广钢，你凭什么卖到7万？

　　撰文：55

　　最近，广钢一楼盘保利天悦，爆出成交单价7万+，广钢房价首次跃进7万/平的门槛。

　　犹如一针鸡血，陷入中年危机的广州西部似乎又争了一口气。

　　从2字头到7字头，广钢新城仅用了5年。

　　如今，广钢楼市的整体势头是很猛的。

　　新盘除了保利堂悦售价6.5万/平，保利东郡也悄悄摸到了6万+。二手方面挂牌价也逐渐摸高，不少楼盘贴出了6万+，有四房单位直接7万+。

　　不过，与此同时，琶洲也才5万，万博6万，天河东7万，天河北8万，珠江新城10万+。

　　对于广钢，不少人的态度是质疑：广钢凭什么7万？有这个钱，我不如去买XXX……

　　今天，我们便来聊一聊，广钢凭什么卖到7万。

　　教育地铁双管齐下

　　广钢，家长们眼中的香饽饽

　　如果关注广钢的话，就知道广钢的房价在2017、2018年是涨得最快的时期，那个时候入手广钢总会有一种“高位接盘”的隐伤。

　　2015年，广钢第一批货入市，彼时最低价是2字头，广州版“曼哈顿”概念横空出世，确实很多人因此买单；隔年2016年，尝到楼市甜头的广钢，地价从首批1字头，直接飞升4字头。

　　实际上，广钢2017年才迎来第一批入住的业主，二手市场实际上尚未打开冰山一角，而目前挂牌价已经超5.5万/平，不少楼盘已经冲上了6万+。

　　而四房单位，也有挂牌价7万+的，带看人数还不少。

　　并且，广钢仍然有持续上升的态势。

　　其实背后的涨价逻辑很简单，其一便是规划到底兑现了多少。只要还有新东西给出来，就会有人继续买单。

　　广钢新城，是广州众多“新城”中较为特殊的存在。

　　口号是“公园+住宅”模式，耗资1000亿打造20.7万人口大城。

　　30万㎡中央公园、18万㎡花地生态园、11.9万㎡六大绿色公园、18万㎡白鹅潭广场、32所学校、4桥4隧道+4地铁3有轨电车+4社区巴士2水上巴士......

　　这是广钢造梦的开始。

　　别的新城争做“珠江新城”，只有广钢新城，做纯粹的住宅区，放眼广州主城区，有这么大的货量供应且配套生态发达的，有且仅有广钢。

　　因此，广钢是具有不可替代性的。

　　广钢的开发，说不上快，也并不慢，我们来看看如今兑现了多少：

　　
规划中的32所学校，如今实现了4所公立名校，分别是广东省实验中学初中部、两个附属小学，以及华南师范大学附属小学，均是公立名校。

　　广钢华师附实拍

　　学位一直是广钢收割市场的有利武器，只要广钢的教育资源不拖后腿，被学位问题折磨过的家长就一定会前来买单。

　　广钢省实拍

　　除了学位之外，广钢第二个杀手锏是交通。

　　目前已有的1号线西朗站、广佛线鹤洞站，在建的有11号线鹤洞东站、10号线广钢新城站、22号线西朗站，以及日前刚出规划的佛山11号线，也是落在广钢。

　　不管你承不承认，对于在越秀、海珠和天河三大区的上班族而言，广钢在某种程度上就是要比很多规划的新城要近。

　　白鹅潭新规，利好广钢楼市

　　荔湾楼市或将迎来新突破

　　作为一个纯住宅区，支撑广钢房价上涨的另一个动因便是板块的轮动和补涨。

　　广钢的推动力，便是老城区荔湾整个房价的上涨。

　　广钢隶属芳村，在傲娇的老广眼里，买芳村，还不如去买佛山。但这个曾经被各种看不上的“荒村”，如今是荔湾发展的重点之一。

　　图源广州日报

　　去年年中，白鹅潭新添加聚龙湾片区，口气很大，对标深圳湾、金融城与琶洲西区，预计在2026年前，将聚龙区打造为标杆型产业园区。

　　折腾了广州人很久的“渣男”白鹅潭，也终于浪子回头，好好安定下来发展了。

　　而今年，聚龙湾片区启动区规划也正式出炉，2021年计划供应3宗科研、商务用地，总建筑量57万㎡，未来将打造聚龙智谷千亿级的产业基地，由珠实操刀。

　　重点是：零住宅供应。

　　也就是说，住宅供应的，还是会集中在广钢广船片区。毕竟广船、花地湾、白鹅潭虽然香，但性价比始终没有广钢高，广钢或许成为不了荔湾天花板，但涨幅是不会落下的。

　　请注意，直到目前，荔湾仍捂着很多土地没有出让。

　　单论2021年，荔湾便一次性推介了30宗地块可出让，其中仅2宗宅地，3宗商住结合，25宗是纯商用。

　　其中，3宗商住，便出自白鹅潭经济圈内。

　　而广钢-广船片区更是还有几十宗地未卖……有地卖，就意味着有概念可“炒”，有概念，房子就始终有人来“接盘”。

　　7万的广钢是顶点吗？可能不是。

　　中央公园“卖点”变“污点”

　　广钢新城塞车问题亟待解决

　　当然，广钢也有短板，除了商业稍微欠缺之外，被诟病得最多的便是中央公园迟迟未落定，以及目前仍然存在的单向车道塞车问题。

　　首先说说商业，靠近地铁周边的广钢盘，基本裙楼底商都建好了，种类繁多，满足基本生活条件是没有问题的。

　　而重头商业综合体项目，即广钢总部项目3号地块，目前还仍是招标状态。

　　裙楼底商

　　中央公园，这个原本最大的卖点，到现在变成了“污点”。

　　7年过去了，这里仍然是一片废墟状态。继2020年3月中央公园招标失败之后，2020年7月4日，荔湾区住建局挂出“广钢公园保护与活化利用深化研究”招标公告，不知道这次，是给业主带来希望还是继续失望？

　　广钢中央公园现状

　　公园没建成，便一直会是阻碍广钢房价的一个点。

　　另外，“堵城”也是近年来广钢最严重的问题之一。

　　笔者选了一个工作日的下午前往，非上班上学高峰期，也能感受到交通的紧张。

　　图源：南方都市报

　　随着越来越多业主入住，车道问题亟需得到解决，除了地铁线路的开通能够缓解压力之外，道路规划也十分重要。

　　图源网络

　　总结下来，广钢凭什么卖到7万？原因有五：

　　① 广州整体行情上升。

　　日前，海珠宅地拍出5万/平的高楼面价，老黄埔两块宅地抢出摇号，这些都无不佐证了今年广州楼市的火热。

　　尤其是海珠宅地，5万高地价，周边楼盘售价不过4-5万/平，这块地要开卖至少7-8万+，周边业主会惜售，等高位出手；

　　几个老城区的供货量也逐渐减少，而荔湾中的广钢，会吸引大部分市场需求。

　　② 荔湾整体房价的烘托。

　　荔湾有地卖，有临江，有广佛同城利好，交通网图十分完善，未来整体房价有上升动因。

　　③ 广钢本身的硬实力。

　　老城区的纯居住区板块，教育资源、交通生态将非常完善，与珠江新城仅15公里的通勤距离…广钢不仅是广州西部的王牌，放在全广州也非常能打；

　　④ 广钢还有许多利好未落地，还有很多上涨空间；

　　⑤ 白鹅潭CBD规划逐步落实。

　　如果你对广钢有其它看法，不妨留言交流分享。

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