清水限价2.1万/㎡、1.3万/㎡！成都“双限地”首拍告捷

成都“双限地”，首次走上拍卖席！

今日（11月25日），成华区和新都区各一宗宅地拍卖，这是继成都首次提出的普通宅地“限地价、限房价”出让要求后的第一次拍卖！

成华区宗地吸引了保利、万科、德商等16家房企参拍，最终被锦城华创以最高限价11850元/㎡拿下，溢价14.49%，同时须配建并无偿移交统筹住房68套。

新都区宗地吸引了保利、旭辉5家房企参拍，最终被炎华置信以最高限价6780元/㎡拿下，溢价14.92%，同时须配建并无偿移交统筹住房比例为8%。

出让结果一览

1.成华宗地

基本信息

宗地位置：圣灯街道关家堰社区五、八组，崔家店社区四组，建北社区，成华区机车厂5号地块

用地性质：纯住宅用地

面积：22229.51平方米(合33.3443亩）

容积率：2

计容总建面：4.46万㎡

建筑密度：不大于20%

拍卖方式：设定最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房套数

成品住宅比例：不做强行要求

动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工；项目可以分期建设，每期间隔时间不得超过12个月，项目总的建设期限不得超过项目整体竣工期限

建筑工业化要求：全部采用装配式方式建设(含装配式混凝土结构、钢结构及木结构)；采用装配式混凝土结构的单体建筑预制装配率应不低于30%

起拍价：10350元/㎡

成交价：11850元/㎡

溢价率：14.49%

竞得者：锦城华创

配建并无偿移交统筹住房套数：68套（套三户型，建面不低于120㎡）

本宗地可售商品住房清水最高销售均价为21000元/㎡

宗地形状方正，净用地面积约33亩，属中小地块，容积率2.0，建筑密度不大于20%， 计入容积率总建筑面积约4.46万㎡，适合打造低密改善产品。

周边配套

从环线位置来看，宗地位于东北向2.5环外，属成华区八里庄-二仙桥板块。据官方规划，区域依托禾创药业仓库、101货运市场、二仙桥铁路站台等工业遗产点位，打造以完美世界为代表的以电竞动漫、文化创意娱乐功能为主导的环东郊记忆产业功能区，目前已呈现的有中车共享城、二仙桥公园、红仓完美文创公园等，文旅属性较浓。

从红线图可以看到，宗地四面均为二类住宅用地，被中车共享城和蓝光乐彩城项目环绕，居住氛围纯粹。

交通方面，宗地周边主要有地铁7号线、17号线（在建）和8号线（在建）3条轨道交通，7号线已开通运营，宗地距离7号线与17号线的换乘站点二仙桥站约1.2公里，距离在建的8号线十里店站约1公里，距离在建的17号线机车厂站最近，妥妥的地铁口项目，出行便利。

商业方面，就近主要有中国铁建广场、招商花园城购物中心，3公里范围内主要有龙湖滨江天街、明信花园商业广场、SM广场、伊藤等。

教育方面，附近主要有成都理工大学附属小学、建设路小学枫林校区、成都蜀辉实验学校、成都嘉祥外国语学校成华校区、二仙桥学校、成都四十九中、成都七中英才学校（在建）等。

医疗方面，周边主要有二仙桥社区卫生服务中心、成都誉美医院、成都市第六医院双向转诊医院、成都北区医院、成都八里医院以及在建的华西第二医院成华妇女儿童医院、成都市第二人民医院龙潭医院等。

华西第二医院成华妇女儿童医院效果图

土地市场

成华区土地市场这几年始终活跃，截至11月23日，成华区今年已拍出6宗涉宅地，其中5宗为纯住宅用地，1宗为商兼住用地。出让地块面积都不算大，以30-70亩为主；成交楼面价都不低，纯宅地全是万元地，在1.13-1.68万元/㎡区间。

今年宗地2公里范围内无地块成交，距离相对较近的主要有隆基泰和在龙潭寺以14500元/㎡拿下的69亩纯宅地和城投以11300元/㎡拿下的纯宅地。

住宅市场

成华区的新房供应较其他主城区而言比较充裕，宗地周边有不少在售或待售项目，如中车共享城、朗诗乐府、铁投紫瑞府、首钢璟辰里、源滩麒麟荟、隆基泰和紫樾风华等。

中车共享城今年先后开了3个批次，共推出936套带装修房源，在售主力户型为建面138-167㎡套三和套四双卫，预售价1.95-2.45万元/㎡，总价在213-408万区间，目前还有房源在售。

中车共享城效果图

朗诗乐府今年7月首开，推出266套带装修房源，主力户型为建面129-143㎡套三和套四双卫，预售价2.5-2.94万元/㎡，总价在326-430万区间，目前在售。

铁投紫瑞府去年底首开推出206套清水房源，高层主力户型为建面110-154㎡套三和套四双卫，叠拼主力户型为建面166-190㎡套四双卫，高层售价1.5-1.6万元/㎡，叠拼总价在430-546万元区间。首批次房源基本售罄，下批次待推，时间未定。

