深夜思考：从地铁规划角度谈新津未来发展，房价匹配当前价值

新津作为一个标准的三圈层区县，但却是第一个开通直达主城区地铁的区县，这一点上，无论是叫嚣许久的2.5圈层青白江还是风头正劲的简阳都无法与之相比。今天建树在写西控片区区县市域铁路的文章时候，研究市域交通规划，发现了规划设计者下的一盘大棋。

这盘棋下得好不好？不好说。但至少有一点可以肯定的是：成都政府的野心非常大，铺大饼规划名不虚传。在这一点上，如果能够成功，成都极有可能在未来10年的时间里挤升一线城市，但如果失败，也有可能是打倒从来的的局面。

先不说落实与否，仅就目前规划角度来看这一盘布局。西控区域三圈层中崇州、大邑、邛崃、蒲江的发展相对滞后，无论是GDP总量还是发展潜力上来看，都落后去其他三圈层区县，尤其是南部的新津以及东部的简阳。

西控在保护生态、平衡发展的背景下，这些区县的的确确做出了牺牲，那么带动这些区县快速发展就成了当务之急。

2020年12月19日，成都市规划和自然资源局出台了《成都市轨道交通线网规划优化方案公示》，整个优化方案是对前期轨道交通线网规划的优化升级，由55条线路组成，包含城市轨道36条，市域铁路19条，总长度约2382km。其中1～33号线、D1～D6号线为城市轨道，S1～S19号线为市域铁路。

值得关注的是，市域铁路中包括S19、S8、S7、S6线的规划也清晰地跃然纸上，分别对应崇州、大邑、邛崃、蒲江这四个远郊区县。其中S6，S7，S8直接与新津相连，S7、S6号线与10号线相连，S8号线通达新津与大邑城区。

具体可以看下图：

S6：连接蒲江-成都，在新津与10号线和S7交汇。

S7：连接邛崃-成都，在新津与10号线和S6交汇，一路向东，经过双流，最终到达天府新站。

S8：连接大邑-成都，在20号终点站与S7线相接。

尤其是第二张图，非常清晰，邛崃的未来副中心——羊安工业园区，距离新津的直线距离仅5公里，同时羊安镇作为成都市确定的10个优先发展小城市，在未来将聚集大量人口，这种区域中心城镇将是成都西控片区未来发展的主要方向。同样，蒲江的S7号线也将穿过羊安工业园区，直接与新津相连，未来新津的西部将会承载大量的其他远郊区县人口。

此外，不可忽视的是新津的地理位置，从下图看，其今后不但会承载大量的西控区域人口（从地理位置上看，西控区域通达新津比绕道成都主城区更为方便），另一个功能就是串联天府新区。

当规划落成的时候，包括双流的天府国际生物城、兴隆湖科学城将得到完美衔接，南拓区域有了西控区域人流的补充，再加上人口逐渐汇聚的东部新城，天府新区直管区的未来可期。

因此，新津在平衡西控片区和天府新区的作用和价值就将更大，新津的极大核心板块五津老城、岷江新城都会因为东西两个片区的人口外溢得到极大的发展。

从这个角度来看，新津1万左右的均价变得可以接受，天府新区2万+的均价外溢人口、双流永安湖城市中心1.5万+的均价外溢、再加上对西控区县羊马镇而言0.7K左右的均价外溢人口，新津的价值将被无限放大。

同样的，这些一切成立的基础是建立在规划落实的情况下，就目前形势来看，这些要想成型，都是10年起步才能看到的模糊远景，如何平衡当前发展与远期落实，是宏观规划者真正需要思考的问题。

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