专家点名：这是北京最不值得买的盘，请绕道走

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐您好，关注您很久了，学习到很多。本人家庭名下仅一套房，近期刚出掉，想换一套带学区性质的四居，目前手中现金150万，到明年三月现金能到800万，目标1200-1300的四居。由于是非京籍，考虑学区顺位等因素，选定了两个目标小区：1.清河橡树湾，小区新管理好学区不挤，但周边交通不好且单价贵。2.亚运村卧龙小区，基本有房就能上且四居面积大单价相对没那么贵，但小区老旧且四居都是塔楼。 从自主角度房姐您推荐哪个？或者你们还有别的推荐吗？非常感谢～

　　回答：你好，感谢付费！ 橡树湾不算学区房，橡树湾的优势是矬子里巴将军，在清河这一带属于龙头，靠自身的品质和五彩城的取胜，现在价格还算比较合适。 以下这些9年一贯制的对非京籍入学都挺友好的：人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 从自住角度，更推荐橡树湾，品质没话说。 考虑学区，建议从以上推荐的学校里面选择你喜欢的楼盘

　　提问：房姐大神，想问下朝阳劲松华腾园119平785万，西南朝向的标的如何？价格合适吗？这个片区是选首城国际、富力城，还是选老公房？

　　回答：华腾园好户型这个价格可以，西南朝向差了一些。 华腾园和首城国际不在一个价位区间，隔着三五百万。 富力城目前衰落较多，价格虚浮。 双井一般主力在800万起步。

　　提问：您好，想向您咨询2个问题 1.我们到明年6月才可有购房资质，外地人、二套贷款 ，到时候整体持币200万，最多再可借30万，目前我们租住在顺义马坡，考虑顺义城区的双兴东区（96年，离地铁10分钟资金稍稍紧张主要装修太老自主需要装修）或者 马坡附近99年马坡一区、09年佳和宜园、香悦四季类似房 二套首付210万左右；家中有10个月大宝宝，希望可以买房能上公立幼儿园 ，您是否有什么建议 2.我们整体家庭收入税前60万，没有北京户口，小朋友上小学前可能再换一下房（为了上小学），不知道您怎么看因为持币较少是否有北京其他城区的推荐房或者买小的 外面租，是否有建议

　　回答：你好，感谢大额付费！ 如果月供能力不错，其实更建议全款抵押的方式，首付2-4成买总价500万以上的楼盘，望京板块自住和投资是更好的选择。 北京目前一部分资质不错的小区，可以抵押8.5成左右。 比如望京新城，南湖东园等。

　　提问：有购房资格，首付40，目前己准备好现金400万，想购纯商品房，不要限竞房，最好现房或最迟2021年6月交付，总购房款在1O0O万左右。麻烦，推荐在哪区买？哪个盘？未来有发展，生活方便，能保值增值的。谢谢

　　回答：付400万，资质好的话对应总价1000-1200万的房产。 关键一点是你的征信，流水能否帮你贷到足够款项。 在贷到的前提下，1000多万，丽水嘉园这种纯住宅类，九号公寓，清境明湖，富丽花园偏公寓设计，老破大的聚龙花园塔楼，这些都是的大面积低单价的投资选择。 次新盘 可以看融科橄榄城、臻园、东恒时代二期、爱这城等

　　提问：房姐好，子弹600-700，在研究你提过的tty顶复，将来若不自住，请问暴击的机会点是怎样？想学习您的眼光和解析。谢谢！另，280平的顶复，会不会出不了手呢？对房龄有点担忧。

　　回答：天通苑大面积低单价，原理很简单，就是价值低估。 140以下，单价3.8万，200平单价2.6万，价格差不合理，最终会价值回归，是一个套利机会。流动性是必然要牺牲的，所以要做长持准备。

　　提问：房姐好！ 怡美家园和当代两个小区地处上地与清河交界，这里应该属于被互联网+产业巅峰推高的高溢价区域吧？ 被高铁和部队大院夹持，安宁庄路拥堵严重，尽管清河高铁开通，13号线加站，对于自驾出行还是很不方便。 这两个小区的房价果然下降明显，大面积尤其下跌的厉害，笋的明显。 北京的区域建议中，海淀普遍溢价，这样的小区，出来八折笋能拿吗？

