专家提醒：北京最佳时机已经过去，值得买的盘少得可怜

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：hi 房姐可以具体讲下博裕雅苑为啥买了一定死吗？帮朋友问的！谢谢

　　回答：博裕雅苑，顺义的大型共有产权房项目，刚停工又开工了。 1.共有产权房本身的问题，不是实际产权，后门在别人手上，类似于没有代持协议就让人代持。 2.非住宅，加上共有产权质量有目共睹，住户素质催人呕吐，将来扯皮维权大大小小问题不断。 3.无金融属性。 4.价格贵，北京四环就可以买到正规地铁口5-6万商品房。 5.基本难有升值结果。

　　提问：房姐好，首问求教。 1、 具体情况：跟老人孩子一起，住百子湾沿海小区，另外已购东城文汇小学的老破小学区房，孩子4岁，考虑将来老人接送孩子的便利性，计划尽快在学校周边购房置换，从百子湾搬过去。 2、 预算\/要求：1200万左右预算（含沿海住房卖出款），3居。打算是由老人们住学区房，接送孩子，我们在附近买房，也希望改善一下居住品质（带车位、人车分流、小区环境稍好、将来好出手）。因为小学初中九年一贯，计划至少住到孩子考高中。 3、 意向：1）双井板块：已看过富力B、C、D区、合生、CBD一期、二期、海关总署家属楼，双花园西里太旧已排除。目前有觉得还可接受的，逐一向您咨询： - CBD总部公寓一期3居\/问题：双卫均在户型中心，风水是否欠佳？ - CBD二期3居：感觉没有太大问题，中高楼层，临街不临铁路，是否值得推荐？ - 海关总署干部楼：总价偏高，且是1楼，将来出手是否不太易？ 2）苹果板块：已看过乐成国际、石韵浩庭、苹果社区。总体上感觉石韵浩庭性价比不错，想听听您的意见。 3）下一步计划看二环内步行至学校10min左右的盘。目标：水上华城、丽水湾畔、京城仁和。您有没有推荐或者排除的。

　　回答：1. 一期比较安静，二期主要比较吵，不临铁路就还好。风水问题就看你们在不在意，在意就别入了，毕竟常住，会影响心情。海关总署干部楼不如看cbd二期 2. 石韵浩庭价格不贵但物业和品质一般，有合适的标的可以考虑 3. 水上华城还不错，小区看着挺舒服的，闹中取静。京城人合要注意一边铁路、一边二环，大部分都比较吵。

　　提问：房姐，您好！我们于2018年6月在通州翠屏里（对面是蓝调沙龙）购入一个62平的两居室二手房，当时300万购入。当时考虑2年后卖掉置换西城学区，但是现在只能卖到260万左右，我们还有160万贷款没还。为了孩子有个海淀、西城或东城的学籍，不知道怎么处理了，还望指教！孩子明年入学，我们家庭年收入税后30万，有时候会有额外的奖金3-5万，公积金每月到手9000。现在置换房屋首付不太够，如果先入学别的区再转学，靠谱么？或者还有其他选择么？

　　回答：1. 后期再转学没问题，精华主题有关于转学的流程可以看看。 2. 你现在的公积金+你的流水 负债到400上下是能承受的。首付不够可以尝试垫资全款抵押入，能拉高杠杆

　　提问：房姐您好。新人首次提问，本人情况：非京籍。无购房资格。但是想现在上车。住望京。一家三口。燕郊和杭州各一套房 有贷款。自己开店纯利润一百左右。子弹140。媳妇家能另外凑900。打算北京买商铺投资兼自用。想问1⃣️是把燕郊杭州两套房出售能凑450再上车还是那两套不动？2⃣️现在上车住宅和商铺是否合适3⃣️ 住宅和商铺有推荐吗？目前住宅中意望京和东面。亦庄也在考虑范围内。4⃣️怎么配置更合理呢？万分感谢

　　回答：1. 燕郊和杭州两套可以保留，你们1000+的资金租后上车一套住宅 2. 一直以来商铺投资回报都不如住宅，所以不推荐。北京住宅现在上车就合适 3. 望京可以看下融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光等，双井 首城国际、乐成国际 住宅你需要先解决购房资格问题，可以想办法办理工作居住证或者公司资质入

　　提问：新人首问，目前只有100个，北京强佑清河新城一套62平开间（每月还贷一万四），沈阳一套现值110个，沈阳另一套150个。我老公为公司法人，股份跟我五五开。需要100平到140平三居，满足三代人居中。刚开始看房，工作在永泰庄。 请问1. 我应该关注哪些区域？（之前看帖子说天通苑200平以上，但面积大，且复式小孩不方便，小区人车不分流不太好。望京太贵买不起） 2.沈阳房子现值110万那套是否需要卖掉，还是抵押。 3.我首房首贷名额已用，父母北京无房无贷，可否用接力贷，25年？我的银行流水需要注意什么？ 4.目前父母满足共有产权房要求，请问海淀公产房值得么？ 问题很多，麻烦不吝赐教，详细解答。感谢。

