“买房送菜地”，朱村这个盘火了
黄埔君最近在后台收到私信轰炸，“21号线的踩盘日记怎么断更了，啥时候才能分析XX楼盘，2020年都结束了，还没等到！”哎呀，真的很抱歉，最近黄埔君确实分身乏术，终于抽空去增城朱村站踩完盘了，大伙别着急，干货虽迟但到！
首先要跟大家解析的楼盘，其实在国庆前夕已经入市，但一直热度不减，位于增城朱村站C出口附近的大华城东郡。开盘前，通稿就满天飞，销售到处在卖力吆喝“买房就送菜地，喜欢啥就种啥，萝卜、青菜、土豆认筹中......”
△图片源于微博用户
其实这并非空穴来风，据大华城东郡的销售透露，首批购买业主将会享受买房送菜地的福利，大华集团在项目的后面租了农田（有待确认），将会免费分给业主，业主可享受20年的菜地使用权。”
△增城大华城东郡航拍图（版权归黄埔生活汇所有）
“买房送菜地”确实听起来还挺新鲜，大概是开发商想用奇招制胜，一鸣惊人？因为从凤岗站到朱村站楼盘扎堆，如科慧花园、保利中航城、江山时代、中铁建国际花园、碧桂园城市花园、云溪四季等，多盘大混战。
再往下走就是我们之前分析过的山田站的时代名著（增城时代名著：铁打的地铁盘，“流水”的刚需客会来吗？）。
△周边“多盘混战”
21号线沿线一路下来真的不缺地铁盘，而且区域配套相差不大，大华城东郡想要在众多楼盘中杀出重围，只能用奇招博眼球了。经过实地踩盘，来大华城东郡看房的人确实络绎不绝，这波“买房送菜地”的营销奏效了！
那大华城东郡到底值不值得买呢？废话不多说了，直接上航拍视频，先给大家扒个一清二楚！
大华入穗水土不服，去化率低？
大华集团是深耕上海三十余年的老牌房企，近年来在力保上海本地市场的同时，进入全国性扩张的阶段。
在南方城市中加大对粤港澳大湾区的投资，大华集团的触角自然而然就伸入到广州，并提出力争三年内实现800亿的销售目标，以“提高去化，做大规模”为经营导向，通过加快周转带动销售规模和利润总额双增长。
△朱村航拍（版权归黄埔生活汇所有）
大华首进广州，在众多房企中犹如一匹黑马脱颖而出，近期一举拿下番禺的大富村旧改后，在广州已累计储备3个旧改大项目，其他两个分别位于增城的山田村和朱村。
△图源于房频
2019年10月，大华集团以147400万元拿下朱村站北地块，楼面价约13034元/平，为该片区第二成交楼面价。耗时约1年时间，在该地块开发的住宅产品——大华城东郡入市，在目前的新盘体量中仅次于亚运城，未来将与山田村、朱村旧改衔接，连片开发成超级社区。
△数据源于中指院、房天下、搜狐焦点
源于中指院的数据，大华城东郡从9月27日开盘后，共推出430余套货量，售价约1.9-2.1万元/㎡。截止至10月26日，开盘近一个月时间成交78套，整体去化率低于两成，为什么去化率这么低？
△数据源于中指院，图源于房频
因为国庆前后，21号线沿线有众多刚需盘入市，比如镇龙站房票难求的星汇城，中新站卖得火热的御溪世家，再加上朱村站周边新盘的围剿，大华城东郡即使使出“买房送菜地”的招数，开盘依然是遇冷，销售低迷。
△数据源于阳光家缘
截止至12月23日，黄埔君从阳光家缘网上查询到，大华城东郡累计网签311套，销量较前两个月略有增长，能不能扳回一城，且看后续。
同样销售低迷的还有大华的广州首作——位于番禺市桥的大华·紫悦府，据中指院统计数据显示，项目开盘至11月1日仅成交32套，售价为3.5万—4.2万元/㎡。
△数据源于中指院，图源于房频
大概因为卖不动，后续大华把价格降低2000元，但从阳光家缘网查询，截止12月底仍是只网签了77套，收效甚微。经历降价潮，估计首批买的业主心里也是堵得慌！
大华·紫悦府又是为何卖不动，一方面是因为地段的边缘化，不近地铁，且距离市中心的配套也远；另一方面则是旧改耗时久，变数多，房产投资上溢价的周期长。
△数据源于阳光家缘
同理，增城大华城东郡依托的朱村旧改，体量庞大，整个社区要发展醇熟仍然是任重道远，无论是自住或是投资，项目兑现的时间周期相对较长，想必也是一些刚需购房客一直犹豫，迟迟不下手的原因。
利好出尽？朱村板块房价回归理性
朱村卖房主要靠三个杀器——21号线、科教城、富士康产业园。21号线的作用就不用多说了，正是因为其开通，盘活了朱村的房地产开发，而科教城为教育、科研背书，富士康则为产业背书。
朱村房价在轮番炒作之下，从当初的1字头一路高涨，尤记得保利中航城开盘时最高单价达达3.6万/㎡，当时还有不少大V预言朱村房价会集体奔三。
△项目毗邻科教城（版权归黄埔生活汇所有）
步入2020年，朱村房价不升反跌，多个新盘接连低价开盘，犹如“平地一颗雷”，拉开朱村楼盘降价的序幕。在供过去求的情况下，众楼盘要么降价，要么坐以待毙，当然都是选了前者，朱村板块的房价也逐渐回归理性。
至于科教城早前有发布过文章解读（科教城VS知识城：广州“第二大学城”争夺战），科教城的争议在于它是以高职类院校为主，难以发展成高层次的教育科研基地，读者朋友可以再温习下。
△朱村楼宇航拍（版权归黄埔生活汇所有）
朱村的房价需要一个核心支撑点，这是需要依靠实业才能带动。不可否认的是，前期过多的炒作在一定程度上透支了朱村的房价，市场供应量变多，购房者却渐趋理性，这大概是其房价今年以来不升反跌的原因。
此次朱村之行，黄埔君其实颇为失望，除了交通外，其他配套难见起色，我能看到最多的字眼，就是各色各样的餐馆都标着的“鸡饭”牌匾......
大华城东郡就是在这样一个大背景下入市，地铁盘+省一级名校配套，“买房就送菜地”，回归田园生活，一副郊区生活的理想画面跃然而出，作为刚需的你心动了吗？别急，下一期黄埔君将从更多价值面，全方位分析大华城东郡，未完待续......
△增城大华城东郡航拍图（版权归黄埔生活汇所有）
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