这个数据，揭示南阳暴涨真相！

　　最近有两件事，让南阳站上C位。

　　一是6月14日，建业公园里1.7万/平抢房大战，500万总价的房子被一抢而空，开盘去化率近95%。

　　二是7月14日，南阳土拍刷新单价地王纪录，折合每亩单价1186万，楼面价高达5084元/㎡。

　　这与保利此前在郑州高新区拿地的楼面价，相差无几。

　　远离郑州核心，却因楼市怒刷存在感的南阳，到底凭什么？

　　原因也许有很多，比如：

　　南阳本身人口基数不小，购房群体庞大；

　　棚改之后，南阳是报复性购房、攀比性购房、恐慌性购房集中释放的典型市场；

　　郑州拿地难、竞争激烈，开发商被迫转战三四线，变相推高地价；

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　　但今天，我想从另外一个角度，来探析南阳楼市爆火的原因，

　　小学生人数。

　　房地产长期看人口。小学生数量的变化，反映的是人口流动和家庭人数增减。

　　前不久，教育部发布了《2019年教育统计数据》。

　　在「14个千万常住人口城市」中，南阳在校小学生人数为122万，排名第二。

　　这个数字，约占全国中小学生人数的1.16%，约占南阳常住人口的12.2%。

　　这说明了什么？

　　小学生的入学年龄主要是7-13岁之间，也就是说，2019年在读的小学生应该都出生于2006-2012年。

　　以父母平均28岁生孩子计算，那么这些孩子的爸爸妈妈，应该出生于1978-1984年之间。放宽一些的话，也就是1975-1987年生人。

　　75后和80后为主。

　　映射到楼市中，这个群体恰是「刚改」和「改善」人群。

　　一方面，他们人到中年，收入稳定，面临住房换新。

　　另一方面，他们往往已经在城市「生根」，不光是房产，生意的人脉、关系，都已全面稳定，很难形成城市间的变动了。

　　简单讲，就是不再具备「城市迁徙力」。

　　所以，别问为什么同样17000的价格，不来买郑州三环核心，而非要在南阳抢房子；为什么南阳土拍的楼面价，能追平省会郑州。

　　这也解释了，为什么南阳一万二三的房子，哪怕是价格与郑州四环相当，购房人也仍旧趋之若鹜。

　　不是郑州不香，只不过你不是南阳人。

　　百万小学生背后，也许就是百万个潜在购房家庭。

　　所以，南阳楼市的火爆，有运气的成分，也有实力的支撑。

　　但是，我并不是鼓励你去南阳买房。

　　如果单纯看小学生数量，南阳的房子似乎比广州、深圳、上海更具投资价值。

　　这怎么可能？

　　事实上，还存在一个变量，在「入学的小学生数量=家庭的青壮年人口数量」这个等式之间，有一个现实的问题：

　　留守儿童。

　　在南阳百万小学生人口中，有大量是县乡小学生。

　　参考2017年的数据，南阳市辖区小学生占比仅有1/5左右，相信这个比例至今不会有大的变化。

　　也就是说，南阳市辖区的小学生在校人数，实际应该是25万左右。

　　这也从侧面说明了一个问题，千万人口的南阳，是一个典型的人口输出城市。

　　以2018年数据为例，南阳常住人口数据为1001.36万人，但南阳统计局公布的南阳总人口为1198万人。

　　总人口为1198，常住人口只有1001，凭空不见的近两百万人，基本都去了一二线城市。

　　但很多一二线城市，尤其是北京、上海等一线城市，因为人口控制，漂一族的孩子很难在那里获得教育资源，只能留在老家上学。

　　大人在大城市打拼挣钱，孩子则留在老家上学。

　　有能力的，也许早就举家搬迁了。

　　将来，那些无力扎根一二线城市的南阳人，会不会回老家购房？

　　我相信，有很大一部分是会的。

　　这也是为什么，我觉得南阳房价有实力的一面，哪怕是百万小学生里面有大量县乡人口。

　　在河南，和南阳类似的，还有周口、商丘等人口大市。

　　小学生代表着年轻和活力，代表着身后有消费潜力的年轻家庭。

　　一个城市中每增加一个小学生，就意味着至少有一对年轻夫妇的迁入。

　　比如深圳，2019年常住人口1343万，在校小学生人数106万，占比高达8%。这说明近年来有大量的75后和80后来到深圳！

　　难怪深圳房价涨幅惊人，六七千万的房子都不能给人带来足够的体面。

　　反之，就像哈尔滨。

　　同样人口超千万，但在校小学生数量仅有39.9万，仅占常住人口的3.7%。这几年东北人口不断流出的情况，几乎到了家喻户晓的地步。

　　房价是个复杂的体系，买房更是门学问，但「小学生人数」的确是一个具备参考价值的指标。

　　也许是统计口径不同，也许是部分选登，「14个千万常住人口城市」中，没有郑州的数据。

　　我查了下，2018年，郑州小学生在校人数为91.7万。

　　去年，第一财经对近十年全国33个主要城市小学生数量变化，做过统计，

　　从2008年到2018年，郑州小学生数量增速61.2%，排名第二。

　　据此推算，郑州目前小学生在校人数，也应该在100万左右。这个数字，约占常住人口的10%。

　　从这一点看，郑州新一线城市的地位基本坐实。

　　从深圳、广州、上海等一线城市发展经验来看，如果一座城市来了越来越多的外地人，且小学生人口的占比在不断升高。

　　那么，城市潜力毋庸置疑，房价也必有坚实支撑。

　　这样的城市，在河南，我能想到的，只有郑州。

　　毕竟，和广深一样，郑州也是一座移民城市。

　　且郑州市辖区小学生比例良性，也很有竞争力，这才是实打实的人口红利。

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