成长韧性凸显 卓越战略聚焦从容前行

目前，在持续调控的基调下，房企纷纷求变，或对组织架构动刀；或卖资产、引战投和降杠杆。它们试图通过自我调整，去寻求竞争丛林中的生存发展空间。卓越属于其中少有的保持既定稳健战略，从容布局的房企。

作为在旧村、旧住宅区、旧商业区、旧工业区四大改造领域均有成功案例的少数房企之一，卓越将在大本营深圳沉淀数年的城市更新经验，在北京、上海、青岛等一线城市以及GDP高增长城市去应用。同时，卓越成为“三道红线”背景下，少有的在公开市场保持既定土拍节奏和拿地策略的房企。

这得益于公司持续数年的稳健经营策略及前置两年多的主动降杠杆战略，令卓越在外部融资风向骤变的情况下，有从容应对的成长韧性和管理弹性空间。今年下半年，卓越的单一项目经营性现金流回正效率和整体回款规模明显提升，仅在11月单月，卓越就实现160亿的签约销售。

回看卓越近几年大致的发展轨迹，2016年至今的多航道发展期，公司基本形成地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块。这两年目标不断升级，2019年9月份，新的“三年战略”开始实施，卓越执行总裁沙骥表示，目前公司发展的目标不会去过分的强调和追求数字，卓越的快速发展和稳健扩张已经可以有底气的对外展示，现阶段的卓越“更关心公司达成目标的路径和实现目标的质量”。

“三道红线”的出台及对不少房企融资产生较大限制作用，大部分房企为维持现金流安全的情况下投资预算预计将有所下调。行业将向平稳运行发展，由过去粗放式的杠杆开发走向未来精细化的运营管理开发，由此对房企的产品力开发升级、运营能力将提出更大的挑战。同时，由于以往通过高周转、高负债实现弯道超车的概率将缩小，而部分净负债率控制较好的规模房企则将迎来发展机会，未来强者恒强的格局将逐步稳固。对于始终稳扎稳打、保持勤奋的卓越来说，或许是难得的新发展契机。

以城市更新提升城市价值 强化标签业务能力

随着城市化进程不断加快，城市土地资源供应呈现日益稀缺的现状，城市更新已成为房企进行存量土地拓展的重点。

截至当前，百强上市房企已超半数布局城市更新领域。万科（000002.SZ/02202.HK）、中国恒大(03333.HK)、华润置地(01109.HK)、绿地控股（600606.SH）、世茂股份（600823.SH）等TOP20房企几乎都提到未来将着重旧城改造、城市更新业务布局，深度挖掘和盘活存量土地资源，激发公司业务增长新动力。尤其是全国性房企必争的深圳、广州、上海等地，城市更新被认为是突破土地制约、扩展空间规模、优化空间配置、完善城市功能、再造空间价值的需要。

但因城市更新涉及的利益关系较复杂，以及业绩释放周期较长，不确定性较多，即便是涉足城市更新领域的房企，其所布局项目目前大多数也仅处于前期熟化和投资阶段。房企在“拆不动、赔不起、玩不转”的旧改领域摸索，除了需要战略眼光也需要执行定力。

卓越属于较早涉足城市更新的房企，也是在旧村、旧住宅区、旧商业区、旧工业区四大改造领域均有成功案例的少数房企之一。

以深圳为例，从深圳中心区最早的大型商务综合体卓越世纪中心，到福田CBD核心区域的岗厦村升级为国际一流的巨无霸综合体，再到打造深圳中心北区最大的商务地标-卓越城；还有改造宝安辛养工业区、盐田桥东老住宅区成为一流的商住综合体标杆等。可以说，深圳的城市气质和肌理中，处处沉淀着卓越的痕迹。

目前，卓越在深圳为代表的粤港澳大湾区核心城市的优质更新项目已超百个，足以匹敌中国恒大、佳兆业（01638.HK)、时代中国（01233.HK）、龙光集团（03380.HK）等，位列粤港澳大湾区旧改第一梯队，城市更新项目的持续转化不断为卓越补充优质土储。

“城市更新是卓越非常重要且特色的标签。但房地产是一件非常本地化的事情，能力复制是一件说易行难的事情”，沙骥表示，公司在积极探索城市更新这种业务模式“稳定、有序”应用在其它区域城市的可能。

