上海出台调控新政转移舆论矛盾，深圳出台加码新政却遭市民投诉

根据第一财经报告显示，2021年1月，平均单价每平超过了两万元的城市，主要集中在东南沿海地区。其中，浙江和广东均有4个城市，江苏和福建各有2个城市。

单价前十名的城市分别是深圳、北京、上海、厦门、广州、三亚、杭州、南京、天津、福州，这些城市主要是直辖市、计划单列市和省会城市，只有三亚是普通地级市。而榜单前三个城市，近期也不约而同的开始了调控加码。

2月6日，上海新一轮楼市调控中，有关新房摇号的新规正式落地实施。上海楼盘购买流程变为：认购、打分、摇号，而首次新开的3处楼盘全部采用积分制。相关部门表示，为优先满足无房家庭自住购房需求。购房人在认购后，将综合五大因素，分别是家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、以及在沪缴纳的社保，以此评定一个积分。再根据上述打分结果，确定入围分数线，划分入围名单。

举个例子，目前首次新开的3个盘，入围摇号比例暂定为1∶1.3。那么，如果有一个楼盘有1000套房源、参与认购的有2000人，那么积分排名前1300名的购房人将有资格入场摇号。也就是说无论推出多少房子，客户都是房源数的1.3倍。这个认筹比，大部分能够摇号的也都能够买到。这在一定程度上释放了一部分人的焦虑，同时也为了转移舆论的焦点。

上海楼市，不用多讲，依旧很热。新房中，日光盘屡见不鲜，二手房多次跳价，成为日常。现在的上海，要解决的首要问题是：不能再出现“万人摇百套”的现象，这样很容易变成全国舆论的焦点。1∶1.3的摇号比例的确避免了万人摇的尴尬，而且入围了令人高兴，不入围的至少还有下次，至于一直都无法入围的：“分数低是你自己的事情，不能赖政府，继续努力攒积分吧”。

回看上述的榜单，第一名的深圳均价已经突破9万元大关，而排名第二的北京，目前房屋单价为每平66493元，也就是说，其他城市的房价已经被深圳甩的越来越远了。

2020年最魔幻的，除了疫情，就是房价。以深圳为首的诸多一二线城市，去年纷纷开启了房价上涨周期。各地屡屡调控，但房价涨幅却频频创下新高。从2020年持续调控到2021年，深圳的措施不可谓不严，但房价依旧涨势生猛、一骑绝尘。调控一年，回头一看，房价涨幅依然高居全国之首，高处不胜寒。

楼市的热度依然经久不散，深圳只能继续加码调控。2月8日，深圳市住建局发布了《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，宣布将在调查分析的基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在网上公布。参考价格公布机制以住宅小区为区域网格单元，涵盖深圳的3595个住宅小区。

目前，深圳已经发布了第一期的参考价格目录。而从官方发布的数据来看，与实际情况存在很大出入，价格普遍低了很多，让很多人有了回到2019年甚至是2018年的错觉。例如福田保税片区的楼盘，深圳住建局给出的参考价在7-9万/㎡，可实际挂盘价在9-12万/㎡，成交价普遍在10万/㎡以上。华润城一期至三期，深圳住建局给出的参考价是13.2万/㎡，而从成交价来看，该小区的成交单价普遍在18万/㎡，有的户型甚至超过20万/㎡。

这种与实际相去甚远的所谓官方参考价，一时间引发了购房者的冷嘲热讽。有人开玩笑说：要拿着这份表格找住建局，让住建局按表中的价格给解决一套房子。更有购房者表示，很多小区的房价都是好几年前的数据，并向深圳12345热线投诉了住建局，场面一度十分尴尬。

不过，先别急着笑，大家都明白，这份表格中的成交价已经是历史，拿过往的价格来定格现在，显然是在刻舟求剑，业主当然不会按照住建局的参考价来卖房子。业主不会降价，住建局发布这份成交参考价的意义又在哪里?

首先，深圳住建局方面表示：发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

关键就在这句“引导商业银行合理发放二手住房贷款”。很明显，住建局真正想做的，是通过这一条让市场价格逐渐向指导价靠拢，限制二手房市场的涨幅。这就必须要提到现今二手房贷款上最关键的一个点上，银行发放贷款的份额。

制定成交参考价，对降二手房价可以说毫无意义，但如果换个角度呢？所有二手房不管实际成交价是多少，都只能按参考价来贷款。一般来说，购买二手房时，银行会根据房屋的质量、地段、环境、价位、年限和房屋结构等多个方面，评估出贷款额度，最高贷款额度一般不会超过房屋总价的70%。所以在购房二手房时，购房者需要承担比相同总价新房更高的首付比例。如果银行按照住建局的指导价来制定贷款额度，贷款份额自然会因此变少，也意味着购房者需要承担的首付款有可能进一步增加，这相当于加重了购房者的负担。

举个例子，某盘实际成交价1000万，成交参考价800万，首付五成，原本可以贷500万，首付准备500万即可，而新政后只能贷400万，首付就要准备出600万，如果筹不出这100万，就只能放弃或者买总价更低的房子。如果银行未来发放贷款时，真的会围绕指导价进行评估，那么此举在提高购房门槛的同时，也会阻止资金进一步向楼市流入。

新政的高明之处在于：不管是首套首贷、首套非首贷、还是二套，首付比例全部变相提高，购买难度全面加大，但新政中一个“提高首付”的字眼都没有；还有，这三千多个楼盘的参考价，福田、罗湖、龙岗、盐田更接近实际成交价，南山、宝安和学位房的参考价远低于实际成交价。很明显这是针对涨幅过快、炒作严重的楼盘量身定做的价格体系：“想买网红盘可以，多出首付少用杠杆”。

这个政策，不提调控、也不提首付增加、不提区域价差，通过发布一个表面看毫无意义的成交参考价，实际却是一揽子解决这些问题。因此，业内人士普遍认为这条政策影响深远。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，随着深圳此次二手房价格数据的披露，预计这次调控也将成为全国其他城市参考模板。

实话说，调控有多大影响，最终还是要看落实的程度，如果落实不到实处，一切都是白搭，如果银行能全面配合落实到位，还是会有一定影响力的。估计接下来，会出现这样的情况，年后会有相当一部分买家，基于首付大大提高，加上对新政的期待，陷入观望情绪，或者转而去买相对便宜的区域，有效需求会被迫减少；而卖方，不出意外，仍然坚定的一分不降，赌深圳永远涨。

最终的结果仍然是博弈，买家与卖家的博弈，政府虽然表面看起来站在买方一边，却不停的提高买房的首付以及交易成本，来试图让卖家让步，着实讽刺的很。