今年上半年谁霸屏了开封楼市？抄底机会来了

1954年，河南省省会由开封迁至郑州！

作为八朝古都、历史悠久、北宋时期更是世界第一大都市——开封，从此在政治、经济、文化、科技等方面的优势礼让郑州！

尽管近年来郑开大道开通、郑汴轻轨运营、通信区号统一、郑汴一体化推进，但两座城市的差距愈加明显！在第一财经&新一线城市研究所发布的《2019城市商业魅力排行榜》中，郑州位于新一线城市，而开封却站队在“四线城市”。

近年来，随着两个兄弟城市的友好共同协调发展，资源共享，优势互补，在各方面都有新的融合与发展，在房地产业发展方面更胜一筹！

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开封上半年经济增长由负转正

2020上半年，面对突如其来的新冠肺炎疫情冲击和复杂多变的国内外环境，开封全市上下统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，狠抓各项政策举措落实落地，复工复产复商复市有力推进，生产需求逐步改善，经济运行逐步向好的发展态势不断拓展，全市上半年经济增长由负转正。

生产总值（GDP）

2020上半年开封市经济逐步克服了疫情冲击带来的不利影响，实现了逐步复苏。上半年，开封全市生产总值（GDP）完成1121.77亿元，居全省第12位；按照可比价格计算，比上年同期增长0.2%，高于全国（-1.6%）1.8个百分点，高于全省（-0.3%）0.5个百分点，居全省第3位。

固定资产投资

2020上半年，开封全市固定资产投资同比增长4.6%，比今年一季度（-1.2%）提升5.8个百分点，高于全国（-3.1%）7.7个百分点，高于全省（2.6%）2.0个百分点，居全省第1位。

其中房地产开发投资完成129.37亿元，同比下降1.4%，增速低于全省（2.6%）4.0个百分点，居全省第9位。

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开封上半年新建商品房量价齐跌

2020年3月6日，开封市长主持召开市政府第33次常务会议，会议研究并原则通过了《关于积极应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展十八条意见》，要求加强产业发展研究，促进开封市建筑和房地产业平稳健康发展。

开封推出的“汴十八条”主要包括“建设领域审批的建筑、房地产开发资质和规划、施工许可类等审批手续、有效期延长”、“高层形象进度为正负零可取得预售”、“施行灵活的新建商品房预售监管资金监管方式”、“延缓办理商品房买卖合同备案”、“延期交纳及减免税款”等，对促进疫情复产起到积极的作用，对房地产市场的复苏和繁荣达到了良好的效果。

加大新建商品房预售许可

2020年上半年，开封房地产市场加大新建商品房的批准预售。全市上半年共发放预售许可证66批次。其中有恒大、碧桂园、建业、蓝光等多个开发商旗下多个楼盘项目的多个批次。

加大房地产开发、促进商品房销售

2020年1-6月，开封全市房屋施工面积1799.82万平方米，同比增长0.2%，其中住宅施工面积1419.09万平方米，同比增长2.0%。

房屋新开工面积199.59万平方米，同比下降62.4%，其中住宅新开工面积172.82万平方米，同比下降60.4%。

1-6月，开封全市商品房销售面积218.65万平方米，同比下降2.2%，增速高于全省（-5.2%）3.0个百分点，居全省第9位，其中住宅销售面积为209.31万平方米，同比上涨1.2%，商业营业用房销售面积9.33万平方米，同比下降35.8%。

2020年上半年，郑开恒大未来城、恒大童世界、晖达温莎尚郡等项目销售良好，分别位居全市上半年销售面积第一、二、三名。恒大地产在销售额上遥遥领先其他房地产开发企业，霸屏开封楼市！

（数据来源：克尔瑞郑州）

上述10个热销楼盘，其位置均位于开封西片区，毗邻郑州发展方向。位置分布如下图所示：

2019年开封市房地产市场量价齐升，房价节节攀升；2020年因受疫情影响，开封新建商品房销售均价也从2020年4月份开始下降，下降幅度明显，截止到2020年7月份，商品房销售均价比峰值下降近500元/㎡。

