被调控的法拍房：两年半增长128倍，还有担保风险

文 | 叶抱一

继1月21日晚楼市调控新政“沪十条”后，上海楼市调控组合拳相继落地，法拍房纳入限购。

也就是单身限购一套，家庭限购二套。

房价失衡失控，最根本的原因还是各种优质资源配置区域不均衡导致。如果把优质的教育资源医疗卫生资源等等更加合理配置到更多二三线城市。

法拍房为什么纳入调控行列呢？法拍房有什么特点呢？

所谓法拍房，其实也就是法院对涉诉房产进行拍卖的行为，其涉诉房产主体分为个人与市场法人两类，其中：个人主体多表现为按揭断供违约；法人主体多表现为民间借贷违约，法院司法没收，无主房产三类。

近30 年是国民经济稳步增长的黄金时期，居民收入也稳步增长。房价的稳步增长反映了国民经济和居民收入的稳步提升。

但是，由于个人住房按揭贷款期限较长，借款人众多分散，个别借款人还款能力出现问题时，无法依靠及时主动出售抵押物偿还贷款。

例如：借款人因为经营投资失败、遭遇多方债权人诉讼，抵押房产被多个债权人查封的；借款人因为意外身故，抵押房产继承权分割不清晰或继承人处置意见不统一的；借款人因经济纠纷故意违约、或犯罪入狱被动拖欠贷款的，等等。

过去的住房按揭贷款借款人很少购买经营责任保险或意外身故保险，上述情况一旦发生，银行只能依靠司法强制执行抵押房产以收回贷款。

在个人住房贷款业务规模逐年提升、占比日益提高的情况下，司法拍卖房产的供给一定会增加。加上我国经济增长进入结构性调整转型的阶段，因为借款人经营收入情况恶化、资不抵债的情况会时有发生，不良贷款规模呈上升态势，司法拍卖房产的交易规模会成倍扩大。

司法拍卖，是处置包括金融系统及民间借贷在内的抵债资产时最常用的司法处置手段，是银行快速收回不良贷款、提升资本充足率和风险抵御能力的重要途径。

目前淘宝平台上的法拍房数量，在短短两年半时间里，涨了128倍！法拍房的数量增长也进入了市场，也搅动了市场。

江苏、浙江两地的法拍住宅数量最多恰好能说明这个问题。

因为两地民营经济发达，如果中小企业老板做生意失败，房子就有可能被拍卖。而且，这两地从2014年开始，法拍房数量就逐年增加了。

不动产是司法拍卖中数量最多、金额最大的处置标的。银行按揭贷款是不动产交易中非常重要的融资途径，对房地产市场交易价格产生过深远的影响，很大程度上促成了我国房地产市场的繁荣发展。

但是，以司法拍卖住宅按揭贷款业务为例，该细分市场中银行按揭贷款的支持力度和便捷程度，明显落后于普通的住宅按揭贷款市场。

这主要归因于我国司法拍卖组织形式及相关规则制度的不完善，以及银行在开展司法拍卖住房按揭贷款业务过程中涉及的执行风险问题。

对于个人来说，法拍房还要担保风险，所以对法拍房还是要谨慎投资。