周报 || 南京紫东核心区规划再次“刷新” | 本周南京商办成交数据 | “万亿俱乐部”江苏创新竞争力几何······

南京商业地产周报

（12.7-12.13）

本周大事

南京紫东核心区规划再次“刷新”

连淮扬镇高铁开通，苏北多地迎来高铁时代

南京两大街区获评“全国夜间经济示范街”

南京国际博览中心三期进入收尾阶段

本周数据

本周南京商办成交数据

本周报告

南京第四、苏州第八，“万亿俱乐部”江苏创新竞争力几何？

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本周大事

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南京紫东核心区规划再次“刷新”

12月12日，南京市规划和自然资源局公示《南京市 NJDBd050 单元控制性详细规划》征询公众意见，这意味着 22 平方千米的紫东核心区规划方案来了，紫东核心区将打造东流、孟北两大中心，3 条地铁线经过，50分钟辐射宁镇扬主要市级中心。

紫东核心区将成为南京城市副中心

南京市 NJDBd050 单元，位于紫东地区中部，具体范围北至龙王山山脊线，南至沪宁高速，东至规划七乡河，西至绕越高速公路，总用地约 22 平方千米。该区域跨两个行政区、四个街道，分别属于江宁区 ( 麒麟街道和汤山街道 ) 和栖霞区 ( 西岗街道和仙林街道 ) 。该地区是宁镇扬同城化发展的核心区域，且位于南京都市圈区域协同发展的重要轴线上，拥有便捷的对外交通、生态资源、创新要素，是推进宁镇扬同城化的枢纽区域和南京向东融入长三角的门户地带，是城市未来发展的重要引擎。

据悉，在功能上，该地区将依托丘陵起伏、山水林田交相融合的自然特征，建设" 区域协同、有机生长、产城融合、天人合一、田园都市、精致宜居 "的紫东核心区。同时，充分发挥核心区对整个紫东地区乃至宁镇扬区域的带动作用，打造" 数字城市 "，成为未来南京高质量发展的样板。

未来这里是南京城市副中心、宁镇扬同城化发展的区域 HUB 数字城市建设示范区、高质量创新发展先行区。

打造东流、孟北两大中心

具体如何打造？规划提出顺应区域山水格局，串联整合周边景观资源，综合考虑山丘与谷地地形特征，延续紫金山绿脉和文脉，强化山水城林交融渗透的空间特色，节约集约利用土地，因地制宜建立起 " 一脉、一带、两心、五组团 " 的空间结构。

一脉：中央绿脉，依托龙王山、辰山、妙山、长寿山等重要山体，形成 Y 字形延伸的绿脉。

一带：CAZ 中央活力带，串联东流中心、妙山周边活力地段、孟北中心，是本区域最富活力的城市中心区。

两心：东流中心、孟北中心。

五组团：袁家边居住综合组团、东流商务综合组团、孟北商务综合组团、北部居住综合组团、锁石研发组团。

配建一所医院、7 所小学等

未来，紫东核心区将打破生态、生产、生活空间边界，以绿地串联各类空间，以 " 公园 +X" 的模式，营造不同公园场景，建设公园城市，最终构建山水城林交融渗透、居民生活安全舒适、公共空间充满活力的绿地系统，实现山水入城、山水环城。

未来这里规划居住人口 15.5 万，在公共服务设施配套上，构建 " 副市级 - 居住社区级 - 基层社区级 " 三级公共服务设施配套体系。具体来说，规划 4 处居住社区中心，2 处社区卫生服务中心，2 处派出所，12 处基层社区中心；规划建设文化创意中心、图书馆、文化馆、数字城市展示馆等文化设施；结合宕口修复规划建设全民健身中心；规划 " 三级 " 医院 1 座；规划普通高中 2 所，九年一贯制学校 1 所，初中 3 所，小学 7 所，幼儿园 13 所。

