上海地王的轮盘赌

对于开发商来说，地王项目，从拍地伊始的被动宣传，到最后强劲有力的营销手段，地王项目投入高产出大，最好利润、现金流、产品口碑形象三者合一都做起来。实在不行，因为限价碰了壁，就只能舍弃利润，保住现金流和口碑。

01大名鼎鼎的中兴路一号，清盘了。

回想起这个超级地王项目，还记得2016年8月17日，融信鏖战万科、保利、华润、恒大等18家房企，激战叫价了400多轮，最终以110.1亿元的价格拿下地块。扣除15%的自持和5%的保障房之后，可售楼板价高达14.27万元/平方米，从而刷新了全国的单价地王纪录。

与此同时，当时周边的万科翡翠雅宾利在地王诞生前的售价仅为7.5万元/平方米，地王诞生后，万科迅速提价到9万元/平方米，颇有点“大树底下好乘凉”的意思。

然而，地王周边楼面享受到了利好，地王自身却陷入了严厉的调控危机。自2016年10月全国大调控后，融信扛不住了，当年12月，融信以53.95亿的价格，将中兴路项目49%的股权与操盘权转给了万科。

四年之后，一拖再拖的地王项目化身为“中兴路一号”。由于限价，中兴路一号以13万元价格入市，以换取资金回流。如果再算上建造成本、税费、银行贷款利息等费用，中兴路项目基本需要卖到16万/平方米方可实现盈利。

然而，即便是亏本入市，中兴路一号仍然卖了将近一年才清盘——如果不是借着年底的一波行情，如果不是操盘手勇于割肉，融信万科恐怕至今还陷在这个葫芦套里。

02

有意思的是，除了静安地王，同期全国范围内诞生的几百个地王，也大都惨淡经营，有的甚至迄今为止，还深套其中。

有人做了统计，2016年地王之年，全国诞生了超350宗总、单价地王，其中，合肥诞生了32个，杭州诞生了30个，南京29个，天津28个。

根据公开资料，厦门和上海地王有半数亏损，北京和杭州地王有七成亏损。例如南京的河西地王、合肥的滨湖地王，都是亏本入市。

然而，尽管哄抢地王，在调控不松的当下已是明日黄花，但仍有房企前仆后继。

就在今年2月20日，上海楼市新年第一拍，普陀区岚皋路1宗住宅用地出让，最终成交楼面价84346元/㎡，而附近在售新盘，均价差不多9.6万元/平方米。

这样的楼面价，开发商要卖到12万才能保本。就算考虑这块地没有自持，对房企投资不形成沉淀，我们仍然可以判定，开发商还是在轮盘赌，以时间换空间，来获取一定利润。

03

那么，地产公司以高于在售新盘房价的价格去获取土地，这是笨吗？还是一个少为人知的套路？

事实上，地王本身，就有着强烈的新闻传唱度和知名度。有了知名度，开发商地产公司拿不同的地，就会有不同的考量，有的项目要出利润，有的项目要出现金流，有的项目要出形象。当然，错估形势拿地的也在所难免。

例如，2013年，融创以7.3万每平的楼面价，夺得朝阳农展馆地王，最终做出了北京壹号院。2014年，方兴地产以101亿元夺得大宁路地块，这就是大名鼎鼎的金茂府。自此之后，融创成功晋级成为高端改善代言人，方兴也一举成名，为此后改名金茂、打造金茂府产品系奠定了基础，这就是拿地出产品出形象。

而对于融信来说，当初高价拿中兴路地块，也是为了一炮打响融信品牌，顺便为以后的融信产品立标杆。只可惜，误判了形势，两个月后楼市大调控，中兴路地块成了融信声名大噪之地，也成了其滑铁卢之源。

因此，虽然我也见过太多地产公司拿地暴雷、不懂本地化，但仍有地产公司愿意高价拿地，看中的就是地王的晕轮效应。

除此之外，还有一些地产公司愿意高价拿地，更多的原因在于周转。

就好像去年期货负油价，石油白送，最重要的原因就是因为钻井没法停。地产公司高周转，拿不到地基本就可以退出房地产市场了。所以只要政策、信贷一放开地产公司就会拼命拿地。如果在放开时候不买地，收紧的时候就更拿不到了。而贷款一提取，后面都是负债，不建房子补库存，就没法扩大规模获取更多的贷款和更多的客户，这个循环不能停，不然现金流吃紧…...

另外，就跟前面《美人鱼》里所述，拿地王本身就是互相抬身价，有时候我拿地王是帮你抬轿，有时候是你帮我抬轿，就算表面浮亏，周边房价大涨项目提价，拿地的浮亏，也从友商的提价抽屉协议里拿回来了......因此，就算高价拿地公司赔了，但是很明显，很多人都赚了。

更何况，地王轮盘赌，赌的是运气，是地产周期，君不见，原以为十年都没法清盘的中兴路一号，这不是去年年底突发了一波行情清盘了么？

也许，中兴路一号还是那个中兴路一号，市场却已经不是那个市场。疯狂的市场，永远就不缺疯狂的公司。