【楼盘测评】绿城·明月听蘭：亦庄新城置业风向标

从市政府东迁开始，北京向东的脚步就从未停止。

2019年亦庄“扩区”，产业经济实力雄厚的亦庄再获发展空间。同时，亦庄与通州两座新城相接处投资550亿元的“两站一街”项目正式启动，“科创CBD”呼之欲出。

今年6月《北京市人民政府关于由北京经济技术开发区管理委员会行使部分行政权力和办理部分公共服务事项的决定》出台，台湖和马驹桥两地划入亦庄新城版图的新房项目，房本由“京通”变“京开”。

种种迹象表明，北京下一个发展极就在亦庄新城。

01

亦庄“扩区”谁受益？

28 年时间，入驻亦庄的企业已超2万，其中世界500强企业超过80家，面对巨大的产业集聚效应，吸纳周边土地扩大发展，是亦庄“扩区”的第一步。

2019年，北京市政府批复的《亦庄新城规划（2017-2035年）》中，亦庄新城规划范围扩至225平方公里。包括之前近60平方公里的面积，以及新增大兴和通州 部分的165平方公里。

新增区域涵盖台湖高端总部基地、瀛海以及旧宫的综合配套服务区，还将马驹桥、长子营、青云店、采育等部分地区纳入新城规划。

据了解，现阶段亦庄与新纳入区域的关系为共管，亦庄开发区管委会主导经济管理和建设等事物，原属地政府主导社会管理事务。

以现行政策，划入亦庄新城的台湖产权办理虽在亦庄，但仍要执行通州限购政策。对此，有专业人士表示，这只是亦庄新城扩区的开始。

纵观国内通过征借相邻土地甚至飞地发展经济的最成功案例，当属深汕特区。然而当年深汕特区的发展并非一番风顺。

早在2011年，广东省委、省政府就批复《深汕（尾）特别合作区基本框架方案》，成立深汕特区。

彼时，广东省的初衷是希望引导深圳的投资进入汕尾这个贫困地区，带动汕尾经济的发展，而深圳也决定投资100亿元推进深汕的发展。为此，深汕两地设计 了“齐抓共管”的管理模式。

《深汕特别合作区运作方案》节选 来自网络文献

可从2011年到2017年，深汕特别合作区几乎没有任何实质性发展。深圳方面承诺的100亿投资迟迟无法到位，而问题就出在“两地共管模式”。

当时的深汕特区，责、权、利不对等，汕尾不放权，深圳举步不前，特区发展一直在空转。

2017年4月，当时的广东省委主要领导前往深汕考察，管委会把深汕的困局不加掩饰地做了汇报，引起领导高度关注。

8月，领导再次考察深汕，决定改变原有的深汕两地共管模式，在不改变深汕土地行政属地所有权的基础上，汕尾让出管理权，交由深圳一方全权管理。

这是一次关乎深汕特区生死命运的重大决定。

在明确落实了深圳对于深汕特区的单独管理权限后，户籍、财政、土地出让、行政等管理措施相 继到位，连区号都统一变为0755，邮政编码也改为518020，整个深汕已经被认定为深圳的第11区。

海洋智慧港（2016年9月、2020年3月对比）

顺泰物流中心（2016年9月、2020年3月对比）

经过2019年一年的发展，深汕特区已完成供地产业项目83个，其中76个来自深圳。已开工的69个重点建设项目集中投资535亿元，涵盖城市建设、产业发展、政府投资三大领域。这样的建设速度不亚于改革开放初期的深圳。

2019年深汕特区GDP达到46.80亿元，增幅23%，常住人口增加24%，升至9.34万人。目前，深圳地铁集团已完成深汕高铁城际铁路项目工程可行性研究及配套专题项目签约。未来，从深汕出发30分钟内就能到达深圳，1小时内就能到达广州。

深汕特区的成功，让亦 庄新城“扩区”发展有了可借鉴的案例。

02

台湖，新城的桥头堡

亦庄既代表了中国智造驱动的新兴经济发展方向，也是未来极具价值增长潜力的区域。

根据《亦庄新城规划2017-2035年》，2035年亦庄人口将在11.2万人（2015年）基础上，再增加75.8万人，达到常住89.2万人，其中就业人口65万人。

