史律师为您解析“村改居”的前世今生！

若干年前，住上小洋楼、成为城里人或许是许多农民朋友的梦想，城镇化发展也是国家努力的方向。于是“村改居”、“农转非”便应运而生了。但是，由于土地征收中，由于只有集体土地转为国有土地，性质转变不具有可逆转性，且现实征收补偿偏低，大部分农民不再愿意“村改居”今天，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师结合以往代理征地拆迁案件的经验，为各位被拆迁人详细解读“村改居”的前世今生及改革中的问题。

01什么是“村改居”？

农村户口改为居民户口也就是所谓的‘农转非’，村委会改为居委会或社区委员会。当农村不再以农业生产，农民不再从事劳动，至少有2/3的农民不再从事劳动，不再以农产品收入为来源了就可以满足村改居的条件。村改居起源于20世纪90年代，到现在还在探索当中，我国还没有完善统一的标准。

02前车之鉴

''村改居”的最典型的例子就是深圳。作为中国改革的前沿阵地，深圳从1993年开始通过“村改居”的方式将集体所有的土地转为国家所有的土地，2004年深圳将全市户籍人口全部改为城市居民，全部的集体所有土地也都转为国有，成为中国首个无农村无农民无集体土地的城市。

当然，深圳当时的做法是有法律依据的。结合《土地管理法实施条例》第2条规定和已经失效的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第14条规定，农民集体人口全部转为非农业人口的，其未经征用的土地，归国家所有。但这种草率的做法不利于保护农村珍惜的耕地资源，实践中暴露出越来越多的弊端。

02后事之师

“村改居”问题是一个非常复杂的现实问题。随着城市化发展和户籍制度改革，出现了越来越多的“城中村”，面临着转轨变型问题。而各地就“村改居”问题制定政策不同、执行方式不一，甚至部分地方政府有关“村改居”后集体土地转为国有土地的规定，是与民争利的行为，侵犯农民合法的土地权益。

2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》特别强调，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。然而，这与《土地管理法实施条例》的规定又有所冲突。于是，2005年国务院就此问题也作出了专门解释：它是指集体土地被依法征收，集体组织成员全部转为城镇居民后，剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。

按照现有相关法律法规，征收是集体土地向国有转化的唯一途径，即通过依法征收完成“村”范围内集体土地的国有化,而不是通过“村改居”方式自然转为国有土地，更没有规定通过改变农民身份和农村集体经济组织的性质而改变土地所有权的性质。

地方政府通过“村改居”形式将农民集体所有土地收归国有，是违反《土地管理法》关于集体土地征收审批程序相关规定的，也是国家明令禁止的行为。相关当事人可以通过申请信息公开或一系列的复议、诉讼程序来维护自己的合法权益。