旧改不再只是前期服务商的江湖！
东莞旧改新玩法！可通过招拍挂直接确定旧改开发主体，略过前期服务商。
8月21日上午，东莞公共资源交易网挂牌两宗地：
类型：城市更新
编号：2020WD001、2020WD002
这是东莞首次进行城市更新单一主体挂牌招商。
单一主体挂牌招商与前期服务商有何区别？
简单来说，前期服务商负责帮村镇做旧改前期调查服务，包括更新单元划定方案、不动产权益核查和确认、不动产权益人亿元征询、拆迁补偿方案拟定……
开发商拿到前期服务商，不等于成为旧改项目的开发主体。
前期服务商在旧改挂牌阶段，依旧要遵循价高者得原则。
根据2018年发布的《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》：鼓励一个单元只安排一个改造主体整体实施，改造主体可为政府、单一土地权利人、单一主体挂牌招商确定的市场主体。
更新单元采用单一主体挂牌招商方式实施的，镇街政府要充分做好更新单元的研究包装，提出更新单元的规划要求。
同时，要严格防控开发商在前期服务以外通过“合作协议”、“框架协议” 或其他形式圈地囤地。
“前期服务商，都是圈地运动，类似勾地。但要真正拿到地，还需要通过单一主体挂牌招商。”一位业内人士表示。
单一主体挂牌招商，成交后就可以开展补偿，获得土地使用证；旧改设计方案通过之后就可以开发。
值得注意，今天挂牌的凤岗竹塘村下围工业区新型产业类更新单元、清溪清厦村鹿湖坝商住A更新单元都没有前期服务商。
竞拍成功后，由收购主体全权负责旧改事宜。
2020WD001 凤岗竹塘村下围工业区新型产业类更新单元 单一主体挂牌招商
位于凤岗镇竹塘村下围工业区，凤深大道与凤清路交汇处，单元范围西至东深河、东至凤清路、南至东深公路、北至大塘北路。
总占地面积为59352.19平方米，全部为拆除重建范围，容积率4.0，总计容建面23.74万平方米。
全部为集体土地，已办理土地所有权确权登记，所有权人为下围股份经济合作社。
拆除重建范围现状为工业厂房，自上世纪90年代建成使用，总建面75818.44平方米，其中5035.15平方米权益人为下围股份经济合作社，70783.29平方米权益人为东莞市恒益实业投资有限公司。
因单元地块太小无法贡献用地，按照对应使用类型的2倍土地出让底价缴纳相应部分土地地价，按公有资产补偿计入政府（集体）综合收益地价款起始价；
配建停车位100个。
更新单元新型产业用地（MO）出让年限为50年，建成的产业用房可分割转让，在扣除私人物业补偿面积后，可分割转让计容建面不得超过该新型产业用地剩余计容建面的49%。
单位建设用地年财政贡献须达到130万元/亩（计算财政贡献的用地面积=单元占地面积-补偿物业中产业用房独立占地面积）。
拆迁补偿要求
更新改造后下围股份经济合作社的补偿收益为物业补偿，共22000平方米，其中新型产业用房建面17000平方米由更新单元开发主体配合办理不动产权证到村集体名下；
余下5000平方米新型产业用房，村集体要求开发主体按首期同类型产业用房销售价格的同等货值获得收益；
对东莞市恒益实业投资有限公司现状的拆迁安置补偿，由收购主体与恒益公司协商为准。
项目开发要求
建设期为2年，更新单元拆除范围内建筑须在“1+N”总体实施方案批复出后180天内完成拆迁工作；
在签订用地使用权出让合同之日起6个月内动工，2年内竣工；
补偿物业项目2年内完成建设交付下围股份经济合作社。
2020WD002 清溪清厦村鹿湖坝商住A更新单元 单一主体挂牌招商
北至茅峯水库泄洪渠、南至鹿湖西路、东至规划科技三路、西至鹿鸣路（清凤大道），更新改造后主要用作居住用途，开发周期为4年。
占地面积138217平方米，拆除范围建筑总量107800平方米：
