深圳楼市现状：一手打新热持续，二手淘笋潮来临

　　千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

　　提问：三叔您好，新人首问。预算1000以内，打算投资+自住+小孩读书，工作在南山和福田，想买三房起。看了蛇口育才系三房老楼，嫌弃太旧小区不好，周边配套倒是非常好。看了南山中心区带学府学位，三房也只能买不带花园的。看了宝中学位也是不满意的三房不带花园或者非常老。所以近期看了新盘龙光玖悦台111 4房不到1000万，决定离南山太远没有下手，学校也不怎么样。今天听说招商臻府开盘，看了价格118平的1083万勉强可以借钱上车想去看看，润4来不及打，因为名额要下周才腾出来。所以问题是：招商臻府8.8均价值得打新吗？如果买不到新房，哪个片区比较适合买投资+三房自住+学位的并且1000以内，谢谢三叔

　　回答：你好。预算1000，三房次新带学位，选择都挺尴尬的。招商臻府也快清盘了，上川站在建，周围环境一般，带西乡中学，带装修，这个价格对于招商的品质来看，也还可以，结合自住，可以考虑的。如果是纯投资的话，我觉得碧海片区要更好一些，未来有大铲湾利好，选择见内部分享。一手打新现在就可以买，二手的话年底淘笋都可以。

　　提问：你好，请问万科和颂轩和坂田佳兆业悦峰950左右四房，哪个更合适？自用学位。自住兼升值，目前手上有一套房准备售出。

　　回答：万科和颂轩要实现跟悦峰111复式四房的同等居住空间，肯定是120平四房子，那么预估价格也要900-950w左右，实际这二者总价是相当的。至于自用学位价值、地段配套、升值空间这些的排序，可参考内部分享。

　　提问：三叔，你对新盘万科和颂轩怎么看？

　　回答：据说限价7w，竟然觉得很香，比之前的万科和风轩的优势在于：学位。学区划分到了深外龙华的初中学区内，而不是隔壁的潜龙学校，所以虽然价格跟和风轩接近，价值却大大的不同。最低84平的小三房，总价不到700w的话，真的是让隔壁的星河盛世有点高岗冷飕飕了。

　　提问：三叔，麻烦帮忙推荐选择：收入情况：我和老公在深圳第5年，收入一共到手3万，公积金5千。一个南山上班一个罗湖（罗湖的计划换工作去西边），孩子一岁老人带，请了阿姨帮手，除了租房开销一万多。首期情况：3成首期，计划把家里所有的钱凑起来再借点亲戚的一共200万出头。买房计划：主要考虑投资增值，可以接受投住分离，能兼顾自住最好。想等孩子大一点再考虑住个大房子。不知道三叔有什么选择推荐？

　　目前看的房子求点评：1.碧海的圣拿威两房（压力很大）；2.南山的星海名城两房；3.碧海的招商果岭两房（目前可以负担）；4.新房尖岗山79平711（压力超级大……）；5.科技园的松坪村两房；谢谢！

　　回答；你好。你的做法是正确的，首套房尽量多凑资金，利用好首房首贷。1、圣拿威，区位不错的，未来有大铲湾利好，可以考虑。2、星海名城，前海北，盘较大，一般；买星海名城不如买圣拿威了。3、招商果岭自住环境不错的，就是交通较一般，可以考虑。4、尖岗山主要是学位好，现在小孩还小，可迟一点再考虑。5、松坪村可以考虑，科技园片区房子还是挺少的，就是离地铁不是很近。其他更好的选择参考内部分享。

　　提问：三叔您好！新人提问，现计划出掉一套前海北2房，预计手持现金800万左右，打算到南沙投资+未来养老自住，多出来的钱做投资理财。深圳南山还有其他房产，打算留着未来收租金。这样资产配置还有更好的建议么?南山前海北的房子还有更大升值潜力么？感谢指点！

　　回答：你好。南沙中长期可以考虑的，前三季度南沙在广州全区中增速第一。不知道2房选择叫什么？前海北虽然不如前海南，但是跟随大势涨是没问题的。

　　提问：三叔，我和老公手头上有三百多万，首期五成，目前居住龙岗中心城，小孩两岁，自由职业，可在家办公。看过二手房，也看过新房，想着明年小孩要上幼儿园，注重二手房，大运中海塞那时光，中心区的吉祥里，东都王座，宝安翻身老旧小区，沙井新房，观澜新房，布吉 新房，龙华清湖老旧小区，都看了，想着地段 未来升值空间 ，又想找好点的学校。已经看了三个月的房子，就因第一套房没考虑到位，房价没怎么涨（已经卖了），所以还请三叔指点迷津。

　　回答：你好。五成能买个600-700w的房子，自住还得考虑通勤距离；这个价位排除掉观澜、布吉、清湖；中海塞那时光是中海康城2期，可以考虑；吉祥里、东都王座都可以考虑，还可看下保利上城；翻身老旧小区不建议，还是要买新一点的，不然未来容易跑输。这个价位，可考虑龙华上塘，坂田，选择详见内部分享。

　　提问：三叔你好，我这边情况是离异4年，06年入深户，社保没断过，有按揭记录，手上有300到400万预算，月供打算控制在2万以内，想在前海蛇口后海这些热门板块购置一套700万左右的房产，主要是投资用的，也可长期持有。

