“业主自管”可否破解西安物业管理难题？听听业内人士怎么说

在众多小区仍在为成立业委会而奔走、努力的时候，西安和平花园已从两年前开始实行小区服务升级版——业主自管。

作为西安市唯一的业主自管小区，这种全新的管理方式，同样折射出业主与物业的博弈困境。业内人士认为，成立业委会不是为了与物业夺权，是和谐共建、平等相处。

业委会说服业主 接受物业费上涨

在1995年的西安，坐落于高新路的枫叶高层小区，俨然是高新区的地标建筑之一。

彼时的小区由开发商自己的物业公司进行管理，业主大多是高收入阶层，彼此相处的倒也和谐。随着时间推移，第一批业主逐渐重新购置房产，将房屋出租或者出售，加之相关物业管理法律法规的缺位或不合时宜，小区管理一落千丈。

“物业与业主的矛盾是不可避免的，但也是可调和的。”2009年，小区成立业委会，刘其昇担任主任，他向记者坦言，业委会干的第一件事，就是争取全体业主的合法权益。

“相对于零散的业主来说，物业常常处于强势地位，这种不平等，导致物业常常有意无意侵犯到业主的权益。”刘其昇曾在1993年参与过《西安市物业管理条例》的起草、讨论工作，在他看来，对于那些已经有着强烈成立业委会愿望的小区业主，只要符合相关条件，就应该积极鼓励并提供有力的支持和帮助。

刘其昇同时强调，业委会最先应该解决的是让全体业主参与小区管理的问题，提高大家“当家做主人”的觉悟，其次才是管理方式的问题，是聘请物业公司管理还是业委会自管等，“成立业委会不是为了与物业夺权，是和谐共建、平等相处。”

事实上，在“争取全体业主合法权益”的同时，枫叶高层小区业委会也在维护物业公司的利益。小区物业经理柳长安告诉记者，小区高层从2005年起物业费就是0.4元/平方米，2010年、2013年物业曾两次提出要涨物业费，业委会经过广泛调研，站在了物业公司这边，“做了很多协调工作，最终物业费提到0.8元/平方米。”

刘其昇证实了这个说法。“从前买馒头1元买5个，现在只能买2个，还变小了。从前雇保安保洁多少钱，现在得多少钱？上调物业费是为了更好地保障对大家的服务，业主们也很通情达理。”

服务质量低 性价比不符成主要矛盾

很长一段时间以来，城市市民主要是依赖工作单位分配住房，很少有“物业”这样的概念。改革开放以后，商品房开始出现，越来越多的人都住进了与单位无关、自己拥有产权的住宅里，物业服务作为新型的“管家”登场了。

如今，业主与物业的博弈困境，已经成为影响社会稳定发展的一个重要因素。在本报开通的意见征集平台上，大家反响热烈，纷纷反映碰到的问题。截至目前，共收到各类问题和意见建议200多条，主要涉及物业服务质量低、性价比不符、小区共有收益不透明等。

西安某街办相关工作人员向三秦都市报记者提供了一组数字显示，2020年1月到8月，街办处理12345市民服务热线转办函一共2057件，其中涉及到物业管理方面的有1210件，占比59%。

以小区的经营性收入为例，2017年1月1日起实施的《西安市物业管理条例》第78条中有明确要求，物业服务企业应当将共用部位和共用设施设备经营收益情况等信息，在物业管理区域内显著位置公示并及时更新，但三秦都市报记者近日走访西安城区十几个小区，发现多数小区尚未公示。

“为什么不主动公示？因为处罚力度太小了。”一位不愿具名的受访者援引上述管理条例第112条介绍，“违反此条例的给予警告，并可以处5000元—30000元罚款，这对于庞大的广告收益而言，简直是‘毛毛雨’，这也使业主的法定权利流于纸面而不能兑现。”

业主自管水平也需要升级

多位受访者认为，小区物业管理问题，利益和关系错综复杂，“看得见的管不着”“管得着的看不见”，问题久拖不决，老百姓反映强烈。而问题的核心，则是平衡业主、业委会、物业服务企业三方的权责。

“对于业委会而言，提升自管水平显然非常有必要，而对于业主而言，更要有主人翁意识，更多地关注小区事务，业主们热情参与和监督对小区更加重要，而不是等到各种矛盾问题突出才出来维权。”物业管理专家顾问何志恒说，如果实施业主自管，业主的利益可以得到更好的保障，社会矛盾可能就会少很多，但是，业主自管对于业委会的要求又非常高，一方面是对业委会能力的考验，另一方面则牵涉各方面的利益。

何志恒把业委会组织需要具备的基本能力，总结概括为“十种能力”、“五公”、“一担当”、“一坚持”。这十种能力包括：对法律法规政策规范的了解能力；对物业管理的基本常识了解能力；与政府的沟通协调能力；组织业主能力；与物业协调能力；财务管理能力；文字处理能力；现代办公能力；小区持续建设能力；正能量宣传能力。

所谓“五公”，就是公心、公德、公开、公平、公正。

另外，在困难面前要勇于担当，坚决不能退缩和半途而废，没有担当就不能做好业委会。解决这个问题，并不单是业主或物业公司的事，它需要多方的努力。