增城时代名著：铁打的地铁盘，“流水”的刚需客会来吗？

21号线楼盘混战，多个新盘入市

　　广州地铁21号线黄村至水西段原本是属于地铁4号线的北延段，为了实现广州“东进”的战略布局，促进东部城郊与周边地区发展，这一段被独立并向两端延长，成为如今广州地铁21号线。从21号线科学城站出发到增城广场，经过科学城、长岭居、知识城、增城等，沿线都分布各大楼盘，都市面貌也从繁华到逐渐荒芜，可谓是一面“奇观”。

　　▲增城中新镇区位及周边情况

　　21号线的郊区盘是一个“价格洼地”，主打刚需牌，为了引起多个区域置业者的注意，各大开发商也是使尽了浑身解数。比如，黄埔君近期分析过的增城中新板块，正陷入“多盘大战”，主要楼盘有御溪世家、侨建御溪谷、时代倾城、增城万科城、金地香山湖、恒大山水郡、中铁建国际公馆等。

　　▲增城山田站周边楼盘分布

　　朱村板块的山田站也是楼盘聚集区，已分布时代名著、汇港威华国际、广铝荔富湖畔、万科春风十里等，再往钟岗的方向走，还有实地蔷薇国际、华润润悦、保利大国璟等楼盘，总体均价基本在2万元/㎡上下。

御溪世家开盘热销，时代销售遇阻

　　离中新站最近的御溪世家在上周六正式开盘，均价约2.1万元/㎡，最低1.9万元/平起，主推约408套货量，主力房型84㎡三房最快被抢光，现场销售表示开盘货量基本售罄，当天成交金额超6亿。

　　融创联合体开发的御溪世家占据板块的核心地段，从开盘的市场反应来看，购房者还是颇为认可其产品力。御溪世家的正式入市，使板块内的竞争愈演愈烈，尤其是笔者分析过的时代倾城，在交通区位处于下风且学位未明的情况下，面临多盘的“围攻”，后续销售更是艰难重重。

　　▲御溪世家开盘销售实况

郊区盘的两大杀器：地铁上盖+名校配套

　　时代中国作为粤系房企的“老大哥”，怎么会甘于人后，在距离21号线中新站四站之隔的山田站，还有一个即将开盘的新项目——时代名著，距离山田站仅30米左右，是名副其实的“地铁上盖”，位于广州科教城板块且毗邻名校——执信中学增城实验学校，项目一推出就引起众多置业者关注。

　　▲黄埔生活汇公众号粉丝私信

　　众所周知，除了价格之外，刚需置业者买郊区盘尤其看重的两个因素，无非就是交通（多是地铁通勤）跟名校教育配套，这两大杀器只要具备其中一个，销售成绩基本不会差。

　　黄埔君从公众号后台，也是陆续收到街坊私信，要求解析一波山田站的时代名著。尽管还没正式开盘，营销中心近期已开发，热度已颇高，纯地铁盘+优质学校配套能帮时代中国打一个漂亮的翻身仗吗？下面我们具体分析下时代名著项目的整体价值。

　　▲增城时代名著营销中心开发实况

时代名著楼盘概况分析

　　（1）区位板块

　　时代名著位于增城区朱村街，居21号线山田站北面，西连朱村科教城，东接荔城街主城区，南与挂绿新城接壤。该地块于2019年12月被时代中国以底价27.9亿元拍下，楼面价跟时代倾城相差无几，约为12047元/平米。项目共12栋高层住宅，总户数约2300户，楼高可达119.35米。

　　▲时代名著区位图及周边情况

　　在区位上，时代名著主要受广州科教城板块的辐射。毕竟，科教城一期项目的选址就在增城朱村街道，控规约10.79平方公里，规划建设13所市属职业院校（含技校）、交通及市政配套设施、三大组团共享带、安置区、四大公园等，将打造成国际一流的教育聚集区及南方职业教育高地。

　　增城朱村板块要建设的不是单核的教育高地，而是要科技与教育齐飞，双重动力驱动新城发展。在教育方面，优势在于有政策支持、优质的教育资源倾斜，13所院校计划于2022年6月底前完成所有校区施工并交付使用；在科技方面，本身区域产业发展滞后，目前正大力孵化与引进高新技术产业，比如以8k技术为主导，着力打造集“产、学、研、商、居”为一体的富士康科技小镇，但总体上要进入产业成熟期，还要经历相当长的时间周期。

