北京楼市：为什么说“短期看政策，中期看土地，长期看人口”

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

回答：首先要判断一个地方未来的房价是涨是跌。首先要判断这个地方的人口是流入还是流出。人口流入的城市，未来房价就一个字？涨。人口外流的城市？肯定涨不动。

中期看土地，如果城市人口大量涌入，而政府提供土地又少，那当地房价会怎样？肯定大涨。

短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。

提问：房姐好，想问下大兴洛悦湾和通州臻珑府两个盘怎么样，哪个更好一些？

回答：臻珑府属于限竞房 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑。 洛悦湾我觉得性价比还行，离地铁旧宫站非常近，周边配套还可以。

提问：房姐你好，新人首问，望解答。 目前看房准备上车，自住+保值，首付可出最多700W，首房首贷，想买05年后的次新，100+两居或三居，考虑的板块主要是望京和朝青 (奥森北苑那块也实地看了，感觉略远)，个人比较看重物业管理水平，户型朝向其次，学区不做重点考虑。 1.能否简单分析下这几个板块的优劣，保值前景？您推荐哪个 2.望京目前在看季景沁园(小区内部真心喜欢，不过望京西周边配套不如后面两家)，国风上观，融科橄榄城(小区品质好，户型面积较小，有溢价？)。朝青主要在看天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马嘉园。想请教房姐觉得这几个小区单价多少可以入手？有评价推荐吗 3.另最近有思考九龙山，大郊亭，百子湾一带，不知有无合适的小区推荐？

回答：望京自住保值都不错的板块可以重点淘下，你看中品质就要接受轻微溢价，橄榄城还不错可以看，还有 慧谷阳光、臻园、宝星国际三期 都是可以淘。朝青的天鹅湾溢价偏高不推荐了。润枫水尚，珠江罗马嘉园可以看。还有 双井的 首城国际、华纺易城 和四惠的东恒时代二期建议都淘一下，现在的市场活跃起来了，都是一房一价

提问：您好，个人情况年收入1000-1500W 目前自己名下北京住宅有一套在五环，还有一套资格。孩子过三年要上小学了，计划考虑学区房，从投资角度看您推荐朝阳公园附近，我该如何选择，从教学质量来看首选海淀？另外，每年的收入应该怎么投资，请指点，多谢了

回答：1. 从质量和多校划片稳定性考虑 ，东西城均衡点，海淀学校分部差异大, 东西城>海淀 2. 以房产为核心配置，建议北京+深圳双地持有，长远看一线房产依然是最优选择 北京 主看看 望京、朝阳公园、双井 深圳 主要看 深圳湾、蛇口、宝中

提问：芳姐您好，请问一下苹果社区61.3平方352万价格怎么样？儿子在京集体户口，现在外地工作，5年后可能回京，现有子弹180-200，sfsd，请指导。

回答：如果是苹果社区南区可以入。如果是北区就不建议看了，北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，长期跑输大盘。 还建议看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：新人首问，房姐您好！我和爱人都没有北京户口，今年刚满5年北京购房资格，首房首贷，有一套商办房在父母名下。看了很久，考虑未来孩子出生在北京上学，父母又希望买新房，所以主要关注亦庄。 目前关注河西区的金隅学府二期139平户型、雅居乐京华雅郡的134平户型，以及京东总部边上的招商臻珑府135平户型，想听听您的意见（上学、以及哪里更保值）谢谢老板！

回答：亦庄扎堆一批限竞房，招商·臻珑府 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑，学校有建华实验亦庄学校 金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中 雅居乐京华雅郡 周边配套，绿化环境一般 光秃秃的都是楼，价格偏贵 学校有人大附中 性价比上推荐 臻珑府>金隅学府\/京华雅郡

