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龙岗大学区制引发业主维权,学区房要凉?

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  今天看到有人在讨论龙岗京基御景中央业主维权,到龙岗区政府门前抗议诉求。

  因为龙岗区计划实行大学区政策,业主担心积分不够,不能就近入读楼下新建的旧改配套学校。


  这是怎么回事呢?

  业主们得到的消息是,此前除了京基御景中央和佳兆业未来花园外,周边小区都有划分学区。2019年教育局口头承诺,新建的龙飞学校优先满足无学位小区,京基肯定能上。

  但政策突然改了,龙岗推出了大学区制。

  一是按照街道划分大学区,11个街道划分为10个大学区,让住在大学区里的学龄儿童,除了第一志愿要申请对口的学校外,还可以申请大学区里任一或者是多所学校。

  二是对一些新、改扩建学校的学区划分做了调整。

  官方目的是方便就近入学,缓解学位压力。

  出发点是好,但总有人不满意。京基御景中央的业主就愁得不行。

  中介告诉我,京基御景中央和佳兆业未来花园的业主很期待周边由香港中文大学〔深圳〕办学的龙飞学校。因为这所学校,业主年前心态好得不行,不满五的房源都从5万左右涨到6.7万/平,一房难求。

  如果按照新的划分规则,京基业主旁新建的龙飞学校,和相邻的福安学校的招生范围完全共享。


  也就是说,不仅学校定向招生的预期破灭,京基的业主们还要和周边其他小区拼积分。

  而京基御景中央2019年才入伙,居住积分和中海康城等十来年的小区比,明显拼不赢。

  业主们觉得这是表面共享,实际积分不足,没办法就近入学,自己孩子就读龙飞学校的权益被漠视。

  
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  每一次学区房政策做出调整,都可能引起抗议。

  没办法,“能不能上学?上的是不是名校?”这是深圳家长们最关心的问题。

  特别是原本能上好学校,一改动导致可能上不了的小区,更容易大喊不公平。

  比如早在2019年,深圳实验学校坂田校区中学学区范围重新划分,取消上品雅园、金色半山、悦峰三个小区小初直升的资格,招生扩大到27个小区,距离更远但更老的小区在积分入学上有更多优势。

  三个商品房小区的业主就抗议:

  

说好的就近入学呢?说好的尊重历史呢?

  学区房业主的奶酪被动了,就有人喊:学区房是不是要凉?

  毫不意外,这次龙岗推出大学区制,又有人抛出了这个问题。

  
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  在讲龙岗划分大学区到底有什么影响之前,我们先看看它和以往的大学区划分的区别。

  从2016年开始,深圳福田、罗湖、宝安、南山、龙华各个区的少数片区都有做试点改革。

  宝安区的大学区制划分精细,大学区下面有中等学区,中等学区往下有小学区,而且一个大学区里是名校集团的各分校,如下图三所学校,比较均衡。


  龙华主要分大学区和单校划片,同时大学区里又有单校划片。

  
比如民治片区里,民顺小学,龙华实验学校,深高北三所学校组成大学区;其中又有单校划片,就是一所学校规定只有哪些小区能申请,像能申请深高北的只有水榭春天5、6期、金亨利、汇龙湾。

  同时,如果申请单校划片范围里的学校,能加5分。上面提到的汇龙湾等三个小区,申请对应的深高北能加分。也能申请民顺小学或龙华实验学校,但没有加分。

  福田、南山和罗湖主要是初中阶段有2、3所学校共享。

  和此前的大学区比起来,龙岗是首个以街道划分的大学区,简单粗暴,范围更大,覆盖的学校数量更多。

  学区范围大幅扩大,更容易解决上学的问题。

  政策规定,龙岗的11个街道分成10个大学区,除了吉华和布吉街道一起组成大学区,其他街道独立做大学区。

  学区房除了申请对应的小学区公立学校,还能在同一大学区范围里申请其他学校。房子和学校的关系,从一个萝卜一个坑,变成“一对多”。

  哪怕积分够不着原本对应的学校,还可以分流到其他学校,不至于上不了学。

  人人都能申请,推进教育公平。

  但是,本质上并没有撼动对口学区第一顺位优势。

  小区对应的小学区公立学校作为第一志愿,先天优势依然没有改变。学校录取的时候,也是优先第一志愿。而且积分越高越容易被录取。

  按照龙岗之前的积分规则,龙岗/学区户口+有房是100分,龙岗户口没房75分,足足差了25分,学区房占比还是很大。


  虽然官方想要落实的是“就近上学”,但直接以街道划分的方法过于简单粗暴。

  有业主家附近就有学校,奈何那所学校属于另一个街道,只能申请同大学区里但离自己家远一点的学校。

  上好学校的问题更悬,本来龙岗好学校就不多,不可能大家都上。

  这就容易导致,优质学校多的片区热度竞争力依然在,而优质学校少的片区可能更尴尬。

  解决上学问题,并不能压制大家对名校的追求。

  如果对应的小学区公立学校不是名校,大学区里的好学校又少,怎么办?自然会想换到优质学校多的片区。

  比如坂田,读不了深圳实验分校,还可以选广东省实验、深大附属学校、科技城外国语学校等好学校,不用纠结怎么矮子里面拔将军。

  相反,像布吉等学校相对弱一些,以前高分的第二志愿还可以挤掉龙岗外国语、深中龙初的相对低分的地段生,现在不能跨大学区申请。大学区里学校又一般,选着也不甘心。

  
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  说白了,龙岗大学区制改革并不能削弱学区房的价值。

  以之前的试点改革来看,几年过去,好的学区房依然照涨不误,因为好的教育资源是稀缺的。

  就以宝安的大学区试点为例。

  宝安中学教育集团初中部,最开始是单享受学区,2018年加上宝安中学教育集团外国语学校初中和实验学校初中部,组成一个大学区。

  三所学校的录取积分规则一致,按原来申请宝安中学教育集团初中部的积分规则。结果不仅没把原来可以申请本部的学生分流出去,反而吸引更多人。

  2020年初一第一志愿报名人数是1076人,招生计划数是800人,至少有276人被分流。


  录取积分在高位,三个学校所在的片区,也因为是宝安区最优质的学区房,房价向上动力足,去年上半年涨幅高达60%!

  哪怕以龙岗自身的经验,学区房的价值也难以因为学区共享被抹去。

  前面提到的深圳实验坂田校区,虽然取消了上品雅园、金色半山、悦峰的直升资格,初中学区范围扩大,但这三个小区因为是片区里仅有的3个带深实验双学位的商品房小区,价格依然杠杆的,悦峰去年年底还带着坂田冲上10万/平的成交价。

  龙岗试点大学区制的主要意义,在于解决能不能上学的问题。至于能不能读名校,可以期待名校集团化的推进。

  不过别指望学区房完全消失。就算名校遍地,学区房的价值会被摊薄,但名校内部也会有分化,还是会有学区房概念。

  除非不管买什么房子,都直接摇号分配学校,那才真正破了学区房的罩门。

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