隆基泰和向高能级城市扩张，欲借新产品系布局全国

本报记者 李未来 北京报道

把项目从区域扩展到全国，是很多区域房企的梦想。目前的TOP房企许多是从区域走出来的。在南昌起家的新力，短短几年时间就做成了全国房企TOP50，禹州、融信、建发等闽系房企也纷纷从福建扩张到全国。

而从三线城市走出去更是难能可贵。在河南驻马店起家的昌建地产，把项目布局到长三角，做得有声有色。以环京区域为大本营的隆基泰和也开始发力，要实现全国化布局。

上半年隆基泰和在成都公开土拍市场拿下3宗地块，在西安也有布局，与全国化战略相匹配的，是隆基泰和产品的升级。在8月26日的产品系发布会上，隆基泰和全新发布了云玺、紫樾、澜庭、观棠四大产品系。

隆基泰和地产集团战略投资中心总经理王巍在接受《华夏时报》记者采访时表示，目前的投资首先是要选对城市，其次要寻找城市结构化的投资机会。

向高能级城市、高潜力板块扩张

“今年是隆基泰和发力的一年。投资首先要选对城市，只要选对了城市，就具备了成功的基础，原来我们聚焦环京市场，对环京区域是比较了解的，到了其他城市后，我们要做一系列的城市研判，比如成都、西安、重庆等，我们要从多个维度，进行静态、动态的分析，静态层面看这个城市的基本面、房地产市场的量价水平，动态层面看板块竞争、市场潜力及轮动周期等，然后再结合自身的竞争力从中选择。”王巍向记者说道。

王巍称，每进入一座城市之前，他们都会做比其他开发商更细致的研判，当前的房地产投资从宏观到微观，一定是数个投资逻辑的叠加，要符合总体战略投资布局，同时还要投融结合、投运结合、投营结合，以及与企业自身竞争能力相匹配。

“以成都为例，我们在成都的投资是有战略性部署的，第一圈层的武侯、青羊、锦江、金牛等区域基本没地可出，只有成华区上半年供应了多宗优质地块，我们抓住机会获取了一宗。第二圈层的龙泉驿区是成都向东发展的重点，刚需、刚改类的产品适合新进企业，具有深耕价值，我们也实现了战略性进入。温江市场成熟，项目所临的光华8线，是正在建设的一条到成都主城区的快速路，到成都主城区只有30分钟的车程，未来温江引进的新产业都要规划到光华8线沿线。从总体规划上来看，周边的住宅地块已相当稀缺。在进入时点上，就目前成都购房政策及房价剪刀差来看，此时进入温江打造改善类居住产品的成本较低，有助于我们打磨产品和提升品牌影响力。以上是我们布局成都的三个核心逻辑，与此同时，我们还会积极获取第三圈层的简阳、新津等地的优质项目，最终还要在高新区和天府新区等区域布局，那里才是成都房地产市场的终极战场。”王巍表示。

寻找结构化的增量机会

虽然受到疫情的冲击，但上半年全国土地市场热度不降反增。全国土地出让金额TOP20城市的成交总额为12784亿元，同比上升12.7%，主要由于一线城市高成交金额的拉动。在上榜城市中共有13个城市土地出让金额同比上升，其中杭州土地收金达1690.9 亿元，同比增长29.7% 。

而在王巍看来，在竞争如此激烈的市场中，仍然有一些结构化的机会。所谓结构化的机会，他说到：“要关注三个关键词，一是增量、二是蓝海、三是稀缺，围绕城市、板块、节点、功能、产业进行全结构布局。城市层面，选择房地产市场健康、量价企稳、人口净流入与竞争度偏低，有较大价值增长潜力的城市；板块层面，选择存在明显区域剪刀差，有市场轮动机会的价值洼地；节点层面，随着城市群及周边核心城市的不断发展带动，侧重交通路网便捷、配套成熟的商业地产及TOD项目；功能层面，选择如人口老龄化趋势下的养老地产、消费升级背景下的文旅地产等；产业层面，选择在新基建等政策性投资驱动下，数字经济相关的总部经济体等新型产业地产业态。”

“我们在分析温江板块的时候发现，成都主城区小地块比例正在逐年上涨，于房企而言，拿小地块比较灵活，但对于购房者而言，也意味着项目公共空间有限，比如“消失”的大中庭、无法溢价的社区景观等。所以，当前成都城西的外溢客群如果要买一套改善型产品，购房资格及总体价格都制约着客户购买力。于是，基于客户的需求及市场的变化，我们从客群导入的逻辑上进行了深入分析，他们都有共同的改善需求特征。大环境上，他们更加关注交通便捷度、生活配套成熟度、生态环境宜居性等；小环境上，他们更关注低密的规划尺度、稀缺的大中庭景观、三面宽大横厅。因此，高改善的产品、低密度的品质园林、大户型、精装修，都是客户关注的核心要素。”

四大产品系助力全国化布局

从区域走向全国，需要产品力的支撑，王巍坦言，仅以环京市场的开发经验来应对全国性房企的竞争，肯定是不足的，他们需要多层次的产品布局在合适的板块。

记者了解到，本次推出的四个产品系中，云玺系是隆基泰和地产集团全新产品系的TOP产品，以顶级建材、大师团队、定制产品和增值服务打造顶级生活方式；紫樾系是以城市精英为目标客群，通过精工细节设计、大尺度空间和健康科技配置，在城市核心区打造高端住宅；澜庭系面向社会中坚阶层，择址交通配套齐全、环境较好的成熟区域，打造全功能空间设计的品质住宅；观棠系为城市活力一族筑居，在主城外发展环线、新兴片区、潜力城郊打造有完善配套和社交空间的美好住区。

“行业正在从‘居者有其屋’迈入到‘居者优其屋’的阶段，宜居、绿居和乐居是转型升级的主旋律，未来将呈现‘龙凤呈祥’的局面——住宅地产和产业地产齐头并进。”高级城市规划师顾云昌说，健康、科技、人文和全生命周期的运营服务，越来越成为住房产品的核心竞争力，隆基泰和已经迈出了这一步，全新产品系契合了这一时代要求。

在王巍看来，隆基泰和的全国化战略有着自身的优势。在环京区域，隆基泰和通过多元化的投拓方式取地，土地成本低、利润率高，但开发及资金沉淀周期较长。而与之互相弥补的是，成都、西安等城市的市场能极高，核心板块虽然地价较高，但开发周期短、销售去化快、融资成本低、现金流贡献大。

大本营项目利润高，外阜项目周转快，这样就形成了一种均衡。

“比如唐山项目一开盘即清盘，西安、成都也是一样，可能利润率没有那么高，但货值高、流速快、市场安全。外阜的项目贡献的现金流，可以保障大本营的城市更新和片区开发项目，后者需要强大的资金池支撑，但一旦整理完毕，项目地货比和利润率是非常高的。”王巍说道。