不是吹，东莞车位的升值，竟然吊打住宅！

｜小区人行道上停满两三排的车，是东莞常见的城市景观｜东莞与广州市中心相似，人口密度高、土地紧缺｜车位的升值能力，正被市场持续看好

来看一项有趣的数据。

国庆假期有一项排名，东莞首次上榜，入选全国热门旅游城市第十位，成了“抖音网红“城市。

对应着大量人流车流的涌入，东莞还有一项数据，同样雄踞全国前十。

2019年，东莞的汽车保有量突破300万辆，跻身全国第十位，超越省会广州，在大湾区排行第二，直逼深圳。

2019年全国各市私家车拥有量排名（单位：万辆）

排名

城市

保有量

1

北京

593.4

2

成都

519.5

3

重庆

463.3

7

深圳

343.4

10

东莞

323.7

｜数据来源：东莞公安部，仅供参考

按2017年，东莞263万辆的汽车保有量（数据来源：东莞公安部）来算，东莞的汽车保有量，以800辆/日的速度在增进，增速庞大。

如此惊人的速度，理应带来的是同样广阔的车位供应的市场。但再一看数据，发现东莞的车位增速，真的很佛系了。

据数据，自2013年后，东莞每年的车位增长，大致稳定在2万个（数据来源：东莞中原），远远无法匹配汽车保有量的增速。

近年东莞车位增长（单位：个）

年份

增长量

2013

16313

2014

20051

2016

20961

2017

19206

｜数据来源：东莞中原，仅供参考

再看一组数据：截止2019年12月，全市停车位大概有146万个，按1:1.5的车位配比来算，缺口达到300多万个，中心城区停车位缺口达到67万个（数据来源：东莞市停车规划建设管理系列政策新闻发布会数据）。