截至目前，卓越将在城市更新领域积累沉淀的一整套完善的投资研判系统及实践经验，在北京、上海、青岛等一线城市以及GDP高增长城市去应用，以持续巩固提升自身作为城市更新领域标杆企业的市场地位和影响力。

言及公司在城市更新业务布局的逻辑，卓越遵循战略高度聚焦原则，专注于一二线城市的中心区域。这背后是基于对保持资金平衡、社会需求足以支撑等问题考量的结果。

随着旧改政策的逐渐下沉，《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》于今年7月发布，城市更新也被认为将迎来全面加速。以粤港澳大湾区为例，来自合一城市更新的数据显示，截至今年第三季度，大湾区“三旧”改造项目环比上升55.8%至1257个，新增改造面积规模环比上升80.5%至2320万平方米，旧改提速显著。

尽管在“三道红线”的背景下，城市更新项目前融政策趋于相对收紧状态，部分房企面临“降杠杆+快开发”与“长周期+低成本优质土储”两种路径的选择，但是更多业内人士认为，在优质核心城市房企仍需加大自身对城市更新项目的储备。这被视为房企存量时代打造“护城河”的关键。具备成熟的城市更新业务策划、建设和运营等多项能力的卓越，无疑已经抢先站在这一赛道的前沿。

城市深耕稳扎稳打 挖掘存量市场空间

与卓越在城市更新领域的战略保持聚焦如出一辙，坚持两条腿走路的卓越在招拍挂市场依然遵循城市深耕策略。

据国家统计局数据显示：前11月，房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%，降幅比前10月扩大1.9pts，连续5个月降幅扩大，相较7月即将转增的跌幅已然扩大4.3pts。

另据Wind新近数据显示，全国55家主要房企拿地金额近亿元，不及2019年全年拿地金额的一半。其中，仅中海地产（00688.HK）、龙湖地产（00960.HK）、花样年（01777.HK）、首开股份(600376.SH)等十家左右房企拿地金额同比增加。卓越属于其中之一。

仅今年上半年，卓越在成都、宁波、青岛、南京、东莞、苏州、长沙等11个城市拓展了大约16宗土地，对应货值约600亿元，为此卓越大约参与了260多次土拍。而下半年，截至11月，卓越已经持续参与了240次土拍左右，在11月单月里就斩获了青岛、温州、南通、绍兴、扬州、昆明、玉溪，7城9幅价值地块。

但是从参拍次数上看，卓越还是保持了跟上半年一样的土拍节奏和拿地策略。但部分房企因为“三道红线”所限，对拿地策略进行了调整，降低甚至放弃了部分公开市场的竞争，反而使得卓越能够脱颖而出。

沙骥表示，“对卓越而言，在快周转的区域，1.5年到2年的土储就OK了，很难做到2年以上土储，当然这是动态调整的。在这类项目上，公司首先大的原则是不囤地，同时聚焦一二线城市和核心城市圈周边三四线城市。”

在拿地方面，卓越集团趋向于高质量、有潜力的土地，充分考量城市发展潜力。以借助重点都市圈的核心城市，来进一步辐射片区的二三线城市。

卓越的战略布局为“1+1+X”，其中两个“1”代指粤港澳大湾区、长三角区域，“X”指代其它核心一二线及高增长城市。经过24年的发展，卓越已进入全国36城。对于卓越来讲，大湾区市场是本地化的大本营，而长三角市场是需要持续深耕的战略区域。卓越认为需要明确战略布局，持续进行区域深耕，提高区域的“战略浓度”，通过价值板块的持续深耕，提高单城贡献。

尤其是在房地产进入存量时代的背景下，商品房销售也开始呈现新的变化。今年，全国整体销售规模恢复迅速但区域间分化明显，部分城市房价同环比回落与销售去化遇难凸显热市下“冷场陪跑”本质。

具体到区域、能级来看，东部、西部地区销售继续领跑，商品房销售面积、金额累计增速进一步扩大，其中东部地区前11月销售面积、金额同比分别增长5.3%和12.6%；而中部及东北地区新房销售表现则继续走冷。这一方面考验房企城市布局的投研眼光，另一方面越发放大了聚焦核心一二线城市对于房企销售增长的作用。

