昨天，一个关于“郑州公寓是捡漏还是大坑”的话题引爆了我们的房产交流群。
网友A:我干了7年房产销售，之前7000左右入手的正弘数码港，现在单价10500，租金每月差不多有2500，真香。
网友B:不看好公寓！买住宅就像买头猪，不住还能杀了卖肉，买公寓等于买只鸡，只能看着下蛋。
网友C：今年租房市场不景气，据说郑州租金环比下降0.55%，同比下降1.66%，买公寓就等着砸手里吧。
为此小编特意调研了郑州一些公寓，郑州公寓租金的真相究竟是怎样？我们且往下看。
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郑州公寓市场现状
郑州公寓存量持续走高，去化周期攀升，去化压力越来愈大。
数据来源：房管局备案数据
从郑州公寓存量变化上看，2016年下半年至2017年上半年，郑州公寓存量达到近4年低位，去化周期保持在6-12个月之间，整体市场表现良好，去化速度都反应到公寓市场火热。然而2018年下半年至2019年上半年，公寓市场突然下滑，遇冷现象突发，去化周期高达28个月。
郑州公寓去化压力大，市场上那么多的公寓都能给买家带来收益吗？
显然不是这样，不信你看：郑州市公寓销售主要区域租金收益率情况，用事实说明一切。
郑东新区：
东区是郑州产业最集中、就业人口最集中的地方，人均工资较高，租房需求也高，目前一室公寓租金在2000-3000之间，不同小区租金回报率差距较大。
在东区，小区环境更好、物业更好、配套更好的万科誉租金最高，出租率最高。卢浮公馆2013年的房价仅8800元/平左右，因此租金回报率最高。
管城区：
管城紧邻东区，除了地缘人口还能承接东区的外溢人口，有人就有租房需求，因此区域内配套成熟的公寓出租率还不错，一室公寓租金基本在1500-1600元/平。
在管城，配套成熟、人气集中的正商华钻出租率，租金回报率最高。
北区：
北区发展成熟、人口众多，但产业没有东区新，公寓在这个区域内并不是一个很受捧的产品，出租率、租金差距较大。
正弘城丽汀公寓是金水区近两年热度很高的一个标志性公寓项目，生活、交通配套成熟，62平的租金在6000左右，目前对外出租的房源并不多，更多的是自用。
美景麟起城临着大学城，很多不愿意住宿舍的学生会选择租在这里，小面积的一室出租率还可以，租金在1300左右。
高新区：
在高新区公寓供应过剩，人不多，但房子供应量很大，所以租金不高，且出租率很低，一室公寓租金普遍在1000-1200，四环内、外租金相差不到200块。
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现阶段公寓能不能买？
首先公寓投资无非是两种情况，一是转手赚差价，另一种是出租赚租金。
先来看第一种。
众所周知，公寓转手的税费非常高，但是高到什么程度呢？一起来看一看公寓转手需要交哪些税。
1.增值税：成交额*5.5%
2.印花税：成交价*0.05%
3.土地增值税：增值差额的30%-60%
4.个人所得税：增值差额*20%
我们以30万元购买一套公寓为例，3年后以40万元转手，收益为10万元，但是要交多少税呢？（这里增值税以最低的30%计算）
也就是说，投资30万的房子，持有3年转手的话收益可能仅为4.5万元不到。所以高额的税费，让公寓投资转手赚差价这条路基本上走不通。
所以说买公寓，最好是长期持有靠租金来获得收益。
那么问题来了，买什么样的公寓租金高，能够有更高的收益？
1、买公寓首选主城区地铁口，离地铁口越近越好。对于年轻上班族来说，交通方便真的很重要，并地铁口附近人流量大，这些都是潜在租客。
2、一定要选小面积低总价公寓。能买小的不买大的，两套20平公寓租金远高于一套40平的，最好的是月租金和月供基本持平。
3、一定要是有人口与产业支撑。在商务区或拆迁的城中村附近是投资公寓的绝佳选择，这些地方人口密度大，出租率会有保障。配套缺乏的新区的公寓一定不要碰。
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郑州有哪些公寓值得买？
既然知道了公寓能不能买，怎么买的问题，下面就是该买哪儿了。小编整理了几个郑州主城区值得投资的公寓，大家可以参考一下。
绿都紫荆华庭
项目位置管城区紫荆山路与南三环交汇处, 距离地铁南三环站大约400米, 交通便利。目前在售建面32-42-62平的公寓房源，均价9000-13300元/平，预计2021年12月精装交付。
项目规划约8万㎡商业综合体，集百货、影院、购物中心于一体，生活便利, 后期肯定非常好出租。
朗悦公园道1号
项目位于高新区雪松路与翠竹街交汇处，占地1000亩，是高新区配套较为完善的核心区域。项目周边有1号线郑州大学站和8号线银屏站雪松路。
项目紧挨公园茂附、汉威科技、中心广场，生活特别方便。距离商业较近，好处自然是生活方便，比较热闹，坏处是经常堵车，有的时候噪音很大，对于周边居民来说也是困扰。
宝能郑州中心
项目位于郑东新区商鼎路与博学路交汇处，属于郑州高铁东站东广场核心商务区，距离地铁博学路站约220米，交通出行便利。目前在售40-105平的公寓房源，均价12000-18000元/平。缺点是面积过大，租金回报率不如小户型房源。
名门天境
项目位于金水农业路与中州大道交汇处西100米，金水区的核心位置，且临近CBD、熙地港、王府井、国贸360等商圈，是个地段为王的一个公寓产品。精装双气，带新风系统，也是项目的一大亮点。
目前在售建面约46-168㎡的公寓，均价12500-13000元/平。租金带来的收益可以参考一路之隔的名门国际的房租。
裕华满园
项目位于高新区莲花街与长椿路交会处向西300米，一路之隔是郑大新校区，东边700米是地铁1号线河南工业大学站，紧挨河工大校区。因为有着两个学校的背书，再加上莲花街区域配套都比较齐全，生活气息浓厚，出行有地铁和四环高架。劣势是项目左侧第一排挨着四环高架，可能会有噪音影响。
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