铁投紫瑞府效果图

另外还首钢璟辰里、源滩麒麟荟、隆基泰和紫樾风华等有纯新盘待推，首钢璟辰里预计下月取证，推出建面119-175㎡房源292套；源滩麒麟荟预计推出建面78-134㎡房源1020套；隆基泰和紫樾风华拿地尚不久，预计明年才会推出。

隆基泰和紫樾风华效果图

整体来看，片区新房供应跟得上节奏，产品属性逐渐从刚需过渡到改善，目前处于二者并存状态，但随着后期低密高价地逐渐入市，改善属性或增强。

二手房方面，成华区二手房每个月的成交量基本都处于成都各区之首，成交均价相对温和，10月均价约1.64万元/㎡。

宗地所在的八里庄-二仙桥片区属于城市旧改片区，区域内老旧小区较多，新建设项目也不少，因此二手房交易不算活跃。隔壁的蓝光乐彩城10月份仅成交3套房源，均价约1.92万元/㎡；交大归谷建设派成交8套，均价约1.95万元/㎡；理工东苑成交2套，均价约1.55万元/㎡。

综合来看，区域内无论新房还是二手房，大部分售价在相对合理区间，区域房地产市场较为活跃，不少房企拿地意愿强烈，购房者也乐意买单。同时，区域正处于旧城改造的关键时期，城市面貌逐渐革新，地铁正在加速成网，优质教育和医疗配套落地，未来可期。

2.新都宗地

基本信息

宗地位置：石板滩街道狮子社区六组、十二组

用地性质：纯住宅用地

面积：37933.69平方米(合56.9006亩），出让面积42.4107亩

容积率：1.5

计容总建面：6.53万㎡

建筑高度：不高于24米

建筑密度：住宅不大于30%

拍卖方式：设定最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例

动竣工时间：土地交付之日起10个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起18个月内竣工

建筑工业化要求：全部采用装配式方式建设(含装配式混凝土结构、钢结构及木结构)；采用装配式混凝土结构的单体建筑预制装配率应不低于20%

起拍价：5900元/㎡

成交价：6780元/㎡

溢价率：14.92%

竞得者：炎华置信

配建并无偿移交统筹住房面积比例：8%

其他配建要求：修建①号地块综合运动场

本宗地可售商品住房清水最高销售均价为13000元/㎡

宗地由2个地块组成，①号地块为综合运动场，计入容积率的总建筑面积不小于3000平方米且不大于23183平方米，不计入出让面积；②号地块为住宅用地， 计入容积率的总建筑面积不小于28274平方米且不大于42410平方米，容积率为1.5，建筑密度不大于30%，限高24米，形状方正 ，适合打造洋房别墅产品。

周边配套

从环线位置来看，宗地位于东北向4环内，属保利198片区。区域最大的优势是生态，周边有北湖生态公园、熊猫体育公园和大熊猫基地等。

生活配套相对欠缺，就近没有地铁，没有大型商业，学校有梁胜小学和成都市实验外国语学校（五龙山校区），医院主要是新都区人民医院木兰分院和军区总医院等，总体来说生活不太方便。

土地市场

今年新都土地市场比较活跃，截至11月23日已拍出10宗涉宅地，出让面积以50-100亩为主，有2宗百亩地块，成交区域涵盖大丰、三河街道、新都新城、石板滩街道、新都老城、斑竹园街道等多个区域，成交楼面价差异较大，在2400-11800元/㎡区间，部分低价地块出让要求较高。

其中，大发以125%溢价、11800元/㎡楼面价拿下的约64亩纯宅地，是新都区今年唯一的万元地，距离今日所拍宗地相对较近。除此之外，片区几乎没啥土地供应与成交，区域地市热度不高。

住宅市场

区域新房市场与土地市场基本保持了一致的趋势，供应与成交都比较低。挨着万科五龙山的朗诗观山樾在今年8月首开，推出592套清水洋房，均价约1.05万元/㎡，目前在售。此外目前片区内几乎再无新房项目在售。

比较值得期待是大发今年初新拿下的地块，案名已确定为大发璞悦珑山，将打造纯别墅居住区，入市时间未定。

大发璞悦珑山效果图

二手房方面，10月新都区二手房成交均价约1.1万元/㎡，在成都中心城区各区中处于低位，成交较热门的区域主要集中在新都新城、新都老城和大丰板块。

宗地所在的保利198板块二手房市场不太活跃，10月，保利198各系列共成交10套，成交均价1.12万元/㎡；保利狮子湖成交3套，成交均价1.24万元/㎡；万科五龙山九墅仅成交1套，成交价1.26万元/㎡。区域虽以生态低密著称，但成交价并不高，多在1.1-1.2万元/㎡区间。

综上，区域生态优势突出，但生活配套有所欠缺，轨道交通出行暂有不便。房地产市场热度较低，土地供应与成交较少，近期鲜有新盘销售，二手成交相对稳定，无论片区房价还是整个新都区房价都处于成都中心城区低位，算是中心城区洼地。最近两年新都出让了不少宅地，片区内也有新的万元地，待看这些新地块所呈现的项目是否能为区域擦出火花。

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