在高度上，总体上形成 "高低分明、错落有致" 的高度分区控制格局，并进一步结合 TOD 模式，在轨道站点周边适当提高开发强度，促进站城一体化开发。

3 条地铁，50 分钟辐射宁镇扬主要市级中心

规划构建 " 辐射东部、高效立体、绿色生态、智慧人性、开放共享 " 的综合交通体系，实现区 "521" 时空通达圈。50 分钟辐射宁镇扬主要市级中心及交通枢纽；20 分钟覆盖紫东地区主要地段中心；10 分钟服务核心区主要内部节点。3 条地铁线经过紫东核心区，除了地铁4号线外，S5线南延直达紫东核心区，实现核心区与扬州、镇江直达快连，推进同城发展。S3号线东延经过麒麟，并北延至紫东核心区，串联紫东科创大走廊。

未来这里将形成 " 两河护城、四湖截蓄、八水润城、多源涵养 " 的总体布局，进一步突出生态、活力的功能，并通过智慧监测和调度，构建安全、生态、活力的多自然型特色河流水系。此外，紫东核心区将率先实现 5G 全域覆盖；依托城市空间结构，形成以干、支线、综合管廊为骨干、缆线管廊为主体的管廊体系；打造 " 安全韧性、低碳节能 " 的数字基础设施样板之地。

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连淮扬镇高铁开通，苏北多地迎来高铁时代

12月11日上午，贯穿江苏南北的高铁中轴——连淮扬镇高铁正式开通。

江苏作为经济大省，此前因苏北地区（除徐州外）高铁线路少一直饱受诟病，连淮扬镇高铁的贯通，使得这一局面得到很大的改善。

连镇高铁通过与沪宁城际高铁的连通，苏北多地直达南京、上海等长三角中心城市更加方便。

连镇高铁于2015年9月全线开工建设，北起江苏东北部连云港市，经淮安、扬州市，跨长江后终至江苏南部镇江市，线路全长约304公里，设计标准为客运专线，设计时速为250公里，其中连云港至淮安段已于2019年12月16日开通运营。

此次开通运营的淮丹段起自淮安市，途经宝应县、高邮市、扬州市，终至镇江市，正线全长199公里，设淮安东、宝应、高邮北、高邮、扬州东、大港南、丹徒7座车站，直接受益的沿线居民达到2000万以上！

这条有着“江苏高速铁路网的脊梁”之誉的铁路，全线开通后将形成纵贯江苏中轴的铁路主通道，将苏北、苏中、苏南连为一体，“轨道上的长三角”正式成型。

连镇通车后，省会南京实现了苏北多数城市的“高铁连通”，也实现了所有地级市的火车联通，其中江苏最北端的连云港从汽车交通时代的四小时压缩为两小时四十分。

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南京两大街区获评“全国夜间经济示范街”

在中国步行商业街工作委员会举办的第十八届“2020中国（网络）商业街区行业年会暨夜间经济发展交流会”上，南京新街口和1912街区被授予“全国夜间经济示范街”称号。通过融通文商旅，南京这两颗“夜明珠”变得更闪亮。

中国步行商业街工作委员会是中国城市商业网点建设管理联合会（简称“中国城商联”）分支机构，是商业街行业唯一的全国性社会组织，也是此次称号评选的主办方。

作为中华第一商圈，88幢商务楼宇、近2000户商家，星罗棋布于新街口0.4平方公里的“弹丸之地”，日均客流量30万—50万人次，节假日高峰过百万人次。配合各大商场常态营业时间最晚到夜间22时，各类业态汇聚新街口，夜间销售额占比超过全天的一半，成为新街口商圈的‘黄金时段’。

在位于玄武区的1912街区，其优越的区位条件、低密度的建筑布局、休闲的街区风格，同样获得不少商家的青睐，其中又以酒吧为最。提起长江路上的“夜明珠”，1912街区是当之无愧的“扛把子”选手。