　　▲富士康科技小镇项目实景图

　　从发展潜力来看，朱村板块明显是优于中新镇板块，若要跟知识城比，那就相对乏力，其实从三地的房价上涨趋势也可看出来，知识城的势头更猛。但从刚需的角度看，朱村板块比知识城的房价更低，教育、交通、产业迸发，确实也吸引力十足。

　　（2）交通

　　地铁：时代名著离21号线山田地铁站仅30米左右，可以说就在“家门口”。项目所宣传的“地铁3站到黄埔”，是指从山田站坐到凤岗站，再换快线到达黄埔知识城的镇龙站，耗时约14分钟；“5站到天河”，是指到天河大观南路站，耗时约38分钟。

　　到科学城站也是需要慢车与快车的多次转换，最快也需约33分钟；快车9站到员村，再通过换乘5号线到珠江新城，耗时超1小时。值得注意的是，以上都是理想化的时间，要知道21号线快车两个车次间隔超半小时，一旦错过，那通勤就不是差“一星半点”了。

　　▲增城凤岗站快车时刻表

　　高速:项目离北三环高速口（已开通）比较近，由此驾车前往珠江新城珠江投资大厦也需1个小时，单程过路费37元，耗时久花费多。未来增天高速（规划中）开通后，预计可缩短到天河的时间。周边还有广汕公路外绕线、广河高速等，自驾前往广州主城区相对便利。

　　▲数据源于百度地图

　　公交：山田地铁站公交站可搭乘增城2路、增城4路、增城8路、增城11路、增城12路、增城13路等。

　　（3）教育

　　教育配套方面，时代名著配建了9班幼儿园，24班小学，尚无引进学校的确切消息。

　　▲时代名著学校规划图

　　至于执信中学增城实验学校，已跟增城区政府正式签约，距离项目约3公里，是增城区与执信中学合作打造的九年一贯制公办学校，分为南、北两个校区，占地148亩，小学、初中都是48班教学，可提供优质学位4800个。

　　▲执信中学增城实验学校签约仪式

　　▲执信中学增城实验学校效果图

　　在招生方面，学校相关发言人表示，执信中学将按照增城区义务教育阶段的招生政策进行招生，只招收增城区学生，如果周边生源不足，会考虑招远点的学生，会根据实际情况跟增城区共同研究方案。项目已在今年1月开工，预计2021年9月开学，周边其他学校就不一一细说了。

　　▲执信中学增城实验学校现状图

　　（4）商业配套

　　目前，项目周边较缺乏大型商业配套，商业氛围不足。值得一提的是，隔壁友商广铝集团在山田站旁规划建设20㎡商业综合体——荔富汇景项目，将以大型文旅为主题，打造成集休闲商业、餐饮娱乐、文化客栈等为一体的立体生态商业街区，并在今年四月举行了动工仪式。

　　众所周知，饼画的越大，耗费的时间越久，现场的动工进度非常缓慢。在此之前，业主也可以选择坐两站地铁到增城广场站的万达广场，耗时约15分钟，东汇城稍远，需约25分钟。

　　（5）医疗&环境配套

　　医疗：广州市妇女儿童医疗中心增城院区项目紧邻地铁21号线钟岗站，离时代名著一站之隔，项目定位为以儿童疾病治疗、妇女儿童保健及妇产科为特色，集预防、医疗、保健、科研、教学为一体的三级甲等妇幼保健院。

　　▲广州市妇女儿童医疗中心增城院区效果图

　　项目总投资19.86亿元，总建筑面积219970平方米，规划床位1000张，计划于2020年12月基本完工，建成后门诊能力5000-7000人/日，将是全亚洲最大的妇幼医院。对于很多家庭来说，周边有一个综合实力强的妇幼保健院是一个大的加分项。

　　▲广州市妇女儿童医疗中心增城院区实景图

　　环境：时代名著周边有大型的生态公园——盈园，步行距离约500米，总面积为1500亩，是一个集观光、旅游、休闲、娱乐及度假于一体的旅游生态公园，旅游观光区和度假区仍在建，也是业主休闲娱乐的好去处。

