武汉VS长沙|两城巨大房价差距，或成长沙经济赶超武汉的支点

　　2020年，长沙成为全国房地产管控的楷模。住房和城乡建设部更以题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，充分肯定了长沙在房地产市场调控方面的经验并向全国推广。

　　武汉作为全国去年抗击新冠病毒的英雄城市，一度经济受到了重挫，其房产价格也在1-4月份随之下行。但随着疫情的逐步控制，武汉的楼市迅速复苏，平均房价逐渐恢复并在下半年再创12个月内新高。

　　曾经湖广行省的一湖两兄弟首府城市，住宅市场价格却是不同的两种走势。那么，两城居民的家庭财政压力因此有什么样的差距呢？在以内需经济为主体的双循环发展模式下，对长沙和武汉的未来经济发展动力产生什么影响呢？

　　今天，我们一起研究这两个问题。它很重要，关系着两城居民的现在和未来。

　　
PART 1 长沙武汉两城房价状况

　　孤立地去看两个城市的房价，必然导致我们的视野不够开阔，观点容易片面化。所以我们需要增加部分城市与两城一起进行对比分析。两城都是一省首府，都是新一线城市，因此我们选取了部分与两城地位相同的城市，分别是东部江苏省会南京、西部省份陕西省会西安和四川省会成都，以及同为中部省份的安徽省会合肥、河南省会郑州与毗邻省份江西省会南昌。

　　我们看2021年1月中旬初的上述城市二手房房价情况，如下柱状图：

　　可以看到，长沙在上列同级别城市中确是房价最低的城市，仅1.2万元/平；武汉在中西部省份重点城市中房价则是以1.9万元/平的平均价格遥遥领先，仅次于江苏的南京。虽然图中没有列入，但我们知道这个价位已经大大高于了东部沿海山东、河北和辽宁等江北省份的省会房价水平。

　　从两城房价对比看，武汉房价较长沙高0.7万元/平左右，是长沙的1.58倍。

　　曾经说过，绝对房价只能给我们一个直观的认识，但并不能据以评判房价的高与低，这样是极其片面的。我们必须结合城市的城镇居民收入水平和购买力来观察，才是客观公正的。

　　
PART 2 长沙武汉两城房价收入比和购房难度指数

　　我们据各城市地方统计局调取了2019年度城镇居民可支配收入与住户存款、常住人口数据，以通常意义上的刚需住房面积90平米为统一标准，购房交纳首付款比例均为30%为会计假设，对武汉与长沙及样本城市的房价收入比进行了测算。如此会计假设的目的，是消除变量，增加城市之间的可比性，使指标值更加客观。

　　我们先看刚才提到的三项基础数据，为节约文章篇幅，我们以叠加的柱状图表达，仅供参阅，不做赘述和解释：

　　据上图基础数据，我们首先计算了武汉、长沙等八城房价收入比：

　　我们可以很清楚地看出，长沙以6.4的房价收入比远低于其他任何一个城市；武汉的指标值稍低于西安、合肥，但整体水平相当，达到11以上。两城的房价收入比差距较绝对房价差距更加扩大，原因即是基础数据表中的两城城镇居民可支配收入长沙反超武汉。

　　收入的持续增长是必然趋势。2019年（2020数据尚未发布）的水平可以让我们看到未来的预期收入水平差距。但预期只是预期，买房最现实的是我们的家庭存款。央行樊纲的“六个钱包”引出了一项置业难度指数，可以反映在我们的会计假设下，买房需要动用几个家庭的存款，它能够非常直观地反映出城市居民的购房难度。我们一起看下图：

　　可见，长沙居民购置90平米的刚需住房交纳30%首付款，仅需要1.4个家庭的存款即可满足资金需求，即年轻夫妻双方父母两个家庭的存款已有剩余，与成都处在一个水平上；其他西安和郑州也大体与之仿佛；需要掏空双方父母钱包并要 向 祖父母辈求助的是合肥与武汉，难度指数分别为2.7和2.1。武汉居民的购房难度要远远大于长沙市。

　　房价收入比和置业难度指数的差距，才是武汉和长沙房价的真实差距。

　　
PART 3 长沙武汉两城房价差距与未来经济发展源动力

　　其实上文的一切论证，仅是为本节对两个城市未来经济发展源动力做的铺陈。由于两城房价差距造成购房按揭贷款额度大小不同，居民的收入偿债比自然不同，每月供房还贷消费居民收入的比例不同，供房刚性支出后的剩余可用于消费的资金不同，在以内需拉动为主体的双循环经济模式下，城市经济发展动力必然不同。

　　如果您理解了以上黑体部分的基础逻辑，我们再看两城居民的收入偿债比和还贷后剩余可支配资金柱状图：

　　可以看到，长沙的收入偿债比仍然是最低的，仅27.5%，意味着长沙居民家庭平均而言，每月收入的27.5%已经足以还贷；而武汉则达到了48%，这个指标值已经高于上表多数城市，也迫近了多数银行要求的50%标准。

　　再看两城居民供贷后剩余可支配资金测算：

　　上图中可以看到两城居民在供房还贷之后，可用于子女教育、医疗养老和家庭生活消费的资金额差距。长沙高于八城之首，达到了12万元；武汉与长沙相比，差距极为明显，只有8.1万元。

　　我们按照这个差距，虽然武汉常住人口达到1,121.2 万人，长沙只有839.5 万，但两城可用于消费的资金却分别是9,044亿和10,075 亿元，武汉较长沙低了约1000亿！这对拉动内需经济来说，是个极大的能量差距。

　　【结语】

　　综上所论证，房价与居民收入及人均住户存款的差距，共同影响了新发展模式下的经济动力。相对沿海城市而言，武汉和长沙在双循环模式下内需消费在经济发展中更为重要一些。

　　也因此，老百姓的购买力成了一个最关键的要素。单从经济内循环的维度，老百姓购买力和经济发展及人民群众的收入增长便成为一个互相影响的闭环。同时，收入增长又是国家楼市管控中“稳房价”，以收入提高平抑房价水平的主要策略。两城房价差，或成长沙经济未来反超武汉的支点。

　　如何平衡，是个难题，更是对城市管理者的巨大考验。