此时，无论是 在距离上还是产业发展路径上，紧邻亦庄路东区的台湖高端总部基地，都将成为最先受益的区域。

距离上，台湖与亦庄接壤而临，产业上，台湖光机电产业与科创研发一脉相承。

《亦庄新城规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》中明确指出，台湖作为亦庄新城空间布局规划“一廊一带三中心”中的科技金融创新中心，重点发展科技服务业、金融服务，建设有利于技术创新和产业发展集聚的地区创新中心。

今年3月，已有16家信创领域龙头企业入驻亦庄新城通明湖信息港。 5月 信创园顺利开园，包括龙芯、华为、飞腾等自主核心芯片项目和高端研发及智能制造项目在 内的30家信创领域企业签约落地，为台湖产业发展注入活力。

此外，台湖未来的发展与“两站一街”的建设也有很大关 系。

“两站一街”位于亦庄新城台湖板块。iashan根据此前规划方案，“两站一街”规划总用地面积1677公顷，未来有两个占地数千亩的湿地公园建在区域两端。区域内绿地与水系的占地面积将达到总面积的三分之一。

此外，区域内正在建设的地铁17号线将设3座站点，规划中连接新老机场的城际联络线（即原S6线）也将从“两站一街”外围穿过并设站，加上未来启用的京津城际铁 路亦庄火车站和已有的地铁亦庄线，区域交通四通八达。

2019年底，北京市规自委网站集中发布了轻轨L2线通州段次渠站、垡渠南站、亦庄火车站项目等30几个地块实施一级开发的批复，“两站一街”建设提速。

这个定位北京“科创CBD”、京津冀区域“微中心”的高端商务地标，将成为北京职住平衡的又 一典范。

03

绿城，置业风向标

发展如此超前的区域一定要有与之相匹配的产品。此时，绿城·明月听蘭，带着三个好产品亮相了。

绿城·明月听蘭距离亦庄线和17号线次渠站约700米，无论通往国贸CBD还是亦庄核心区，两条地铁线路都能实现0换乘的快速通勤。

同时，绿城的产品设计，以及精装商品住宅的品质感，相比周边限竞房项目有着明显的竞争力。

比如，在见惯了89平米南向两面宽或者三面宽不通透的小三居户型之后，绿城·明月听蘭的96平米南北通透三面宽大三居户型，有着更符合居住需求的直观感受。

进门处，独立玄关配置了超大储物柜和独立消杀空间，即能满足人们归家后第一时间的消毒，还能将所有出行携带的物品第一时间放入储物空间进行收纳，解决了小户型收纳空间零散的问题。

138平米3+1户型，设计了奢阔的大宽厅。约6.9米的面宽，让功能与空间随需切换，填补了亦庄区域缺乏大面积改善型居住品质的现状。

项目不计成本的为约6.9米的客厅面宽配置了超大观景横窗，不光利于采光，站在窗前还能将小区中心绿地景观收入眼底。

大面宽短进深的全明户型设计，让室内通风更为便利。LDK的餐客厨一体设计，功能分区明确，空间无浪费。私家电梯厅、双明卫、卧室飘窗、新风系统，处处体现着居住改善的配置升级。

更为方正的120平米户型，中和前两个户型特点，做出了实用的四居产品。可以说，首置和改善家庭的各种需求都被绿城·明月听蘭三个产品覆盖了。

绿城的精装一向被业内称为标杆，这次也不例外。

在体现品质感的金属踢脚线上，传统的棱角拼接被弧形拼接所取代。这样不仅材料成本有所上升，施工更比传统踢脚线多耗时一倍。

而为了品质，绿城所付出的远不止这些。

据悉，为了体现大户型的品质感，绿城在约2.95米的基础层高上，将120平米户型做到约3米层高，将138平米户型做到约3.15米层高。项目为此损失了约8套房的可售面积。

如此下本的投入，换来的是绿城·明月听蘭在区域超前十年的产品品质。这也同样契合亦庄新城“两站一街”的高起点规划。

未来，如深汕特区般快速崛起的台湖，必将成为亦庄新城的又一亮点。在限竞房逐渐接近尾声的北京，提前布局价值上升区域的商品房也将成为下一阶段京城置业的风向标。

楼盘测评

丰台

| | | | | | | | | |

大兴

| | | | |

门头沟

| | |

海淀

| |

石景山

| | | | | |

朝阳

| | | | | | |

亦庄

| | | | | |

通州

| | | | | |

东城

昌平

|

房山

顺义

| | | |

环京

| |

区域测评

| | | | | | | | | | | | | |