　　▲增城盈园实景图

　　其他因素

　　不确定因素

　　去年5月，增城区政府官网上挂出《增城区餐厨垃圾综合处理厂项目环境影响评价公众参与第一次信息公示》。朱村厨余垃圾处理厂项目一经公示，便引发片区大量业主的反对，原选址为朱村街朱宁路西侧，朱村运河东侧，广汕公路外移线北侧。

　　▲朱村厨余垃圾处理厂项目原选址

　　最新招标文件显示，由中标人在辖区范围内负责场地（含厂房）租赁，并且文件要求选址须远离居民住宅区。虽选址问题未定，不过预计对时代名著项目的影响不大。

　　▲朱村厨余垃圾处理厂项目政府招标公示

　　车位配比

　　时代名著项目总户数为2300户，车位总计2794个（地上：298个、 地下：2496个），车位配比约为1：1.2，而且现在小区普遍人均一台机动车，随着入住率的上升可能会出现车位供应不足的情况。

时代名著楼盘户型价值解读

　　房价：均价约2—2.1万元/㎡

　　时代名著目项目总占地面积约7.75万㎡，总建筑面积约31.32万㎡，容积率为3，绿化率30%，一共12栋高层住宅。

　　其中，9-12栋住宅为39层，楼高119.35米，处于地块的最北面；中间的5-8栋为32层，楼高98.7米；南边的1-4栋为26层，楼高最低为81米。小区内配建幼儿园、小学、商业街、健身场所、泳池等。

　　▲时代名著项目规划图

　　至于楼栋价值，由于楼栋高度是梯级分布的，越是高层，采光越不容易被前面楼栋遮挡，但也会有高层的一些通病。除去南北向采光、观景面差异外，其中1栋—4栋靠近广汕公路一侧，可能会受到一定的行车噪音影响，1栋、8栋、9栋易受学校噪音影响。总体上小区各功能区设置较为合理，没有啥特别的槽点。

　　户型

　　时代名著户型涵盖78-123㎡三至四房，首次推出的是1栋和3栋，户型分别为78㎡（3房2厅1卫）、85㎡（3房2厅2卫）、106㎡（4房2厅2卫），户型格局基本跟时代倾城（中新）大同小异。

　　▲78㎡“三房两厅一卫

　　78㎡“三房两厅一卫：项目主推的爆款，南向户型，采光佳，动静分区，空间利用率高，户型方正实用，不足的地方就是卫生间少，尤其是工作日早上，使用较紧张。

　　▲85㎡“三房两厅两卫

　　85㎡“三房两厅两卫：北向户型，竖厅设计，采光略差，其实跟上面户型差别不大，多了一个卫生间，居住舒适性有所提高，主要败在朝向问题上。

　　▲106㎡“4房2厅2卫

　　106㎡“4房2厅2卫：南向大阳台，双阳台设计，南北通透，增加了一个功能厅，势必减少其他空间面积，尤其卧室会偏小。此外，该户型也可以改成四房，对于家庭成员较多的刚需置业者，性价比也是比较高的。

总结

　　来源于克而瑞数据，截至20206月，在2020上半年广州一手住宅成交面积TOP10板块排行榜中，朱村板块排名第三，成交面积为22.25万㎡，成交金额为56.73亿元，由此也可窥目前该板块的置业热度。

　　▲数据源于克而瑞，图：易居

　　新塘、知识城、朱村都是近年来刚需置业者上车的热门板块，在房产的增值潜力上，时代名著所在的朱村板块，虽比不上新塘、知识城等，但依托广州科教城的政策发展红利，名校聚集效应等，周边房产升值潜力被市场看好，当然这个溢价空间还是要取决于学校总体的办学水平。

　　
具体到时代名著这个项目，“地铁上盖”+“优质教育配套”，这两大杀器瞄准刚需购房者，且总价也低，降低上车门槛，不失为一个高性价比的选择。从居住角度看，片区配套醇熟度仍然不够，需等待一定的时间周期才能“热”起来。

　　▲时代名著营销中心开放实景图

　　▲时代名著样板房实景图