本周大事

南京国际博览中心三期进入收尾阶段

据悉，由河西集团下属新城公司代建的会展三期工程，正处于施工收尾阶段，目前已完成1#楼竣工验收，以及2#、3#楼原设计所有工作。

12月7日，南京市规划和自然资源局网站对南京国际博览中心三期2#、3#楼，规划许可变更进行批前公示。

南京国际博览中心三期由三栋28-29层的塔楼，一个6.8万平方米的主展厅组成，总建筑面积38.59万平方米，与已投入使用的南京国际博览中心一期、二期展馆连成一片。

该项目的建设单位是南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司，具体位于南京市河西中部地区，东至江东中路、西至燕山路、南临江山大街、北至金沙江西街。

项目用地面积8.42万㎡，总建筑面积约 38.6万平方米。其中∶地上建筑面积约 24.34 万平方米，地下建筑面积约 14.25 万平方米，主要功能为展览、办公、商业、配建停车场及其他辅助设施。

项目于 2016 年 10 月31 日取得建设工程规划许可证。现根据内部功能定位需要，经河西管委会同意，拟将2#楼裙房 3 层功能由常年展改为办公（会议），3#楼裙房一至四层局部功能由商场改为常年展。

>>主要变更内容有∶

1、2#楼裙房三层功能由常年展改为办公（会议），空间布局做相应调整;

2、2 #楼裙房一层、二层增加 2 部楼梯;

3、2#楼裙房二层、三层增加设备机房夹层，屋顶增加设备机房，建筑面积增加约 820 平方米。

4、3#楼裙房一至四层部分功能由商场改为常年展，空间布局做相应调整;

5、3#楼裙房四层增加设备机房夹层，建筑面积增加约160平方米。本次许可变更不涉及建筑密度、绿地率、建筑高度变化，机动车位、非机动车位满足停车配建要求。

项目效果图

下阶段新城公司将继续推进会展三期各项工作，确保按要求完工交付。

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本周数据

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本周南京商办成交数据

本周南京办公成交面积35055㎡，成交主要集中在江宁区，成交面积为15912㎡，其次是鼓楼区，成交面积10896㎡，再次是栖霞区和建邺区，面积分别是4974㎡及1251㎡。其他区办公成交面积都在1000㎡以内。

截止12月13日，南京办公库存总量3104073㎡，其中30万㎡库存以上的区域有3家，鼓楼区库存量557251㎡，其次是建邺区，库存量为554020㎡，江宁区库存501912㎡。10-30万㎡库存有6家，10万㎡库存以下有2家。

本周南京商业成交面积11678㎡，成交主要集中在鼓楼和江宁区，成交面积为2468㎡及2245㎡，其次是溧水、玄武及栖霞区，成交面积为1870㎡、1376㎡及1339㎡，其他区商业成交面积都在1000㎡以内。

截止12月13日，南京商业库存总量6134981㎡，其中60-100万㎡库存以上的区域有6家，浦口区库存量871553㎡，其次是建邺区，库存量为842860㎡，江宁区库存837163㎡，六合区库存667548㎡，鼓楼区库存657443㎡，雨花台区库存629658㎡。30-60万㎡库存有2家，30万㎡库存以下有3家。

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本周报告

南京第四、苏州第八，“万亿俱乐部”江苏创新竞争力几何？

近日，江苏省科技发展战略研究院发布《万亿俱乐部城市创新指数报告2020》。报告选取2019年度中国大陆地区生产总值超过一万亿元人民币的17个城市，构建“万亿俱乐部城市创新指数指标体系”，从创新资源、创新产业、创新绩效、创新开放、创新生态等五个方面，采集2017年、2018年、2019年三年指标数据，综合评价每个城市的创新总指数、水平指数和发展指数。

《报告》显示，2019年“万亿俱乐部”城市中，江苏省南京、苏州、无锡三地，创新总指数分列全国第4位、第8位和第12位，在创新资源、创新绩效、创新生态等具体指标上表现亮眼。

