龙岗大学区制引发业主维权，学区房要凉？

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　　今天看到有人在讨论龙岗京基御景中央业主维权，到龙岗区政府门前抗议诉求。

　　因为龙岗区计划实行大学区政策，业主担心积分不够，不能就近入读楼下新建的旧改配套学校。

　　这是怎么回事呢？

　　业主们得到的消息是，此前除了京基御景中央和佳兆业未来花园外，周边小区都有划分学区。2019年教育局口头承诺，新建的龙飞学校优先满足无学位小区，京基肯定能上。

　　但政策突然改了，龙岗推出了大学区制。

　　一是按照街道划分大学区，11个街道划分为10个大学区，让住在大学区里的学龄儿童，除了第一志愿要申请对口的学校外，还可以申请大学区里任一或者是多所学校。

　　二是对一些新、改扩建学校的学区划分做了调整。

　　官方目的是方便就近入学，缓解学位压力。

　　出发点是好，但总有人不满意。京基御景中央的业主就愁得不行。

　　中介告诉我，京基御景中央和佳兆业未来花园的业主很期待周边由香港中文大学〔深圳〕办学的龙飞学校。因为这所学校，业主年前心态好得不行，不满五的房源都从5万左右涨到6.7万/平，一房难求。

　　如果按照新的划分规则，京基业主旁新建的龙飞学校，和相邻的福安学校的招生范围完全共享。

　　也就是说，不仅学校定向招生的预期破灭，京基的业主们还要和周边其他小区拼积分。

　　而京基御景中央2019年才入伙，居住积分和中海康城等十来年的小区比，明显拼不赢。

　　业主们觉得这是表面共享，实际积分不足，没办法就近入学，自己孩子就读龙飞学校的权益被漠视。

　　
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　　每一次学区房政策做出调整，都可能引起抗议。

　　没办法，“能不能上学？上的是不是名校？”这是深圳家长们最关心的问题。

　　特别是原本能上好学校，一改动导致可能上不了的小区，更容易大喊不公平。

　　比如早在2019年，深圳实验学校坂田校区中学学区范围重新划分，取消上品雅园、金色半山、悦峰三个小区小初直升的资格，招生扩大到27个小区，距离更远但更老的小区在积分入学上有更多优势。

　　三个商品房小区的业主就抗议：

说好的就近入学呢？说好的尊重历史呢？

　　学区房业主的奶酪被动了，就有人喊：学区房是不是要凉？

　　毫不意外，这次龙岗推出大学区制，又有人抛出了这个问题。

　　
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　　在讲龙岗划分大学区到底有什么影响之前，我们先看看它和以往的大学区划分的区别。

　　从2016年开始，深圳福田、罗湖、宝安、南山、龙华各个区的少数片区都有做试点改革。

　　宝安区的大学区制划分精细，大学区下面有中等学区，中等学区往下有小学区，而且一个大学区里是名校集团的各分校，如下图三所学校，比较均衡。

　　龙华主要分大学区和单校划片，同时大学区里又有单校划片。

　　
比如民治片区里，民顺小学，龙华实验学校，深高北三所学校组成大学区；其中又有单校划片，就是一所学校规定只有哪些小区能申请，像能申请深高北的只有水榭春天5、6期、金亨利、汇龙湾。

　　同时，如果申请单校划片范围里的学校，能加5分。上面提到的汇龙湾等三个小区，申请对应的深高北能加分。也能申请民顺小学或龙华实验学校，但没有加分。

　　福田、南山和罗湖主要是初中阶段有2、3所学校共享。

　　和此前的大学区比起来，龙岗是首个以街道划分的大学区，简单粗暴，范围更大，覆盖的学校数量更多。

　　学区范围大幅扩大，更容易解决上学的问题。

　　政策规定，龙岗的11个街道分成10个大学区，除了吉华和布吉街道一起组成大学区，其他街道独立做大学区。

　　学区房除了申请对应的小学区公立学校，还能在同一大学区范围里申请其他学校。房子和学校的关系，从一个萝卜一个坑，变成“一对多”。

　　哪怕积分够不着原本对应的学校，还可以分流到其他学校，不至于上不了学。

　　人人都能申请，推进教育公平。

　　但是，本质上并没有撼动对口学区第一顺位优势。

　　小区对应的小学区公立学校作为第一志愿，先天优势依然没有改变。学校录取的时候，也是优先第一志愿。而且积分越高越容易被录取。

　　按照龙岗之前的积分规则，龙岗/学区户口+有房是100分，龙岗户口没房75分，足足差了25分，学区房占比还是很大。

　　虽然官方想要落实的是“就近上学”，但直接以街道划分的方法过于简单粗暴。

　　有业主家附近就有学校，奈何那所学校属于另一个街道，只能申请同大学区里但离自己家远一点的学校。

　　上好学校的问题更悬，本来龙岗好学校就不多，不可能大家都上。

　　这就容易导致，优质学校多的片区热度竞争力依然在，而优质学校少的片区可能更尴尬。

　　解决上学问题，并不能压制大家对名校的追求。

　　如果对应的小学区公立学校不是名校，大学区里的好学校又少，怎么办？自然会想换到优质学校多的片区。

　　比如坂田，读不了深圳实验分校，还可以选广东省实验、深大附属学校、科技城外国语学校等好学校，不用纠结怎么矮子里面拔将军。

　　相反，像布吉等学校相对弱一些，以前高分的第二志愿还可以挤掉龙岗外国语、深中龙初的相对低分的地段生，现在不能跨大学区申请。大学区里学校又一般，选着也不甘心。

　　
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　　说白了，龙岗大学区制改革并不能削弱学区房的价值。

　　以之前的试点改革来看，几年过去，好的学区房依然照涨不误，因为好的教育资源是稀缺的。

　　就以宝安的大学区试点为例。

　　宝安中学教育集团初中部，最开始是单享受学区，2018年加上宝安中学教育集团外国语学校初中和实验学校初中部，组成一个大学区。

　　三所学校的录取积分规则一致，按原来申请宝安中学教育集团初中部的积分规则。结果不仅没把原来可以申请本部的学生分流出去，反而吸引更多人。

　　2020年初一第一志愿报名人数是1076人，招生计划数是800人，至少有276人被分流。

　　录取积分在高位，三个学校所在的片区，也因为是宝安区最优质的学区房，房价向上动力足，去年上半年涨幅高达60%！

　　哪怕以龙岗自身的经验，学区房的价值也难以因为学区共享被抹去。

　　前面提到的深圳实验坂田校区，虽然取消了上品雅园、金色半山、悦峰的直升资格，初中学区范围扩大，但这三个小区因为是片区里仅有的3个带深实验双学位的商品房小区，价格依然杠杆的，悦峰去年年底还带着坂田冲上10万/平的成交价。

　　龙岗试点大学区制的主要意义，在于解决能不能上学的问题。至于能不能读名校，可以期待名校集团化的推进。

　　不过别指望学区房完全消失。就算名校遍地，学区房的价值会被摊薄，但名校内部也会有分化，还是会有学区房概念。

　　除非不管买什么房子，都直接摇号分配学校，那才真正破了学区房的罩门。