房住不炒最后一块拼图就位，留给炒房人的时间不多了

深圳房管局出了一个看起来普普通通的通知，名为《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。

通知内容主旨是：为全市3000多个小区建立二手房评估价格，一个小区一个价，清清楚楚。房屋买卖时，买家依然可以高于评估价出售，比如评估价1000万，卖家家1200万。但是抱歉，银行会按照1000万的评估价给买房的人提供贷款。换言之，原先1200万可以贷款840万，但现在只能贷700万，买房人得多掏140万首付。

这一招，真绝！

据了解，深圳目前二手房挂牌价格普遍比官方给的评估价格高20%左右，有的甚至高50%。这在均价破8万的深圳，20%就是1.6万/㎡的价差，50%可就是5万/㎡的价差。接盘人要多掏的首付，可不是一点半点。

有了这绝妙一招的加持，深圳房住不炒的组合拳算是真正到位了。

炒房有4个要素

1、房票。没有房票，楼市的门都摸不到。以前深圳大专以上学历就能直接落户，房票太容易了。现在，去年715之后，房票获取难度大大增加。什么JLH、本地结婚再离婚等漏洞通通被封堵。

2、资金。炒房如果通通都用自有资金，那金融风险就没那么大了。恰恰是以前的企业经营贷、个人信用贷、网贷等等，各路资金拐弯抹角进入楼市。现在，这些渠道已被一一封堵。虽然可能还会存在漏网之鱼，但水的确已经很难流入房地产；

3、杠杆。首付30%撬动100%的房款，3倍多的杠杆。如果一年时间上涨20%，那么资金回报率高达67%。但现在，这个新出台的二手房价格评估体系，要么多掏钱、要么少按揭，等于变相降低了杠杆。

4、流通性。买了房得卖掉才能变现。以前是2年免增值税，现在设定限售年限、提高免征年限，从持有周期上减弱房屋流通性。但有的人无所谓，热点城市5年、哪怕10年长持也能接受。这就不得不说这次二手房评估体系最绝的地方，就是在于降杠杆的同时还会大幅削弱房子的流通性。因为杠杆降低了、首付变相提高了，接盘人自然变少了。

房票、资金来源、购房杠杆、流通性，炒房必备4个要素都被上了“紧箍咒”。加上无房人优先、购房资格审查等其他调控政策，还想要炒房，那难度估计跟西天取经也差不多了。

为什么深圳要这么做？为什么银行也愿意这么做？

之前有数据表明，深圳房价收入比已经超过39，远远超过4-6的合理标准。虽然偏高可以理解，毕竟一线城市房价由全国富人决定，但深圳大量的普通阶层怎么办？房子都让外地富豪买走了，新来的和本地的住哪？真的来了深圳就是惠州人吗？

这是其一，还有其二。一座城市的现实竞争力，可能是由富人贡献更多的。但未来竞争力呢？美国巨大的贫富差距已经作为前车之鉴暴露出诸多问题，日韩财阀专制下的年轻人无欲无求更是现成的案例。依靠平均年龄最年轻、最拼搏、最创新而不断上升的深圳，又怎能步入相似的河流？

还有其三。在全球房价排行榜上，深圳大概排在第四、第五的位置。论GDP总量，排在这个位置并不意外。但如果论人均GDP、论地均GDP，深圳房价恐怕有些超前了。这还不算，国内房价是包含公摊面积的，如果按国际通用的套内面积计算，深圳房价已经全球第一。这既是深圳的骄傲，也是深圳的风险。骄傲的是全球、全国承认深圳的地位，风险的是这的确有些拔苗助长了。

那为什么深圳这次敢真的对房地产开刀呢？很简单，从财政比例上看，深圳早已过了土地高依赖时期。毕竟一个存量房为主的城市，要依靠拆迁一个城中村出让一块土地的城市，压根没有太多土地供应。再说，深圳3万多亿GDP，本身也不是靠房地产过活的城市。

至于银行为什么愿意按照评估价执行放贷就更好理解了。炒房是个击鼓传花的游戏，不管中间过了多少棒，最后接棒的一定是自住客。房子不可能完全脱离居住，不可能像股票那样没有实体，单纯的买进卖出博涨跌。而自住客的购买力一定是有限的，若房价持续上涨而购买力跟不上了，那么结果要么是崩盘，要么就是断贷。这种对金融安全的打击，才是更致命的。所以，房价必须摁住，银行也会举双手赞成。

其他城市有可能跟进吗？

现在的楼市调控，随着政策、对策的不断博弈与市场验证，哪些是有效的，哪些是无效的，哪些是适得其反的，事实上已经一清二楚。

那么其他城市是否有跟进的可能，其实同样取决于一点：购买力与房价是否发生明显脱节。这里说的购买力是普通刚需客户与中产改善客户，如果这两类群体的大部分已经各自无法承担房价之重，那么出台相似政策就是必然的。

只不过，其他城市轻重缓急可能还没到这一步，锦囊里还有没掏出的其他政策。但从深圳、上海、北京等标杆城市的动作来看，房住不炒绝对是动真格的。哪里有过热，哪里就会有调控。哪里热过头了，哪里就会有终极调控。

还是年前谈到的，房住不炒是列入十四五规划目标的。啥是目标，那是ZZ任务，谁又能说不呢？

留给炒房客的时间，真的不多了。