拆迁时，每平赔3千跟每平赔3万的房屋，区别在哪？

当拿到拆迁补偿款的那一刻，有的被拆迁人喜气洋洋，感觉自己走上了人生巅峰；有的被拆迁人却唉声叹气，感觉自己的人生进入了低谷。同样都是拆迁，怎么别人的房屋一平能拿到三万的补偿款，而我的房屋一平却只能拿到三千的补偿款呢？

相信我们大家都知道，对国有土地上房屋进行征收时，由被征收人选定的评估机构来对房屋的价值进行评估确定。其补偿标准是以房屋征收决定发布那天起的周围类似房地产的市场价值为准。

周围类似房地产是什么？主要是看这几个因素：用途、区位、建筑面积、建筑结构、新旧程度。在对房屋进行评估时，房地产评估机构会先到被征收人处进行实地勘察，然后再结合以上五个因素，从而将房屋的价值确定出来。

如果你拿到的房屋补偿款没有别人多，很可能是因为你的房屋在下列几个方面没有优势：

1、区位

所谓区位因素，就是指所在地的自然条件同行政、社会、经济因素相结合所产生的特征并可以对房地产价格产生影响的因素。

在一定意义上来说，区位因素的分析就是土地价格的分析，我们可以把这个过程分为两个部分，一部分的土地价值是由级差地租所决定的，一部分的土地价值是由绝对地租所决定的。前一部分主要取决于后天因素形成的环境，前一部分主要由城市平均地价的水准决定。另外，城市规划还会对土地价格产生比较明显的中长期结构性调整作用。

各地的房屋价格是存在差异的，发达城市如北京、深圳、上海等地的房价就比较高。当遇到拆迁的状况时，在这些地方居住的被拆迁人能拿到的房屋补偿款要比其他区位类似的房屋价值更高一些。

2、用途

在这里所说的用途主要分为非住宅和住宅两种，其中，住宅包括别墅、公寓、普通住宅等。非住宅有经营性与非经营性两个类别，前者包括写字楼、仓储用房、通用厂房、交通枢纽用房、商业营业用房等；后者包括非营利公共设施用房以及行政、事业单位等。

而在确定用途时需要以拆迁房屋所有权证书上记载的用途为准，拆迁房屋所有权证书中没有将用途标明的，一般以产权档案中记录的为准，产权档案中没有记录的，一般以实际用途为准。在对实际用途进行界定时以规划部门是否批准，是否能将合法手续取得为准。

在通常情况下，商品房的补偿价值是要比普通住宅更高一些的。

3、建筑结构

建筑结构通常包括木、砖木、砖混、钢、钢混、框架、简易结构、建筑物的风格、布局、外观、施工质量等方面，会对房屋价值产生一定的影响。

房屋的补偿价值同房屋质量是成正比的，房屋质量越好，评估时房屋的补偿价值就越高。

4、新旧程度

我们可以将新旧程度称为折旧率，根据有关规定，在通常情况下，商用为四十年、厂房为五十年、住宅为七十年，在此基础上将折旧率算出之后，再与建筑结构相结合将基本的限制性要求作出来。

具有保留价值的文化、历史风貌的建筑是不受折旧期限制的，以建筑文物的实际评估价值为准。

5、建筑面积

目前，建筑面积可以分为建筑物整幢面积、套内面积和单元面积。

对于具体征收补偿关系来说，主要分为分摊的公有建筑面积和套内建筑面积。但从具体的实践情况来看，有时建筑面积是存在一些水分的，判断房屋的大小的同时要要将使用面积考虑在内。

在对房屋进行征收的过程中，在计算房屋面积的时候，开发商的单元房或者安置房的厨房、电梯、厕所、阳台等都需要包括在内，而被征收人的院落、配房内的门房、厕所、厨房基本上都是按照附属物来对待的，只对建造成本的价格进行补偿，这对被征收人来说是非常不公平的。

总而言之，评估机构的评估会对房屋价值的补偿产生一定的影响，会起到定价的作用，在现场的勘查过程中，房屋的用途、区位、新旧程度、建筑面积、建筑结构等因素，都是评估的重要内容。在评估人员去现场测量房屋面积时，被征收人可以积极的配合，将自己的观点充分的表达出去，向评估人员介绍有关房屋的各个方面，以保证最终的评估数据是真实有效的，让自己拿到合理的补偿。

北京楹庭律师至今有20年的拆迁诉讼经验，为企业为被拆迁人依法争取合理补偿，有过因国有土地按集体土地征收补偿提高34倍的典型案件，也有介入后7天快速结案的某企业经典案例，还有以违法建筑强拆某汽贸城到法院裁定赔偿1亿9千余万的案例，也有通过非诉方式就解决企业数千万企业厂房征收补偿的问题，鉴于行政诉讼的专业性，需要常年大量案件办理的丰富经验，很多被征收人也因此找到北京楹庭律师。