新手买房须知：这5个坑千万要避！附部分购房合同注意事项

昨天一个大学同学从上海打来电话，已经是晚上12点多了。本以为有什么急事，后来知道是因为买房的事儿。他毕业后一直读到了博士，因为博士的学历直接积分落户到了上海，不到三年，在家人的支持下掏空6个钱包买房子。打电话时已经和业主进入了谈判环节，所以想着问问自己人有什么样的注意事项，怕一小心踩了坑。

时间紧急，我迅速回想了一下6年来处理过的纠纷后期，总结了以下6点注意事项：

买房须知1：核验房本真实情况，业主本人身份情况，婚姻情况

核对房本，是因为除银行贷款后的二次贷款，尤其是民间借贷在房本上是不做标记的，所以请一定确定房本的产权情况，是否有查封，保全等，或者业主是否有大额的借贷。在北京，是有北京通业主可亲自查询的。其他城市若是没有，则一定先付少量定金，然后签约的当天或者下一个工作日，一同和业主去当地房管局查询。

至于核对业主身份，则是因为有可能来签约的人不是业主，而是小贷公司。比如业主欠了小贷公司的钱还不上了，而小贷公司也不愿意通过诉讼程序来拍卖房产，毕竟诉讼耗时耗力。这样的房产剩余价值不高，价格有可能很便宜，而且现在售房委托公证已经取消了，后期办理缴税过户手续业主极有可能不配合，总之有一定的风险。

婚姻状况核对，是为了防止业主家庭内部出现的财产纠纷。比如说，两个人离婚了，房本是男方的名字，但房子实际上是归女方的，那么男方签字就是无效的。所以，如果业主是已婚状态，需要出示配偶同意出售证明；如果是离异状态，需要离婚协议上注明这套房子归业主本人。

买房须知2：总成本一定要做到清楚，明了

我之前处理过一个后期，业主把原值弄错了，结果中介算出来的房子税费是16万。按照后来找到的原值计算，税费其实是25万，或者满五年唯一和不唯一弄错了，税费差别也很大。

这种情况下，我建议，让中介算一个总成本出来，包括税费明细表，中介费，以及其他各项杂费全部列在一张纸上。税费部分让业主和中介签字。其他费用让中介来签字。如果后期因为什么原值提供错误或其他原因导致的费用增加，让相关责任人赔偿就行，做到证据清晰。

买房须知3：关于资金交接方式，一定做资金监管

现在房产交易服务，除了少有的城市或者小地方，大部分都开始实行了资金监管制度。所谓资金监管，就是在过户前客户除定金和贷款的钱，其他是冻结在资金监管账户里的，这个一般是由银行来完成操作的。

而且定金的数目是有限的。这个是走自行交接的手续，金额给太少，起不到约束力的作用。金额给太多，出了问题追偿风险又大。所以需要把握好度，一般最多不超过房价的10%—20%，注意，定金可分多次完成。可以签约给一部分，房本确权后给一部分，网签后再给一部分。

买房须知4：关于贷款部分，征信和收入证明提前准备

这部分有可能出现的问题，一是征信有问题，贷款难度大。二是收入证明的开具问题。建议提前去查一下征信，如果之前出现过连三累六等情况，那么只能推迟买房了。也有贷款机构可以花钱包装，不过包装费特别贵，没有十几万下不来。没必要。

收入证明，只要有稳定工作单位都可以开，就怕个体户，可以提前联系好朋友等的公司出具。

这两点都要提前准备。合同规定，一旦贷款出现问题，可以换三次银行。如果银行都拒贷，那么客户需要全款支付给业主。

买房须知5：户口的问题，留保证金，提前约定业主的迁出时间

之前我曾见过，有业主要卖房子，但前业主的户口一直迁不走，故而房子持续降价就是无法成交。因为很多人买房子其实都是为了落户上学，户口迁不走是非常严重的，可能比房子有严重遮挡的瑕疵都要大。所以一定要查清楚房子是否有历史遗留户口的问题。如果有现业主的户口，一定要在合同中约定户口保证金，如果过户后多长时间内不能迁走，那么保证金不退，或者按天收违约金。总之，尽最大的可能保证业主能把户口迁走。

6年房中介的职业生涯，我从最初一个打电话都紧张的小白成长为一个大公司的商圈经理，越来越发现，房中介行业，专业和真诚，成为了越来越多客户的服务诉求。而在一线城市的大都市，大中介公司的服务流程已相当规范，总算让买房的小白有了一些安心的保障。

但其实买房无论再怎么规避风险，风险都不可能降为0，大宗房产的交易在没有过户前风险始终存在。所以应尽量的缩短签订合同到最后的过户流程，等拿到房本一切才算告一段落。收尾工作也一定做好，合同中关于家具家电的约定也一定也清楚。

见过太多的业主客户，没签字之前，小细节都可以商量，但一旦落笔签了字，让谁再多出一猫钱，谁都会不愿意。若再出现这期间房价波动较为厉害，一方情绪比较激烈，那么更容易因为小问题酿成大纠纷，所以未雨绸缪，防患于未然是一定没错的。