　　回答：为北京增加筹码建议出掉沈阳，筹足200+首付，建议看天通苑平层 可以用接力贷，年限和你父母年龄有关，流水能覆盖总月供的两倍最好 就是为了长期自住买公产房没问题，如果想投资或带保值属性就别买

　　提问：房姐您好！我是新人首问，盼回复。 【个人情况】京籍，目前朝阳双井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小两居。现由于孩子上学的原因（学校已定，在海淀圆明园附近），需要搬到海淀住。为了全家住的舒服一点，打算把海淀的小两居卖掉，在学校附近通勤方便的范围内换一套三居室。 【请教房姐】算上卖掉小两居的收入，目前子弹约800。如果想在距离圆明园车程20分钟以内的范围内找的话，房姐推荐哪个小区比较好？如果需要再贷款的话，属于二套（朝阳的贷款已还清，海淀小两居还有少量贷款未还）。由于我孩子学校已经定了，再没有学区的需求了。希望找个小区适宜居住，不要太旧，交通方便。我需要自住至少10年，短期内不会出售，因此希望该房子的长期保值稳定性好一点。我看了一圈，往南的话，苏州街，黄庄，中关村那边都是因为学区而溢价特别高，三居的话很贵，看了您之前的文章，觉得没有学区需求就不应该再买进学区房了；如果往北的话，农大南路到安河桥北之间区域，也是因为中关村一小安秀分校的原因很贵；如果再往北西北旺的话，一来孩子上学有点远，二来那边离六里屯垃圾场太近，总是心有余悸。上地那边，也是因为学区而溢价太多，橡树湾太贵。我目前看的是燕清源，挨着昌平南延线地铁上清桥站，明年地铁开通后交通应该就方便了。不知房姐觉得燕清源小区如何？可以买吗？ 我也去看了当代城市家园和上林溪，当代紧挨着清河车站，担心车站人流多了以后，小区治安卫生受影响，上林溪的话，有中介说房屋质量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到领袖硅谷，感觉孩子上学太远了。至于学清路-六道口一带，还没有去实地具体看。 特请教房姐，燕清源小区是否可以买？您觉得像我这样的情况，买哪个小区合适？求推荐。万分谢谢！

　　回答：当代这个小区是不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近，隔壁上林溪也行的，没中介说的那么差，还是有性价比的，还可以看看莱圳家园，离地铁站近 交通方便。燕清源也可以入，这个小区租户偏多有点闹，不过首推还是当代和上林溪

　　提问：北京工资8000，能贷下200万吗？工资8000，贷200万，会查流水吗，对工资有没有要求，需要提前半年做点流水吗

　　回答：贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。

　　提问：房姐您好，新人首问，盼回复。 目前全家京户，双方父母已办退休投靠。南四环外东高地上班，全家三套房产： 一、东高地附近红星北里老三居，岳父母名下无贷款，因离单位近，孩子上大学后可回去继续住； 二、广内西便门东里学票房市价550左右，公积金贷款月供6000； 三、东高地国企老配套居民区老破小一套，公积金月供6000，买的时候比较投机，想着后面有拆迁，虽然政策不支持，但是寄希望国企还存在配套老房拆迁可能； 目前全部出租，全家换租至孩子学校附近。家庭税后收入100，手中子弹200多，想用孩子爷爷奶奶资质再购入一套房投资。目前纠结如下： 1.一年内用全款买300以内朝青板块一居上车盘？ 2.或积攒两年购类似板块300-400小两居？ 3.或者用类似接力贷近期购入400以上两居？ 4.或卖出手中某些房产换其他更高标的？ 请指点。

　　回答：你好，东高地老破小建议直接出手，博拆迁的机会成本太高，沉没成本不是成本。和义的房价短期不会有啥大的变化，都是老破小吧，有机场利好，但是南城的老破小走势也都平淡无奇，可以类比一下首钢搬走之后石景山的老破小的变化，其实没啥大变化。 建议用老人票再入手一套朝青板块的2-3居。

　　提问：您好个人情况：我和未婚夫都是京户，首房首贷，想婚前买2套。男方自住标的700万，女方标的300万。但是选房迷茫。 1.我在人民大学工作，他在丰台科技园。想考虑2居到3居，社区品质交通便利楼层朝向好，预计持有5年甚至更久，不看学区。目前考虑丰台和海淀，只为了自住和好转手，请房姐推荐一下楼盘及合理价格。 2.投资300，因为家庭年收入过百，没有更好投资产品，您看选择房产投资是否合适？目前考虑望京95一居，丰台南三环洼地。其他区也考虑，只为了好租抗通胀。请房姐指点哪些盘可以购入。 两套房购入时间都在今年年底。

　　回答：1. 不需要学区就不看海淀了，丰台看看 星河苑、富卓苑、丽水园、万年花城，这些能兼顾自住保值 2.丰台 看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 租金都还不错