中糖大厦改造：城市楼宇提升样本

经济观察报 记者 程璐洋在北京寸土寸金的市区，一栋使用了23年的老旧写字楼如何重焕活力，又符合城市功能升级的要求？即将开工的中糖大厦改造工程试图回答这个问题。

改造

中糖大厦属于中粮集团旗下的写字楼资产，是中国糖业酒类集团公司所属国有产权，始建于1997年，曾作为中糖的总部大楼使用，近年对外出租。

中糖提出改造申请后，中粮集团推荐了参与过中粮广场改造的大悦城控股相关团队。于是，大悦城控股在中粮集团内部向中糖整租这栋楼20年，期间负责对外租赁和运营。

金科新区内大大小小的楼宇改造项目不少，但像中糖大厦这样，运营团队在进场前就与项目的各方主管部门做“可研”沟通的并不多见。这也和运营团队参与过东城区中粮广场改造的经历有关。

中粮广场在2017年完成了C座家居卖场改造为写字楼的工程，那是一次在行业有着高知名度的改造，数月内引发了上百次各种形式的同业参观交流。

在进入项目前的前期沟通中，大悦城控股中糖大厦总经理李迪新为了让新区相关负责部门了解到团队的运营能力，邀请主管部门之一的北京北展地区建设指挥部的负责人去中粮广场参观，“光是说可能不太理解，请大家去那看看”。在现场，这次参观得到了“不错”的评语。

中粮广场的改造经验，实际上不仅对外界起到了样板间的作用，在中粮集团内部也有着类似的功效。当集团子公司们对其持有的建筑资产有了翻新升级需求时，成功升级过中粮广场的团队是最具说服力的选择。

如果成功，中糖大厦也许会成为其又一个“样板间”。

最终拿到这栋建筑面积10860平方米、平面图为七边钻石型的建筑后，开发团队的改造方案是保持原有建筑结构不变，换新机电设备，打开所有非承重墙后重新构建室内空间。

李迪新对这个项目的期待是内外两个小目标：“中粮集团在北京，其实这种资产还有一定数量。我们希望用这个改造形成一个内部标杆，这样的话，有可能未来中粮集团其他板块在北京的这种面对市场的楼，我们也都可以有机会进行合作和委托管理”。

团队的经验也很宝贵。“这个项目的运营招商团队只有10个人，好几个都是兼职，开发团队是大悦城控股北京平台支持。如果这种小分队能干成，可以快速复制。”

除了对内的小目标，对外的目标也很明确。

“我们在东城有中粮广场和中粮置地广场，但北京很多区其实还没有城市更新的作品，也希望参与到西城的产业升级中去。”

2020年5月11日，北京市西城区在全市率先出台《西城区支持低效楼宇改造提升若干措施》，界定了四类低效楼宇：整栋空置或正在使用但区域综合贡献低于西城区平均水平或低于周边平均水平、入驻率偏低（实际出租面积/楼宇建筑总面积≤70%）的商业办公楼宇，或现状功能定位、经营业态及建筑风貌不符合城市发展功能需求的存量商务楼宇和办公楼宇。

措施同时提出对改造主体和运营主体的奖励补贴，改造提升的部分楼宇最高可获600万元补贴。

按这个标准来看，西城区内5千平方米以上的360多栋写字楼里，有200多栋低效楼宇，北展地区建设指挥部副总指挥李云伟说。

升级

起源于上世纪80年代的动物园批发市场(以下简称“动批”)，曾是中国北方最大的服装批发集散地。2017年11月30日，东鼎市场闭市，标志着曾有8栋独立楼宇、建筑面积约35万平方米的“动批”疏解腾退完成。

不到两年时间，这里的“动批”痕迹不再，在中糖大厦周边，一栋栋焕新的写字楼逐步亮相：原万容市场改造为奇安信公司总部大楼，已投入使用；原天皓成市场转型为宝蓝金融创新中心，目前入驻率达100%，业态主要涵盖云计算，无人机、云支付等企业。

“动批”腾退出的空间东临金融街，北接中关村，是北京核心的西城区难得而宝贵的城市增量空间。

根据《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，要求打造“一区一核、多点支撑”的空间布局，形成“各具特色、互动协同”的金融科技发展格局，其中“一区一核”就是建设北京金融科技与专业服务创新示范区及核心区。

从《北京金融科技与专业服务创新示范区（西城区域）建设方案》来看，金科新区西城区域核心区将重点布局监管科技、金融科技、风险管理、金融安全和支撑金融科技的创新型专业服务。

因此，李迪新认为“在示范区就要有示范效应。中糖大厦面积就1万多平方米，如果规划整租给一家企业，他在金科新区就有了一个楼，这对企业是非常好的吸引点。而且周边的写字楼都做不到，唯一能做到的是整租了3万平方米的奇安信，但它在面对西直门外大街的第二排。”

基于对金科新区定位和中糖大厦区位的判断，李迪新预期中糖大厦改造后的租金“有60%到70%的涨幅应该没问题”。

此外，金科新区对西城区政府有着腾笼换鸟、区域升级的意义，这在早已进入存量时代的北京市场，十分难得。

2019年，西城区落实金科十条政策兑现3000万楼宇改造补贴。今年区财政安排1.5亿元资金用于兑现“金科十条”政策。其中，3月完成兑现7316余万元，用于激励企业自主创新，并缓解疫情对科技企业经营的影响。9月完成兑现6400余万元，兑现第一批入驻金科新区的25家重点金融科技企业的注册资本金补贴和房租补贴，其中中证信息、建信金服等8家企业获得实收资本补贴支持，中移金科、爱保科技等14家企业获得房租补贴支持。

“企业引进之后更要做好服务，不管是企业需要的高新申请、上市辅导、政策对接，还是员工需要的高级职称、工作居住证和户口、入学保障、人才公寓，只要企业有需要，我们都会协调相关部门去努力解决”，中关村科技园区西城园管委会产业处处长王爱军认为，对企业的精准服务才是根本。

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程璐洋经济观察报记者