受“新冠”疫情影响，2020上半年开封新建商品房销售市场持续下行，销量大幅降低，开发商为回笼资金，纷纷采用各种特价优惠政策，以价换量来缓解资金压力。其中，恒大系、北大资源系、晖达系、中南系价格最低，优惠力度最大，各项目价格下调500-1500元/㎡不等。

特别是近期位于汴西新区的两个纯新盘开盘，其中奥园珺樾府高层开盘，均价仅为6700-7300元/㎡；晖达紫誉府洋房开盘，标准层均价8700-9700元/㎡。两个项目无论从项目地段、或是开发商品牌、或是建筑品质等等，都很不错，但其开盘价均低于同区域市场价，以价换量效果明显，但也让开封地产圈重新认识了当前的市场行情。

在严控“热钱”流向房地产的金融政策下，各项目以价换量，以获取更多的开发资金，促进企业更好的发展。2020年1-6月，开封全市房地产开发投资到位资金126.12亿元，同比下降4.2%，低于房地产开发投资增速2.8个百分点。其中占比最大的为自筹资金，到位资金101.94亿元，其次为定金及预收款，到位资金14.60亿元。

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支撑开封房价的基础

开封，简称“汴”，古称汴州、汴梁、汴京，是河南省地级市，国务院批复确定的中国中原城市群核心区的中心城市之一、文化旅游城市。开封自贸区是中国（河南）自由贸易试验区三大片区之一。是首批国家历史文化名城，迄今已有4100余年的建城史和建都史，素有八朝古都之称，孕育了上承汉唐、下启明清、影响深远的“宋文化”。

开封是世界上唯一一座城市中轴线从未变动的都城，城摞城遗址在世界考古史和都城史上少有。宋朝都城东京城是当时世界第一大城市，是清明上河图的创作地。拥有国家5A、4A级旅游景区8家，全国重点文物保护单位19处。中国开封清明文化节、中国开封菊花文化节吸引着众多海内外游客。

目前开封下辖5个区、4个县，总面积6266平方千米，建成区面积151平方千米。2019年末开封全市总人口527.77万人，比上年末增加2.13万人；常住人口457.49万人，比上年末增加1万人，其中城镇常住人口230.03万人；常住人口城镇化率为50.28%，比上年末提高1.43个百分点。

开封作为八朝古都的老城，拥有全国重点文物保护单位19处，所以开封不像其他城市那样进行大规模城市拆迁建设，所以就挤不出更多的因拆迁而购房的市民。

开封距离郑州60公里、1个小时的车程，开封所属县市在购房选择上，更偏向于省会郑州。甚至省内其他地市的购房客户，在郑州、开封两地房价无优势差的基础上，也会“弃汴从郑”，投向省会。

因为郑州对开封的“虹吸效应”不太强烈，所以开封城区的市民一般不会到郑州购房。近年来尽管郑州的房源80%左右卖给了河南省内周边地市，但开封的占比不是太高，主要以周口、南阳、驻马店、商丘等地市为主。反而近年来因为开封旅游地产的火热，开封反而带走了郑州购房客户，以恒大未来城、恒大童世界居多。

作为旅游城市的开封，如果在旅游配套不断完善和创新的基础上，开发并提升旅游地产品质，或许是开封房地产市场新的利润增长极。

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结 语

开封人说，目前的房价不是开封真实的房价！

从2020年6月份新建商品房销售均价对比来看，开封的房价不但低于郑州、洛阳，也低于濮阳、南阳、济源，甚至低于新乡，开封房价表示不服！

他们认为起码开封汴西新区的房价，高层价格应在7500-8500元/㎡，洋房价格应在8500-11000元/㎡，高端项目更高。

可是，这些高房价的底气何在？

但是，当前开封房地产市场下行，直击底价，也许正是入手好时机！

机会来了，你会抄底吗？