都说东莞住宅稀缺，但车位的稀缺，其实早已超过住宅。

堵车、停车难、停车贵，这是东莞人的日常了吧？先来吐槽一番。

/// 买房难？那你买过车位吗？ ///

先来看看白领聚集的鸿福路吧。

众多写字楼分布的鸿福路，中心广场大量的免费停车位，解决了大部分的停车需求。

但中心广场自2018年开始正式收费，目前单日收费基本达到20元以上。而旁边市民中心的地下停车场，一天收费则高达70元，停车费成了白领一大花销。

｜鸿福路周边汇聚大量写字楼、金融机构、政务机构

上班停车难，回家同样不轻松。

东莞大部分老小区规划的车位配比较为不足，规划仅为约0.5-0.7，连小区自身业主的需求也无法满足。

小区周边的路段，也开始启用智能停车“咪表”，停在小区外费用更贵。

除了要和邻居们抢车位，周边自建房由于车位紧缺，同样选择把车停在小区内部，甚至购买小区的停车位。

历史规划原因与汽车保有量激增的双重刺激下，车位矛盾越发尖锐。

好的，下定决心买个车位。然鹅，老小区车位基本只在放盘时与车位一起放出，想买车位，比买新房还难啊。

稀缺资源永远值钱，我们再来看看，在严重供不应求的情况下，近年的车位价格变化。

/// 惊人，车位12年涨幅达到700% ///

以东莞部分热门小区车位价格为例，一个车位的总价甚至已经超越了一套住宅的首付款。

｜资料来源：贝壳，仅供参考

城区2005年代的成熟老小区，景湖春晓、东骏豪园等，目前单个车位的价格，已经接近约30-40万一个，并且一位难求。

而类似中信森林湖的传统豪宅小区，一个车位就要70-80万，足以在东莞全款购买一套商办产品，或者是清远、肇庆的一套物业。

｜资料来源：贝壳，仅供参考

部分小区，由于一些业主早期购买的车位位置优越，即使小区仍有一手车位在售，但二手价格也有一定涨幅，二手车位甚至比一手车位更贵。

｜资料来源：贝壳，仅供参考

虽然现在东莞车位的价格看着惊人，但回顾他们大部分在刚发售时，价格相当平易近人，均价大多甚至不需要10万。

东莞部分小区车位价格涨幅

小区

年代

初发售

二手成交价

涨幅

东骏豪园

2008

6万

40万

700%

万科金域华府

2009

7万

40万

471%

虎门万科城

2019

12万

25万

108%

虎门一号

2006

4万

20万

400%

｜资料来源：贝壳、安居客，仅供参考

都说东莞的房价上涨迅猛，但对比车位，只能甘拜下风。

而类似这种车位紧张，令价格上涨的情况，在大湾区核心城市广州、深圳的核心片区，早已不是新鲜事。

2017-2019年的成交显示，天河、越秀、海珠、荔湾车位套均价超50万的小区就有27个之多。其中，有两个小区的价格直接超90万/个。（数据来源：克而瑞）

2016年，越秀区的一个老小区东风广场。车位约为75万/个，而2017年至今，成交总价已飙升至99.3万/个。

所谓的百万车位，就这这么豪气。

所以问题来了，车位这彷佛印钞机一样的升值速度，投资车位，是好选择吗？

对比住宅，车位还真的有很多优点：车位可以出租、买卖、交易流程简单，更重要还无需维护、装修，入手门槛低。

再说一遍：稀缺的，就是有价值的。而东莞的车位缺口，是确定性的。同样，小区的车位数量是固定的，但是汽车只会越来越多。

即便不是为了投资，仅从让自己的生活有多一点幸福感的层面上，也该为自己买个车位啦。

/// 请注意，买车位逻辑与买住宅不同！///

作为与房子一样的刚需品，车位肯定可以买，但怎么买，这是一个专业性问题。

买车位属于物业投资的另一条赛道，逻辑与住宅并不相同，今天来详细说一下。

买车位，最重要的核心点在于：研究你要入手的地点周边的车位缺口以及车流情况，缺口越大，则越稀缺。

也就是说，买新房，你可以买在规划期，渐渐等待周边配套兑现，但买车位，不妨考虑更为成熟的地段，商场周边、车位紧缺的连片自建小区周边，都是不错的选择。

｜自建房车位紧缺，周边的小区车位成为他们的选择

如果要购买的是自己所在小区的车位，研究周边车流情况、停车需求也很重要。

以虎门的的万科云城为例，建设年代较新，目前小区的入住率较高。

整个小区配备了接近4万平的商业面积，拥有众多餐饮、零售店铺，每天有大量的客流，对车位需求较大。

另外，虎门万科云城位处虎门镇中心地段，紧邻万达广场，带来大量的消费、办公人群，且周边为大量自建房片区，停车位相当紧缺。

这样的社区+商业+停车需求旺盛的地方，是非常理想的选择。

｜虎门万科云城位处虎门万达旁，被众多自建房环绕

另外，车位的投资回报，是更为清晰明了的参考。

车位由于总价低，以12万的车位为例，总价翻一番是有空间的，从回报率来算，超过100%的回报。

目前东莞大部分一手车位均价约为12-15万，月租金约为350元/月，租金年化投资回报率约为6%，比大部分住宅要高不少。

车位的租金也不是一成不变的。2020年初，《关于调整我市机动车停放服务收费有关问题的通知》出台，允许部分场所停车场收费可按照市场，灵活调节价格。

也就是说，车位拥有了更自由的定价权，当小区物业将车位价格不断提升时，自己的车位租金同样可以提升。

｜东莞停车场可自由调节定价

作为本金的车位，目前部分片区车位起始价格较低，与城区均价25-40万的一个车位相比，存在较大价差，后期升值能力同样值得期待。

品牌，同样不能忽视。

大牌开发商，有更佳的运营能力，拥有更长远的持续溢价能力。交易过程，也更为放心、有保障。

如今，在东莞，小区最多的房企，万科算一个，物业口碑同样深得人心，国民支持度甚高，如果要买车位，可以所为大家的首选之一。

从数据来看，2020年1-7月东莞车位网签排行榜，前10名里面，有5位是东莞万科，也说明大品牌的车位，更受市场欢迎，价值更高。

｜数据来源：东莞中原，仅供参考

最后，购买车位当然需要按照自身出发，根据远近选择性价比高的车位。购买前，一定要自己开车去现场试试，好不好停，还得亲身体验。

房姐有话说：

早就想写车位，但车位个性化更强，并不能直观从交通+地段+配套来判断。

但敏锐的人，早已杀入车位市场，这个领域的血雨腥风，并不比住宅弱。

机会总是留给先行一步的人。

东莞的住宅让你望而却步了？看看车位吧，这也许是东莞为你打开的另一扇窗。

在价格依然较为合适的时间，越早入市，不但选择更多、更早享受，后期的潜力也更为值得期待。