诸如，这两年，在粤港澳大湾区之外，卓越近半土地货值储备集中在长三角的上海、杭州、南京、宁波、苏州、南通等，这也使得长三角近年更是占到卓越的超40％的销售额。比如在南京，卓越三年布局8子，其中单在江北新区今年的销售业绩就已突破百亿，夺冠江北区域销售额、成交面积、成交套数三冠王；在宁波前湾区域，湖樾云著项目以28亿总销突破慈溪往年年度总销金额，成为慈溪年度销售冠军；在宁波，卓越蔚蓝海岸更是以七开七罄的成绩入选2019年全国销售项目TOP50；在南通，卓越全面开花，4年14子，做到了4年几乎每个季度都有一个新盘入市，平均拿地到开盘的时间周期为4个月，并且每个新盘都能够成为南通流量红盘；在嘉兴，悦珑庭、悦琅园两项目稳占嘉兴备案套数、销售套数、销售金额三冠王，夺得嘉兴2019年流量TOP5佳绩；在平湖，卓越2年5子，玲珑湾项目入市1年不到，劲销超25亿，2020年上半年狂销13亿，以销售面积、套数、金额三冠王独步平湖，卓越在平湖不仅是红盘的担当，也已成为品质住宅的代名词。在招拍挂市场秉持深耕策略的卓越，内部有“招拍挂全覆盖”的研判体系。该体系对已进入和将进入城市所有招拍挂地块都要求跟踪，记录地块出价及售价预期。这是一项工程量庞大且枯燥的工作，需要理性与耐性，好处是使投资系统感知市场冷暖，精准寻找投资机会。

不激进、强把控的土储策略持续作用下，卓越销售成色及金额稳步提升。克而瑞数据显示，今年上半年，卓越销售权益比提高5个点，销售成色进一步提升。前11个月，卓越实现全口径销售金额854.3亿元，增速领先绝大多数房企。

主动管理财务盘面 构筑融资“缓冲带”

在不少房企今年三季度开始选择通过出售重资产及在建的商办重资产项目变现、公开市场谨慎拿地、引入保险机构等战略投资者等，以实现降杠杠的背景下，卓越在土储、公司经营等层面，依然沉着从容地按照自己的节奏在完成指标。

这得益于公司持续数年的稳健经营策略，令企业在外部融资风向骤变的情况下，有从容应对的成长韧性和管理弹性空间。

早在2018年底，卓越就已经开始主动降杠杆；2019年初，公司更是制定了“负债零增长”的目标，从董事会到管理层明确，投资的资金来源于经营性现金流；同年年底，卓越再次制定不再加杠杆的纪律。

卓越制定的“负债率零增长”目标，核心是经营管理的“造血”能力，融资产生的利息都要靠经营性回款解决，通过经营性杠杆而非负债推动投资。

沙骥在接受采访时曾表示：“保持稳健的、实现以现金流为核心的、又好又快有质量的增长，对卓越来讲是比较重要的。”而提质增效的标尺为“高质量的现金流、稳定的利润和安全的负债”。

7月16日，卓越集团地产开发板块召开的半年度经营会议透露，1-6月卓越仍全面达成认购指标，并超额完成签约、回款计划指标，为经营性现金流提供了保障。下半年，卓越的单一项目回正效率和整体回款规模明显提升。

不加财务杠杆，增加经营性杠杆、向管理要红利成为卓越的选择，通过现金流、业务流、管理保障三条主线串联整体业务，进行战略聚焦，不断提质增效。比如在现金流层面，要从“融、销、回、运”四个现金流线条，聚焦现金流快周转，提高经营效率；业务流层面，要以品类为“锚”，重点投资栖居为主的快周转项目，全面提升基础业务能力，卓越认为提质增效的持续推进要通过精细化的管理以及全链条的管理来实现。

“三道红线”的出台也加速了更多房企向精细化管理要红利的进程。

卓越已经抢先了走在了前面。而旧改标签外的另一个标签性业务板块是资产运营。卓越今年仍主动新持了多个中心地段优质土地及地铁上盖的商场和写字楼，实现年度租金收入近40亿。这种在核心片区多个优质自持物业是卓越赖以穿越周期的有力基石，助益它在收紧的融资风向面前仍从容稳健，向着既定战略方向布局。

同时，卓越旗下的商务物业管理服务提供商─卓越商企（06989.HK）于今年10月在香港联交所主板上市。这一方面助力卓越新增一个融资渠道，裨益集团整体财务盘面；另一方面，这直接助力卓越商业物业实现快速扩展业务规模和区域布局，强化卓越“地产开发、城市更新、资产运营、金融投资”四大业务并进发展之势，进一步夯实企业核心竞争力。