　　现在有4个购房方向

　　1.继续追高前海带南海中学的小两房。例如雷圳碧榕湾，阳光花地苑，诺德假期。（目前适合出手还是先观望淘笋。）

　　2.前海阳光棕榈园这边，居住氛围好点

　　3.选择蛇口水湾附近或者未来开通的12号线工业六路附近，那边离公园，足球场学校都挺近，缺点就是老破大（例如，招北，招南，振兴小区）有没有博一下的可能

　　4.去打新。例如，华润4期，或者龙光天境这些网红盘，但是有过按揭记录，怕筛选严格，浪费时间陪跑

　　回答：你好。1、小两房这几个盘都可以考虑，降的概率不大。2、阳光棕榈园，前海北，楼梯房多，学位也一般。总体一般。3、老破大不建议，要跑输4、龙光天境可以尝试下，还可关注深铁懿府、沙井海岸城。这个价位还是适合到处打打新。

　　提问：您好，我是名下有套美丽365花园三房的提问者。我想再进一步问一下：未来十年，您是更看好高峰学校还是深外龙华？明年深外中考出成绩，他的学区房会不会涨一波？2022年我妹妹有个名额给我用。近三四年，我们想考虑投资为主，居住分离的话，您觉得我们怎么操作比较稳妥？是先买个书香门第的一房，2022年再借用我妹妹的名额买港铁天颂？还是按您说的直接买港天天颂先？感谢

　　回答：你好。单纯论学校的话，当然是深外龙华要好，属于龙华第一梯队，高峰只能算第二梯队。可以先买个书香门第。如果你有读书需要首先考虑书香门第，不然还是买港铁天颂好。稳妥才是关键，博成绩这种心态不是很好。

　　提问：三叔您好！请您帮忙分析一下：自由港湾公寓单价带福外南学校， 曼海宁花园单价带高峰学校， 哪个更优？300以内带学位单价还有哪些选择，感谢！！

　　回答：你好。自由港湾公寓靠近桂花路红绿灯有噪音，楼龄老，但学位好；曼海宁花园，上塘，楼新，环境好，学校也不差，有增长潜力。我偏向选择后者。还可以看下大运龙城华府

　　提问：三叔，你好！手头资金450W，需付五成，目前考虑学位+自住，目前主要看龙华的房子，方案：1.打新万科和颂轩。2.金域华府。3.红山片区的星河传奇，因为周边的房子星河传奇得房率最高。4.金地上塘道、卓越皇后道

　　请问：从未来升值角度来看，哪个更有潜力？您推荐哪个？谢谢！

　　回答：你好。1、万科和颂轩，可以考虑。自带商业体，地铁近，学位也还行，就是高速立交有点噪音。2、金域华府也可以考虑；3、星河传奇离地铁口不是很近，位置有点尴尬；4、金地上塘道、卓越皇后道稍微离地铁远了点，只能做最后考虑；红山片区，还可以看看内部分享。打新的话，这个价格也还行，不会跑输。论投资，红山要好一些。

　　提问：三叔好，目前手里一套房子，罗湖莲塘聚福花园两房，一直涨不起来。手里现金150万，想再买一套小的，放在手里投资下，看的都是一些小户型，不知道这个思路对不对。

　　回答：你好。莲塘聚福花园有一定楼龄了，靠近罗沙路有点噪音，可出手置换。莲塘这个板块，自住性价比还是可以的，但不适合投资，片区缺少增量。聚福花园还有按揭吗？还有按揭需要7成，只能买个200左右的，也不好选。可看下龙岗中心：万象天成

　　提问：三叔你好！本人在福田保税区有一套住房，由于买的时间比较久，所以近期还是涨了一些，现在手里有少量现金300万左右，想在福田投资一套小户型，已经看了皇御苑 和保税区的城市三米六 您觉得哪个小区更好 或您有更好的推荐？还有这两个区域是不是都会受到深港合作的区和河套地区战略规划的影响，会有一定的发展呢？谢谢

　　回答:你好。买皇御苑吧，比较受刚需欢迎。城市三米六就一栋单体楼。会的，特别是皇御苑，最近皇岗村周围旧改推动较大，有一定利好。

　　提问：【新人首问】三叔好，很遗憾在2018年买房的时候没碰到你，要不应该少走了很多弯路。我是18年5月在罗湖新天地名居买了一个小户型，当时想得很简单够住就可以。最近老人家过来深圳一起住才发现很拥挤，于是考虑改善找至少2房起。现在这套房子有110万的欠款，因为单身也没有结婚打算，要改善只能卖掉现有这套。现在的需求如下，请三叔指点：

　　1.现在是否是卖掉罗湖这套再买的时间？如果卖掉再买中间需要给自己预留多长时间？

　　2.我这种情况是否不适合打新？

　　3.卖掉按照近期成交价，还贷后应该有150万。加上手上还有200万现金，首期有350了，预算是买600万的2房，考虑自住优先，兼顾投资升值。年收入60万，工作在福田车公庙，希望通勤在半小时内。请三叔帮忙推荐适合的小区。非常感谢！

　　回答：你好。1、罗湖新天地名居，刚需盘，近黄贝岭站，文锦中学+北斗小学，配套成熟，生活便捷；刚需置换现在就可以换了。2、打新是可以打，但现在这个价位的打新选择也不多，离你工作地点远，交房时间长。你的情况还是先解决自住。这个价位的二手房降的概率不大，等待只会错失上车时间。3、600可以看下福田，选择详见内部分享。

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