拆除范围37853平方米，规划为文化设施用地，出让年限为50年；
现状保留35482平方米，规划为公园绿地；
整治活化47170平方米，规划为道路；
现状道路16968平方米；
“三地”和超标“三地”744平方米，规划为二类居住用地，出让年限70年。
地块起始价13732万元，其中：
1、政府土地出让收益起始价为1858.94万元；
2、搬迁补偿方案明确的集体经济组织补偿11872.29万元。
集体经济组织补偿为固定值，竞价限于政府土地出让收益部分。
须补偿给清溪镇清厦村鹿湖坝股份经济合作社的物业补偿3773.29平方米商业、货币补偿11872.79万元、综合整治工程1866.16万元、对其他不动产权益人现状产前补偿安置，最终补偿由收购主体与其协商为准。
其中说明：
1、更新单元拆除范围内涉及不动产权益332处，其中已明确权益314处，剩余18处房屋由不动产要约收购主体负责处理。
2、搬迁补偿方案补偿标准已获得权益人同意率为84%，剩余16%的权益人意愿工作由不动产要约收购主体负责处理。
一、公共服务中心
1、总计容建筑面积要求：6100平方米或以上；
2、建筑层高：首层不超过6米，标准层不超过4.5米；
3、设31个停车位，总占地430平方米；
4、绿化面积达到1840平方米或以上。
二、9班幼儿园
9班幼儿园，计容建面2160平方米或以上，用地面积2700平方米或以上。
三、回迁房建设要求
计容建面达到32700平方米，地下室总面积达到15000平方米或以上，总户数达到300户；共设368个地下停车位。
四、山体公园要求
整体活化约23842平方米（附建100个社会公共停车位，生态修复约986平方米），对总体布局、景观要求、其他要求均有具体规划要求。
五、新村整治活化要求
新增街头绿地约1306平方米（含生态修复约197平方米），新增2条12米宽城市支路4116平方米，连接滨河南路与鹿湖西路。
每一项建设要求都有成本分析表，科目、面积、单元造价都标注的十分清楚。
拆迁补偿方式：
用地（含建筑物）、集体巷道、空地可选择房屋置换、货币补偿及房屋置换与货币补偿相结合。
第一：地上有房屋（含有证和无证）
属村民的砖混、框架结构住宅
1、置换住宅类安置房的按建筑面积1:1置换。
2、货币补偿的按不低于收购之日类似房屋市场评估价。
属村民的已坍塌房屋
1、置换住宅类安置房的按基底面积1:1置换。
2、货币补偿的按不低于收购之日类似房屋市场评估价。
属村集体的砖混、框架结构住宅
1、按建筑面积1:1置换居住补偿面积，以17500元/平计算货币补偿。
第二：地上无房屋（已办理土地使用证的）
1、选择产权置换的，按照发证面积1:1比例置换住宅类安置房。
2、选择货币补偿的，按不低于收购之日类似房屋市场评估价
第三：巷道、空地（无土地使用证）及院子
1、集体巷道、空地按1:0.25比例置换商业；剩余商业部分，村集体拥有优选购买权，购买价格为30000元/平。
2、私人院子只按1:0.25比例置换住宅，不予货币补偿。
第四：其他补偿
户籍登记地址在本项目范围内的户籍人口、户籍登记地址不在本项目范围内但拥有鹿湖坝分社股权的人口均给予18万/人的置换面积指标补助（户籍登记日期截止至2019年7月31日）。
搬迁补助费
1、村民按照每户2万元给予一次性补偿；
2、集体给予6000万元一次性补偿
临时安置补助
1、实行房屋置换，按户籍人口200元/人/月计算；临时安置期自被补偿安置人搬迁完毕之日起至回迁房交付之日止，暂定为2年，合计4800元/人。每6个月发放一次。
2、选择货币补偿，不给予临时安置补助费。
东莞房视：旧改或要进入突飞猛进时期
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