文：陈淑文 朱耘
ID：BMR2004
购房中，“首付贷”被国家明令禁止，但是在时代中国广州时代印象和时代印记两个楼盘中，《商学院》记者调查发现，暗存首付贷这种“曲线救国”的方式。
尽管在售楼处现场，记者并未发现有金融机构工作人员驻场，但说起首付贷，时代印记置业顾问表现公司没有该业务，但可提供办首付贷的朋友的联系方式。
“首付贷”作为国家明令禁止和打击的行为，时代中国控股有限公司（以下简称时代中国，01233.HK）旗下在售项目为何存在相关违规行为呢？
时代印记，实际去化为0？
时代印记位于广州14号地铁线知识城专线红卫站，《商学院》记者从广州核心区域出发，乘坐地铁到该楼盘大约需要1个小时。
（时代中国广州东部区域项目布局示意图）
作为时代中国在广州黄埔区的6个项目之一的时代印记，于10月29日新领销售许可证，合计获批房源783套。
时代印记小区内，规划有两所幼儿园及一所小学。至于商业配套，未来项目规划有商场、商业街、肉菜市场等，不过《商学院》记者在周边发现，目前该小区周边较“荒凉”，连吃饭的地方都没找到。
当记者咨询是否有“首付贷”服务时，时代印记置业顾问表示有，但目前项目现场无法办理“首付贷”，如果有需要可提供办 “首付贷”的朋友联系方式。
该置业顾问坦陈，本身房管局、政府等部门是不支持“首付贷”，但考虑到购房者手头比较紧，资金周转不开，所以假如有朋友有渠道通过“首付贷”买楼，也可以去了解一下。
《商学院》记者就首付贷到底有什么危害，为什么政府要严厉打击“首付贷”等问题咨询了相关律师。
北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《商学院》记者，首付贷会加大消费者购房的成本。
关于“首付贷”现象，王玉臣指出，很多销售在面对“首付贷”的时候，不仅仅是“睁一只眼闭一只眼”，有不少开发商其实在中间扮演很重要的角色，有不少消费贷的投资平台跟开发商之间是有一定的关联，或者说有一定的利益关系在里面的。
对于开发商来讲，“首付贷”能够提高销售业绩，尽快地实现资金回笼。同时，通过一系列的融资方式，把风险转移到了购房者身上。
首先， “首付贷”是属于非正常的一个操作，属于明令禁止的违规行为。第二，首付分期往往意味着购房者资金能力有问题，“首付贷”是在透支自己的资金能力。第三，天下没有免费的午餐，假如为了及时支付剩余的“首付贷”，有可能通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行操作，资金会产生新的成本，同时就会产生新的更多的融资风险，消费者不小心就会掉进金融陷阱里面。
此外，《商学院》记者调查发现，除了“首付贷”，时代中国项目还存在“捆绑销售”问题，时代印记的置业顾问告诉记者，该项目与车位一同销售，车位可分期付，100平方米户型房屋加车位，首付约70万元。
值得注意的是，根据广州房地产业管理平台阳光家缘11月7日数据，时代印记除了B区属于回迁房规划的B1、B2、B3栋已售284套外，其他栋数的已售套数为零。
一位行业内楼盘销售告诉记者，除了“首付贷”，一些着急出货的开发商还会垫资，一般是1年免息或者补贴利息等方案。
近年来，时代中国在广州黄埔区大幅拿地，加速布局。其中在黄埔区知识城的时代印记、时代天韵等产品已入市，在黄埔区科学城也是接二连三拿地，最近一次，7月28日时代中国以总成交价约67.8亿元再拿下科学城两宗宅地，折合楼面价分别为16302元/㎡和15923元/㎡。
在黄埔区，时代中国竞争对手并不少，在10月最后一周黄浦区就拿下了约2600套住宅的预售量，主要包括时代印记、品秀星樾、星汇城、广州龙湖·揽境、龙湖首开·云峰原著、保利拾光年等，都是强而有力的竞盘。
而作为旧改大户的广州黄埔区加上人才政策的支持,更获房企追捧，其中不乏保利地产、碧桂园、融创中国、富力地产等房企巨头。
2020年10月保利地产拿下了位于广州市黄埔区的大塱村旧改，该项目改造范围（建新范围）总用地面积16万㎡，总投资额约30亿元；此前5月融创中国+翔龙集团联合体拿下黄埔区科学城宅地，成交价为底价34.5亿元。
在黄埔区，各大开发商都想分一杯羹，激烈竞争下的时代中国备受压力。
城市布局持续“失衡”
综合看时代中国的城市布局，大湾区尤其是广东省仍然是其“大本营”，公司2020年上半年实现325.7亿元销售额，其中接近90%集中在广东地区，虽然公司有意拓展长三角，但仍只有杭州项目，且仍未贡献销售额。
过于集中的布局被外界认为是时代中国没能达成千亿的原因。
2018年，时代中国曾表示希望能在2019-2020年进入千亿俱乐部，但2019年没能达成目标，2020年又因疫情影响，时代中国将全年销售目标定在了823亿元，同比增长仅5%。
时代中国中报数据显示，截至2020年6月30日，时代中国土地储备覆盖国内16个城市，总土地储备约为2180万平方米，主要分布在珠三角。其中，清远以23.8%占比居首，但从贡献的销售面积只有16.8万㎡和销售额只有1464万元来看，并不是很多。
（时代中国2020年上半年各地区合同销售情况）
（时代中国2020年上半年土地储备情况 ）
在知名地产分析师严跃进看来，清远本身从区位优势和自然环境来看，对于开发商和消费者是有吸引力的。而且相比粤港澳大湾区的相关城市，清远的地价成本可控，本身属于值得开发的领域。
但清远在融入大湾区方面，效果或弱于预期。就当前广州周边的城市发展来看，依然还是体现了消费需求旺南的现象。所以这都会影响位于粤北清远的房屋销售行情。重点投资在清远的做法，说明时代中国认为后续清远区域有较大的成长性，所以某种程度上确实可以理解其投资策略。
上海易居房地产研究院发布100城住宅库存报告，其中《100城新建商品住宅库存面积同比增速排序》显示，今年截至9月末，清远以140%的同比库存增速，位列全国第一。
与此同时，清远市房地产市场运行放缓，2020年前三季度，清远全市商品房销售面积519.1万平方米，增长2%；实现销售额369.1亿元，下降10.9%。
（2020年前三季度清远市商品房销售的基本情况，数据来源：清远统计局）
据2020年半年报披露，截至今年6月30日，时代中国的计息银行贷款及其他借款（不包括应付利息）合计约587.22亿元。
其中，一年内到期借款由2019年末的185.98亿元攀升至241.47亿元，半年增长29.8%。
截止到2020年6月底，时代中国净负债率和现金短债比分别为71.0%和1.36，较2019年底分别提升3.8个百分点和下降0.21，公司偿债能力已出现下降趋势。
11月4日，时代中国发布截至2020年10月31日十个月未经审核运营数据。
2020年前10月，时代中国累计合同销售（连合营项目销售）金额约707.01亿元，同比增长19.03%，签约建筑面积约为497.5万平方米，同比增长24.6%。
按照时代中国2020年销售目标823亿元计算，目前已完成85.9%。
时代中国90.9%的土地储备位于广东省，区域布局过于集中，一旦深耕城市的政策有所收紧，企业就会面临销售压力。2020年上半年，东莞、深圳等城市便出台了严格的限购政策。
不得不提的是，未来随着地产融资的持续收紧，时代中国偿债能力持续下降，其千亿之路任重道远。
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