深圳楼市：如果没有学位支撑，罗湖未来还能走远吗？

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1、会员提问：九哥您好，我是刚需，有150万首付，5成，想买罗湖老区一带的房，孩子3年后需要用到学位，所以买房主要也是考虑学位，兼顾自住。我们夫妻看了田苑小区和晒布小区，想从这两个小区中选一个。请九哥帮忙分析一下，心里有点顾虑，担心买了几年都不涨，损失了时间机会和资金成本，谢谢您！

答：会员你好，我们先简单分析一下!

①、 罗湖价格一直不高，房价涨势一直没见怎么动弹，如果标的没有上升空间，就没有必要了，很多人寄希望于旧改，但旧改是比较难带动周边的。

②、罗湖不仅本身规划差、城市环境也不行，楼龄老旧，东北南部都很难扩展， 当然罗湖也有一个优势，中小学学位上车的好地方， 如果比较看重自住、学位和租售比，可以入手。

③、比较看重投资可关注：宝安、光明，还大有作为的余地。有买房问题的朋友可以留言。

2、会员提问：九哥您好，请问宝安区金港华庭和白金假日公寓哪个更适合刚需自住？宝安区地铁站附近有哪些比较合适的总价380左右的小区？

答：会员你好！这两个都是西部刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。有时候不是一定要在两个盘里分输赢，更多时候是共进退的。过往经验来看，一成跑赢，一成跑输，八成是差不多的，我们的作用在于识别出这跑输的一成，比如前面那位260万买了公寓的仁兄，比如那些看了惠州大房子忘了初心的小伙伴，又比如一些溢价明显的透支盘。 至于380万，怎么选，比较建议综合配套，品质，交通，哪怕户型略逊的次新，喜新厌旧是人类的本性，抑或是可以改三的老房子，对于刚需房，功能大于性能。

3、会员提问：九哥你好，我目前有龙华深高水榭6期128平的四房在卖，想着置换成2套或3套89平的房子。打算买沙井海岸城一套，然后再买龙岗在建地铁站旁一套。不自住，纯投资的角度这样操作可以吗？还是抵押出来再买一套呢？有300万的空间加上月供压力觉得没有合适可以买的房子，该怎么操作好一点呢？

答：会员你好，红山的深高是直属不是合作办学，所以含金量很高，周围的房价也被推波助澜。成交最活跃的是水榭五期，不管是106、328还是731种种政策的出台，深高的学区房一直积极活跃，一路稳中上涨，建议继续持有。可以加按融资入手一套海岸城，碧海，西乡的二手盘也可以淘淘笋，龙岗暂时不推荐。

4、会员提问：九哥你好，我是付费会员，父母在蛇口有个小两房，目前和父母在一起住，小孩上幼儿园未来需要考虑分开住，但是小孩需要用蛇口的学位，首套，在南山买个小两房自住，预算内选择有新街口花园或四海公寓，投住分离，投资南山双学府的学位房、宝安或福田小两房，出租的租金在蛇口租，请问以上选择哪个比较适合呢？

答：付费会员你好，四海公寓位置靠近深圳湾，学校蛇口小学，蛇口中学但就没有小区花园产品也不是特别新。这种类型的冷门盘要等到所有盘涨过之后才能有行情，涨幅滞后。投资的话就不建议，虽然能涨，但是估计不如大市。独栋的房子因为人口密度大，租客多所以老化快，新的时候大家还喜欢，老旧之后需求会快速减少。 南油以老破大、老破小为主，居住体验差学位一般。继后海、前海后涨价也轮动到了南油少数过得去的盘，但是桃苑公寓这类老破小长远看依然是跑输大势，南山双学府挺好的支持投住分离。具体推荐分析参考会员内部分享！

5、会员提问：您好老师，小孩后年要上小学，有中介推荐我们买福田碧海云天的210平房子，不知道他们的学位明德实验碧海校区怎么样，学位加自住值不值入手，未来增长空间怎么样？

答：会员你好，碧海云天环境还不错。明德碧海，2015年接管碧海小学；2016年才设立初中部，2019年第一届中考，成绩看还不错，但论绝对值，还并不是特别起眼，不过和明德香蜜校区是统一管理，师资也互通，未来看是有潜力的。

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