京沪深领跑前三

宁苏锡位列二、三梯队

2019年度中国大陆地区有17个城市跻身“万亿俱乐部”：

北京、上海、深圳、南京、杭州、武汉、广州、苏州、成都、长沙、郑州、无锡、青岛、天津、重庆、宁波、佛山

根据2019年“万亿俱乐部”城市创新水平指数得分，《报告》将17个城市划分为领先型、先进型、追赶型三个梯队。

◆ 领先型城市为北京、上海和深圳。北京创新综合实力位居17个城市首位，创新能力水平和创新发展速度均保持第一位；上海和深圳创新综合实力较强，创新能力水平相差不大，上海创新发展速度稳定；2019年，深圳面临创新发展转型和受外部环境影响，创新发展速度略有减慢。

◆ 先进型城市为南京、杭州、武汉、广州、苏州、成都和长沙。南京、广州和成都水平指数排名较上年前进1个位次；杭州、武汉水平指数排名保持与上年相同位次；苏州和长沙水平指数排名略有下降。

◆ 其他7个城市为追赶型城市，其中郑州水平指数排名较上年提升2个位次；无锡、青岛、天津、宁波和佛山水平指数保持与上年相同位次；重庆水平指数排名略有下降。

南京发展态势迅猛

苏州创新生态完善

梳理《万亿俱乐部城市创新指数报告2020》，创新总指数由水平指数和发展指数合成。水平指数采用当年年度数据计算，反映城市创新水平；发展指数采用当年增量数据计算，反映城市增长态势。

从发展指数看，2019年北京的发展指数位居万亿俱乐部 17 个城市首位，继续保持强劲增长。而南京的发展指数位居由第6位跃升至第 2 位，反映出创新名城建设进展的大幅跃升。

《报告》还从创新资源、创新产业、创新绩效、创新开放、创新生态五个一级指标和24个二级指标具体描摹了17个城市的创新样态。在一级指标“创新生态”中，苏州位列全国第四，凸显出苏州在双创氛围营造的卓越成效。

在二级指标“人均地区生产总值”上，深圳、无锡、苏州、南京位列前四，“全球高被引科学家入选人数”、“高新技术企业数”、“入选世界 500 强企业数”、“万人发明专利拥有量”、“PCT 专利申请量”等指标上，南京、苏州排名靠前。

解码“万亿俱乐部”

三大要素支撑创新发展

他山之石，可以攻玉。尽管“万亿俱乐部”江苏独占其三，各项创新指数也有亮眼表现，但在创新产业、创新开放等指标上仍有较大提升空间。

◆ 《报告》认为，近年来各地相继出台“大手笔”的政策，有力驱动了创新发展。以南京为例， 2018 年、2019 年、2020 年连续三年，聚焦创 新名城建设出台三个“市委一号文件”，配套发布34个实施细则，形成了聚力支持创新的“政 策链”“组合拳”。各地未来应持续优化创新政策环境，以重量级举措充分激活创新潜能 。

◆ 在创新产业方面，服务业特别是以数字经济为代表的高技术服务业增长越来越迅速，对城市创新推动作用越来越大。《报告》显示，2019 年，北京高技术服务业营业收入占服务业营业收入比重较2017 年增长近13 个百分点；杭州高技术服务业营业收入占浙江省的80%以上。未来，5G、工业互联网、人工智能等数字经济的发展，将在“万亿俱乐部”城市创新竞争力提升中发挥更大作用。

◆创新不能“闭门造车”。《报告》显示，“万亿俱乐部”城市中北京、深圳、上海、广州等创新指数较高的城市，创新开放程度较高。这些城市在实际利用外资、高技术产品出口、PCT专利申请及举办国际性会议等各项指标方面表现较好。加大国际科技合作力度，积极参与“一带一路”建设，也将是提升本地区创新竞争力的题中之义。

来源：微讯江苏