岗位调整要去外地，就在征得钱某同意后将房子转租给了李某。租期满后，李某退房，钱某发现李某擅自进行装修，破坏了房屋原有的承重结构，房屋受损。因联系不到李某，钱某便向王某要求赔偿。王某认为房子受损跟自己没有关系，拒绝赔偿，双方协商无果，诉至法院。
【法官说法】
西安市高铁新城人民法庭法官 杭萌萌
“上述案例中房东是可以要求王某赔偿损失的，王某也应当赔偿。”杭萌萌表示，民法典第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”上述案例中，房东将自有房屋出租给王某并签订房屋租赁合同，房东与王某之间存在租赁关系，后王某在经过房东同意的情况下，又将房屋转租给李某并签订房屋租赁合同，属于合法转租。但是，这并不意味着王某可以在其转租后从租赁关系中抽逃出去，王某与房东的租赁合同仍然是有效合同，王某依旧是与房东之间租赁合同的承租人，他和房东之间的租赁关系不因转租而受影响，作为承租人，王某仍应承担该租赁合同约定及法律规定的义务。按照民法典第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。现房屋有损坏，王某是要承担责任的。
杭萌萌说，如果房东与王某的租赁合同中有关于装修、房屋损坏等约定，房东可以依照该约定向王某主张赔偿，若无相关约定，可以依照民法典第七百一十五条中“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定来承担赔偿责任。
杭萌萌强调，现在随着租房市场的火爆，像上述案例中转租的情形并不少见，作为租房市场中常见的交易方式，民法典的规定，一方面有利于提高租赁物的使用效率，可以避免因客观原因无法继续居住的租客白白承担租金损失的情形，使得“房尽其用”；另一方面，明确承租人转租时需征得出租人同意，且损失由承租人承担，有利于维护房东权利。因为在转租情况下，虽然是次承租人实际占有租赁物，房东并未与次承租人建立信赖关系，并不掌握次承租人信息，由第三人直接向出租人承担责任不利于出租人的保护，而规定出租人直接向与其建立租赁关系的承租人主张权利会使得其利益更容易实现。所以，基于合同的相对性，在因第三人的行为造成租赁物损失的情况下，由承租人向出租人承担违约责任，对第三人原因造成租赁物的损失承担赔偿是合理的。“但二房东也不是‘背锅侠’，承租人在承担责任后，可以向第三人追偿的。”杭萌萌解释，第三人与承租人之间也存在合同关系，承租人可以依据合同约定或者法律规定向第三人主张赔偿责任。
杭萌萌表示，作为“社会生活的百科全书”的民法典，对房屋租赁的约定十分详细，兼顾承租人与出租人的权利。对于承租人的保护，规定了“买卖不破租赁”、房屋承租人优先购买权以及租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效等。而对于出租人的保护也十分全面，在很多情形下赋予出租人解除合同、要求赔偿等权利。但是，法律毕竟是维系社会关系的最后一道防线，虽然有完善的制度保障，要想租房市场真正实现和谐稳定，房东和租客还得从自身做起，坚持诚信友爱。
杭萌萌提示：出租人在收取租金的同时，应当保证出租房屋的安全、质量；房客在享受转租带来的收益时，也应当督促第三人遵守合同约定；第三人作为实际占有房屋的一方，应当严格履约，爱惜房屋，各方协力共同构建健康的租赁关系。
来源：陕西日报
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