　　回答：你好 当代moma这类小区有一定另类元素，价格略高。 清河＋西二旗地段中间，2016年以前码农购买力充足，2016以后可以明显看到没有过抬头的迹象，相比之下期间北京仍有很多地段阶段性行情，所以补涨。 海淀的普遍溢价，是建立在学区的加持，以及购买力人群相对固定，区域自成市场上面的。 你的分析基本正确。 这个溢价，可能超过20%，所以即使市场价8折，也不一定完全保险。 麻烦的是，怎么计算折扣，怎么算8折？

　　提问：房姐好，新人首问：宝宝2023年上小学，计划最晚2022年买一个学区房，非京籍有工居。在天津买了老破小是天津户口。如果北京现有房子和天津的卖掉置换，预计能凑650万。 1朝阳外国语对应的卧龙小区和慧忠里小区推荐吗？如果推荐，买适合居住的二居小三居还是买最小的？最小的均价快10万，总价450万以上，单价有点高？ 2这俩小区目前都是单校划片，学校在小区内，未来是否保值？政策风险如何？ 3 您觉得我们的情况换学区房的最佳时机是什么时候？ 4 综合学校投资、性价比、学校质量等，有朝阳其他片区、小区推荐吗？ 5 天津户口是用来保底的，还是想优先北京积分落户，这时候为了小学学区先卖掉天津是否是可行的安排？ 谢谢房姐！！

　　回答：1. 慧忠里不错 推荐入一个能居住的两居，对口朝外本部，九年一贯制 还是比较稳定的，最晚今年底或明年上车 2. 望京可以看看南湖东园二区，小学一般对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶 3. 天津户口不值钱，优先北京

　　提问：北京房姐，你好！今天刚加入，一口气读完了79个精华帖，感谢你的这些专业的文章。我目前情况是离异，名下一套房，在公园1872有一套西北向两居室，目前出租，大约1000万，贷款已经还清。因为我基本居住在国外，所以考虑把1872卖掉，把一部分钱转到国外，剩下的大约4、5百万以下买个房子挂户口。请问：公园1872的房子未来升值空间怎么样，现在是不是出手的好时候。如果是4、5百万以下的预算，哪儿比较升值保值，能否推荐几个小区？谢谢

　　回答：公园1872 这种房子，属于涨幅小，但是租金高的类型，升值空间一般。现在可以出售 推荐看下朝青、石佛营、十里堡、双井附近 例如 国美、炫特、朝阳园、朝阳无线、苹果社区

　　提问：房姐您好，北京新房期房有配建公租房的部分，这个建好后能像开发商说的那样保证隔开吗？还是说有较大混住的可能呢？因为毕竟园林、物业费不一样，停车位数量安排也有限，所以很关心这个问题，谢谢！

　　回答：当前政策禁止分割管理，不过当前确实很多混合小区都有隔断。还是要看未来政策的力度，有消息说以后配建公租房或回迁房的商品房小区都要打断商品房与回迁房公租房的隔断，所以还是谨慎购买

　　提问：向北京房姐提问 您好，新人首问，最近考虑为孩子将来投资置业，孩子快四岁，目前是西城广外学区，不占名下房产名额，打算首付二百多万，首套首贷，1、是考虑多更好的学区房呢？还是不买学区纯投资？2、如果投资您建议买哪个地段的房子将来升值空间大？3、目前纠结南四环花乡桥南二公里的诺德春风和园新楼盘值不值得投资购入？等您给出专业性的指导意见，谢谢

　　回答：1. 西城学区适合拼爹，海淀学区适合拼娃，你们的情况只有你们自己最清楚 2. 投资建议看看朝阳，例如华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐都行，首城国际 2. 诺德春风位置还不错，但价格不算便宜，比较适合首套高贷款去买。 由于限竞房 8-9年的限售期以及这期间不能抵押，能接受这个条件作为投资也可以考虑。

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