提问：您好！我们夫妻都是五十岁的北漂一族，在北京丰台有自住房一套，约价值580，还有一套小面积的loft商住房，在石景山区，目前我们夫妻年收入在100左右，目前手头有200。孩子研究生毕业，已在北京工作，很快解决北京户口。想改善居住环境的同时，兼顾孩子未来的婚房。目前有两个想法：1、在门头沟区预付定了西山燕庐的161平方米的房子一套，但是得卖掉目前在丰台（四环边）的住房，用孩子的指标，还要贷款约400；孩子结婚就只能住石景山区买的商住loft房；2、想退掉西山燕庐的房子，买青龙湖附近的房子，还想卖掉商住的loft，虽然很难卖；当然也需要贷款约300；但是可以留下丰台的现有住房，给孩子留下未来的婚房。或者您还有没有更好的建议，很矛盾，想听听您给的专业建议。谢谢。

回答：1. 西山燕庐比较适合门头沟本地人，不建议买给孩子做婚房，位置偏 2. 青龙湖比门头沟好一点，但也不是好选择。 买房地段很重要，太偏的位置只能自住了，保值效果比较差, 属于跑输大盘的产品。 买新盘 石景山可以考虑禧悦学府、中海寰宇天下。还有亦庄的几个新盘也不错。二手就可以看看朝阳 朝青、双井、百子湾板块

提问：房姐老师，现在想在深圳买房投资，由于职业原因，没办法开公司做抵押拿出资金，只能把原有的住房卖了去深圳置业。房子在珠海，位置不错，学区房，看的人比较多，卖掉可以有270-280左右的资金，在深圳五成首付买房。 现在有点纠结的是：1.深圳这波大涨会不会带动周边广州珠海上涨，珠海也已经横盘几年了，加上最近有放宽入户和放松限购的政策，想着现在卖，会不会卖到上涨前？2.深圳已经涨了这么大一波，如果卖房拿到资金起码要1~2个月，现在真的有点担心自己去高位接盘。求老师指导。

回答：公检法或金融等敏感行业无法直接办理抵押经营贷，但可以采用父母，配偶等方式迂回，或者另有实控类产品可以迂回。 目前阶段，如果是凑足身家进行上车，并且是二套资格，不用选择深圳追高，有一定风险。 珠海价格和广州差距太小，广州更需要补涨。 综合来看，如果珠三角工作生活工作，当下可以选择广州＞深圳待上涨标的＞深圳西部已上涨标的。

提问：房姐，新人请教，坐标乌鲁木齐天山区，现在在租房，三年后单位搬新市区（城北），单位也有可能会有房子的说法，但那边都不便宜，建议现在先在老城区买好还是等等呢

回答：乌鲁木齐城市人口和吸引的人口都有限，老城区翻新比较困难，新城的房产还足够购买力的消化。 找找价格还没有涨上去的新开板块地铁房吧，有地铁是关键。 总体来说，目前不建议投资乌鲁木齐。

提问：请教房姐，想换到朝阳北土城东路安贞到芍药居一线大三居，1200以内可承受，请问哪些小区比较合适？ 另外还想咨询下jyd的事，怎么才能办理呢？准备先申请贷款再把自己现在的房子卖了

回答：安贞受亚运会余波影响有溢价，芍药居一带房产性价比和品质相对比较差 建议看惠新西街附近 例如 千鹤家园、世纪嘉园 经营抵押贷需要以公司的形式, 自己操作比较麻烦，建议找渠道帮助包装。

提问：房姐你好！最近在买房还请指点，是这样：本人北京工作居住证（天津户口），妻子没有购房资质，小孩1岁半，有老人在京帮助照顾。我在朝阳光华路附近上班。最近想买一套两居室，区域想锁定在通州或朝阳，具体小区看了通州北苑地区的新华联锦园的330万左右顶层和朝阳的定福庄、垡头地区，我们想住的稍微好一点，面积、环境等等，因为小孩未来小学也许去天津，当然也看政策，所以学区没有特别强烈，但也考虑。目前首付凑了200左右，是在朝阳选择还是在通州选择，以及其他各方面，所以想问问房姐有什么好建议？目前我在天津有套房，我的贷款记录。谢谢房姐！

回答：通州涨幅来说没有朝阳好 朝阳推荐看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 通州推荐看：DBC加州小镇 如果月供能力可以，可以尝试全款抵押，买入更大的标的

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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