一户多宅、超面积、非集体成员取得宅基地等情况如何确权？自然资源部回答这77问（三）

　　2020年7月22日,自然资源部办公厅印发《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》,全面梳理回应了宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作中的77个问题，对各地推进确权登记工作提供了具体指导。小编特聚焦当前有关宅基地“一户多宅”、超面积、非集体成员取得宅基地等热点和敏感问题，摘录其中的重点，供各位读者参考。

　　宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答

　　46.同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，如何处理？

　　同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，应当区分不同情形进行处理：（1）属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。（2）属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经县（市）自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。（3）属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。

　　47.根据国家法规政策，哪些宅基地、集体建设用地不予登记？

　　《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法律、行政法规的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）规定，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。凡有上述情况的宅基地、集体建设用地，不予登记。

　　48.纳入文物保护范围的古村落或农村建(构)筑物，如何确权登记？

　　对纳入文物保护范围的古村落或农村建(构)筑物，应本着管理不改变产权归属原则，依法予以确权登记。同时，应在不动产登记簿和证书附记栏注记，“该不动产属于受国家保护的不可移动文物”。

　　49.利害关系人对宅基地和集体建设用地确权登记结果有异议的，如何处理？

　　利害关系人对宅基地和集体建设用地确权登记结果有异议的，可以按照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、八十条、八十二条的规定，申请更正登记、异议登记。对不动产登记结果有异议的，可以依法申请行政复议或提起诉讼。

　　50.没有权属来源材料的集体建设用地如何确权登记？

　　《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用，经所在农民集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议或者异议不成立的，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。

　　51.原乡镇企业或村办企业破产、关停、改制等，其原使用的集体建设用地如何确权登记？

　　原乡镇企业或村办企业因破产、关停等不再使用集体土地的，应当按照《土地管理法》第六十六条规定，由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后收回集体建设用地使用权。若原乡镇企业或村集体企业因破产、兼并、改制等导致集体建设用地使用权发生转移，现用地单位继续占用且未改变批准用途的，可以提交集体建设用地使用权转移的材料办理转移登记。若现用地单位继续占用该地块且经批准改变土地用途的，申请人还应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件等材料。

　　第四部分成果入库和整合汇交

　　52.农村地区宅基地和集体建设用地使用权确权登记数据与城镇地区土地、房屋等其他不动产登记数据是什么关系？

　　农村地区宅基地和集体建设用地使用权确权登记数据与城镇地区土地、房屋等其他不动产登记数据都是不动产登记数据的重要组成部分，应纳入不动产登记数据库统一管理，不能另建一个数据库。

　　与城镇地区相比，农村地区不动产登记数据基础比较薄弱，需加快推进数据完善，提升数据质量。

　　53.应该如何完善宅基地和集体建设用地使用权确权登记数据？

　　宅基地和集体建设用地使用权确权登记数据与其他类型不动产数据一样，数据的完备、准确、规范是保障登记安全、提高业务办理效率、保护权利人合法权益的基础，也是开展信息共享服务的保障。

　　完善宅基地和集体建设用地使用权确权登记数据主要通过两个途径：一是完善存量数据。对存量登记资料进行清理和标准化整合，补充完善缺失的重要数据项。二是规范增量数据。在日常登记业务中，完整、规范、准确的填写登记簿，为今后开展登记业务和信息共享服务提供可靠的登记数据，避免形成新的历史遗留问题。

　　54.有纸质登记资料但未数字化建库的，如何利用“国土调查云”软件辅助开展数据整合工作？

　　对原有纸质登记资料尚未数字化的，可利用“国土调查云”辅助开展工作，具体流程如下：（1）利用APP软件功能快速搜索导航定位到实地现场，结合全球卫星定位和软件影像底图确定宅基地位置。（2）在影像底图标记院落中心点，依据纸质登记资料结合影像底图，勾绘宗地位置、输入纸质登记资料的宗地和房屋的界址线边长与面积。（3）软件将自动生成宗地编号和带影像截图的调查草图，录入证书上的权利人等属性信息，拍摄权利人、宗地、房屋及证书的宗地图照片。（4）调查采集的相关信息将实时汇总到系统WEB端，系统提供数据汇总统计和下载功能，用于各级开展后续调查登记相关工作。

　　55.农村不动产日常登记业务办理采用什么信息系统？

　　应采用当地统一的不动产登记系统，不能再建一套专用于农村地区不动产的登记系统，避免“两张皮”。

　　56.如何运用信息化手段规范登记簿填写工作？

　　将业务规则、数据字典和编码等规范内嵌在不动产登记系统中，尽可能减少需要手工填写的数据项，通过逻辑校验规则最大限度地消除人为操作失误造成的数据不规范，并对空项进行提示，以便对具体问题有针对性地加以解决。

　　57.日常登记业务中，如何解决宅基地和集体建设用地确权登记基础资料薄弱的问题，确保登记簿数据完备、准确、规范？

　　在日常登记中，遇到宅基地和集体建设用地确权登记基础资料薄弱问题，应在登记业务中加以消化处理，不应搁置起来，给未来的登记业务和数据服务留下隐患。登记基础资料薄弱问题应分类进行处理：一是针对规范化程度低的问题，可以通过不动产登记系统进行逻辑校验并加以规范化处理。二是针对电子数据缺失的问题，可以通过对纸质资料进行电子化处理，纳入不动产登记数据库的方式予以解决。三是针对数据项缺失的问题，可以充分利用已有登记档案资料等信息，尽可能将信息补录完整，做到“应填尽填”，确实找不到资料的文本数据项，填写斜杠“/”。数据项不能为空，是为了对每个数据项进行严格校验。因此，对于缺失信息的数据项，不能“一空了之”。

　　58.日常登记成果信息为什么需要实时上传至省级和国家级信息平台？应采取何种方式上传？

　　《不动产登记暂行条例》第二十三条规定，“各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”。因此，各级不动产登记机构日常业务的登记结果应通过全国不动产登记信息平台统一接入系统，在登簿的同时实时在线上传至省级和国家级信息平台。

　　59.宅基地和集体建设用地使用权日常登记成果信息何时接入国家级信息平台？

　　办理农村宅基地和集体建设用地使用权日常登记时，应在登簿的同时实时上传登记成果信息，不应批量上传。目前，全国不动产登记信息管理基础平台已实现国家、省、市、县四级联通，地方各级不动产登记机构可通过已经部署的不动产登记信息管理基础平台统一接入系统，实现登记数据的自动上传。

　　60.宅基地和集体建设用地在进行房地一体首次登记时，应该如何上传报文？

　　办理房地一体首次登记前已经上传了“建设用地使用权、宅基地使用权首次登记（如：接入业务编码1000301）”业务报文的，在办理房地一体首次登记时只需要上传“房地产权（独幢、层、套、间、房屋）首次登记（如：接入业务编码1000402）”业务报文。办理房地一体登记前，尚未上传土地登记数据的，应在办理房地一体首次登记时同时上传“房地产权（独幢、层、套、间、房屋）首次登记（如：接入业务编码1000402）”业务报文和相关联的“建设用地使用权、宅基地使用权首次登记（如：接入业务编码1000301）”业务报文。

　　文章来源：自然资源部办公厅

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